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??日前，住建部公布了一組數據，2024年上半年，全國已建設籌集保障性住房112.8萬套(間)，占年度計劃的66.2%。

??另外一組數據顯示，截至2023年底，保障性租賃住房已籌建數量約573萬套（間），完成“十四五”目標的66%。

??這兩組數據背后，隨著各類企業積極布局保租房領域，保租房規模仍在加速擴容。

??目前，行業已基本形成房企、市場化租賃企業、國有企業、地方城投、央企、金融機構、投資機構等多主體并行的新局面。

??“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間），截至2023年底已完成目標的66%。

??從各城市保租房籌集目標來看，廣州、深圳、江蘇、上海等省市均超40萬套，北京、重慶、杭州、西安等城市在20-40萬套之間，無錫、珠海、沈陽等城市不足10萬套。

??各城市籌集進度也在不斷加快，截止上半年，上海、珠海目標完成率超80%，截止2023年底，廣州、北京、杭州等目標完成率60%-70%。

??實際入市供應上，核心城市中上海、深圳表現最好，累計開業規模均超10萬套，領先其余城市。其次為杭州、北京，入市規模3-5萬套。中西部城市武漢、成都，保租房起步相對較晚，整體進度相對滯后，但結合城市當下籌集表現，未來短期內供應量或將翻倍上漲。 

??以上海、深圳兩個入市供應絕對量最大的城市為例，分析保租房和市場化房源的歷年走勢及增速變化，可以發現保租房入市規模已直逼市場化房源。

??具體來看，從2021年開始，上海市場化房源入市規模三年復合增長率約12.2%，而保租房復合增長率已達78.9%，同樣在深圳，市場化房源入市規模三年復合增長率約6.3%，保租房卻達43.0%。

??這個數據側面反映了在當前頂層調控邏輯轉變之下，保租房已成為租賃行業的發展主體。

??在地方國企深度下場參與推動下，行業規模成效立竿見影，截止今年8月份，上海、深圳兩個城市的保租房市占率均接近一半，相對2021年提升了近20-30個百分點。

??企業正通過新增土地投資和新開項目等形式加速布局保租房。

??2024年1-9月，典型22城共計成交98宗涉租用地，合計總用地面積為301.84萬方。其中，純租賃住房用地12宗，用地面積47.71萬方，占比約15.8%，這些地主要位于寧波、蘇州、上海、南京、天津及福州等城市，且寧波成交用地面積19.33萬方最高，其次為蘇州15.60萬方。拿地主體方面，12宗純租賃用地以地方國企平臺公司為主，其次是產投公司。

??除純租賃用地以外，配建租賃住房用地76宗，用地面積為254.13萬方，占比約84.2%。

??跟去年同期相比，在保障性租賃住房籌集方式由改建主導的當下，土地投資市場中用地面積同比僅下滑約3成，說明部分企業對新建物業的投資仍保持一定熱情，尤其是以國企平臺公司及產投公司為主。

??據克而瑞長租不完全統計，2024年第三季度，22個重點城市共有44個保租房新項目入市運營，總計提供了超1.6萬套（間）房源，其中新建項目36個，涉及房源規模約1.4萬套，存量改建類項目8個，涉及房源規模約0.2萬套，這些項目在區域分布上，仍主要位于一線城市上海、深圳和核心高能級二線城市杭州等。

??運營主體表現來看，深圳大鵬人才安居、長沙城發星家、廣州南沙人才樂居等地方國企平臺公司加速進行屬地化布局。而房企類如保利、萬科、招商、龍湖等持續加大全國各地的保租房深耕布局，并不斷擴展自身參與模式。

??房企參與模式多以政企合作模式為主，以龍湖為例，經發龍湖·冠寓武漢德銳大廈店拿地企業為武漢江夏經發投集團，龍湖龍智造旗下龍智精工提供建造服務，龍湖冠寓進行運營管理服務，這類模式能夠發揮雙方優勢，由有政策和資源優勢的國企平臺負責籌集，具備成熟經驗的市場化企業進行代建和服務運營管理，從而實現保租房項目的快速落地。

??值得注意的是，企業除通過新增土地投資和新開項目等形式加速布局保租房以外，仍在持續進行品牌深化建設，尤其是以地方型國企或地方型民企為主。

??“十四五”期間，保障性租賃住房作為新增住房供應的主力，涉及規模龐大，參與主體眾多，當前多數企業均結合自身實際情況，先制定相應策略，再入局到該賽道中來，其參與方式或通過新建開發運營、或通過存量收購改造、或進行純輕資產服務輸出，但不論方式如何，在當前保租房持續加大供應的浪潮之下，企業均在以自己的節奏順應市場、加碼發展。

??我們認為，隨著保租房的上層利好指導不斷以及“十四五”籌集目標逐漸進入尾聲，預計后續短期實際入市量或進入爆發階段，而地方國企或平臺公司在政策和資源優勢的加持下，還將進一步深度參與保租房發展，且自主性將更強。