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??“我的房子在秦淮新街口附近，面積110平方米，房子比較老不好賣，正好有這次置換機(jī)會(huì)，就換到了建鄴區(qū)魚嘴板塊的頤和鉑樾府項(xiàng)目，新房?jī)?yōu)勢(shì)比較明顯，小高層，還是科技住宅，我比較滿意。”了解到“以舊換新”活動(dòng)后，想改善居住區(qū)域及環(huán)境的孫女士便參加了。

??5月21日上午，在南京頤和天晟府售樓處，南京市存量住房“以舊換新”首批10位業(yè)主代表與南京市房產(chǎn)交易中心、開發(fā)商、二手房收購(gòu)企業(yè)簽署四方協(xié)議。孫女士便在其中。

??“從活動(dòng)發(fā)布、選購(gòu)新房、評(píng)估舊房到第一批業(yè)主正式簽約，僅26天首批總計(jì)有52組客戶確認(rèn)成交，均在陸續(xù)辦理存量房和新房交易手續(xù)。”5月22日，南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理王胡浩向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前的主要工作重點(diǎn)是加快推進(jìn)已登記房屋的評(píng)估流程，并盡快完成評(píng)估以進(jìn)行正式簽約。

??4月27日，南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“南京安居集團(tuán)”）發(fā)布了關(guān)于開展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)公告，活動(dòng)期間，換購(gòu)人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%。“以舊換新”于4月27日啟動(dòng)，將在今年12月31日結(jié)束，首批試點(diǎn)限額2000套。

??本次提供的2000套換購(gòu)住房分布在14個(gè)樓盤，大部分是期房，少部分是現(xiàn)房，均為南京安居集團(tuán)旗下或參股開發(fā)建設(shè)的樓盤，以100平方米或以上房型為主，符合改善型住房的需求。

??南京安居集團(tuán)是南京市政府批準(zhǔn)成立的大型國(guó)有全資集團(tuán)公司，是此次“以舊換新”試點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

??南京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張輝接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，這么快就有首批簽約說(shuō)明市場(chǎng)高度認(rèn)可，“以舊換新”作為這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，最大優(yōu)勢(shì)是“精準(zhǔn)”，既盤活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，起到了一舉兩得的效果。

??有52組客戶確認(rèn)成交

??“我的房子位于鼓樓區(qū)，房齡很老，沒(méi)有電梯和車位，賣了很久也沒(méi)賣掉，趁這個(gè)機(jī)會(huì)就換了，怕留在手上貶值更嚴(yán)重。換的新房是位于江北新區(qū)青奧體育公園旁邊的頤和鉑岸江璟，小區(qū)緊鄰體育公園，城南河風(fēng)光帶環(huán)境好，周圍生活配套也比較齊全，小區(qū)品質(zhì)也是板塊內(nèi)較高的，正好評(píng)估的價(jià)格也合適。”首批參加“以舊換新”的市民李先生表示，新房會(huì)住得更舒服。

??南京存量房“以舊換新”活動(dòng)自4月27日發(fā)布以來(lái)，受到社會(huì)廣泛關(guān)注，市民登記報(bào)名、意向認(rèn)購(gòu)積極踴躍。

??“截至5月20日，線上、電話、現(xiàn)場(chǎng)等各類咨詢約3450組，微信小程序“寧換新”平臺(tái)登記意向報(bào)名約4150 組，初審符合條件的登記約3430組。案場(chǎng)累計(jì)來(lái)訪約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組。”王胡浩表示，首批次100套房源線下驗(yàn)房、評(píng)估結(jié)果出具等工作已經(jīng)完成，已有52組客戶確認(rèn)成交，正在同步辦理存量房和新房交易手續(xù)。

??據(jù)王胡浩介紹，從目前登記報(bào)名情況來(lái)看，大部分二手房房齡偏老，面積偏小。客戶換房需求多樣，大多是老城區(qū)的房子舊，戶型面積較小、沒(méi)有電梯、停車不方便等方面，需要換房。

??“以舊換新”活動(dòng)推出的新房在戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施（如電梯、停車場(chǎng)）、區(qū)域規(guī)劃前景等方面具有明顯優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，參加以舊換新同樣享受新房項(xiàng)目提供的優(yōu)惠政策，增加了業(yè)主的換購(gòu)意愿。

??從目前統(tǒng)計(jì)的意向認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)上受歡迎的置換項(xiàng)目主要集中在配套設(shè)施齊全、規(guī)劃前景好且交通便利的區(qū)域。如南京市燕子磯板塊項(xiàng)目，地鐵交通較為便利，學(xué)區(qū)配套、商業(yè)配套、醫(yī)療資源配套等都比較完善，擁有良好的生活環(huán)境；板塊內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也較合適，每平方米3萬(wàn)元左右、三居室和四居室的戶型較受關(guān)注。

??此外，改善型樓盤也較受歡迎，河西南板塊的頤和鉑樾府，位于南京熱點(diǎn)區(qū)域，該項(xiàng)目的115 平方米~ 170平方米面積段比較受關(guān)注，該項(xiàng)目屬于恒溫、恒濕的科技住宅，具有較高的產(chǎn)品力，對(duì)改善居住條件的購(gòu)房者有較大吸引力。

??另外，據(jù)了解，也有一部分參與客戶選擇了放棄，主要是因?yàn)榉课輧r(jià)格，評(píng)估價(jià)格沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

??對(duì)于市場(chǎng)傳聞置換的二手房的評(píng)估價(jià)比房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)高的消息，王胡浩解釋稱，“同一小區(qū)因不同戶型、樓層、裝修、朝向等因素導(dǎo)致房屋價(jià)格出現(xiàn)差異是正常情況。”

??操作難點(diǎn)與策略優(yōu)化

??南京安居集團(tuán)在首批客戶確認(rèn)簽約后，對(duì)“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)進(jìn)行了深入復(fù)盤，并針對(duì)試點(diǎn)活動(dòng)推進(jìn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了優(yōu)化改進(jìn)。

??“試點(diǎn)活動(dòng)在實(shí)施過(guò)程中主要面臨評(píng)估時(shí)間長(zhǎng)、按揭首付款比例以及舊房學(xué)區(qū)資格保留時(shí)限3個(gè)難點(diǎn)。”王胡浩表示。

??首先，在試點(diǎn)活動(dòng)推進(jìn)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)除了遵守內(nèi)部本身的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、具體技術(shù)規(guī)則，同時(shí)，安居集團(tuán)從機(jī)制上對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)從規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)、保密等方面也提出了嚴(yán)格要求，避免出現(xiàn)疏漏、偏差，包括建立信用等級(jí)高、實(shí)力強(qiáng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)庫(kù)，并通過(guò)公開搖號(hào)抽選評(píng)估機(jī)構(gòu)，每戶有3家評(píng)估機(jī)構(gòu)參與，選取3家評(píng)估值中間值，以確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性。

??隨著評(píng)估的二手房數(shù)量不斷增加，這在一定程度上增加了評(píng)估流程的復(fù)雜性，導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)工作量較大，延長(zhǎng)了評(píng)估時(shí)間。為了加快評(píng)估節(jié)奏，南京安居集團(tuán)同步啟動(dòng)多批次的評(píng)估工作，針對(duì)已登記的500多套房子，預(yù)計(jì)在6月上旬基本完成上門查驗(yàn)工作，從上門時(shí)間開始，預(yù)計(jì)5~8個(gè)工作日能夠出具結(jié)果，反饋給市民。

??其次，在“以舊換新”過(guò)程中，按揭貸款和首付比例的處理方式對(duì)換購(gòu)人來(lái)說(shuō)尤為重要。針對(duì)此前公告中未詳細(xì)說(shuō)明的首付比例問(wèn)題，南京安居集團(tuán)進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明，明確住戶在擁有按揭貸款的情況下不會(huì)影響前期登記、報(bào)名、認(rèn)購(gòu)和評(píng)估等購(gòu)房流程，住戶需要在正式簽訂購(gòu)房合同之前自籌資金還清現(xiàn)有按揭貸款。

??同時(shí)，新房的最低首付比例以同時(shí)段銀行貸款政策為準(zhǔn)，在置換總價(jià)不超過(guò)所購(gòu)新房總價(jià)80%的前提下，換購(gòu)人可根據(jù)銀行資格預(yù)審要求確定首付金額和按揭貸款額度。存量住房收購(gòu)款用于支付新房首付款后的剩余部分，在新房按揭貸款放款后支付給換購(gòu)人。

??第三，由于置換的新房以期房為主，“以舊換新”成功后換購(gòu)人可選擇保留原存量住房施教區(qū)3年入學(xué)資格，從《存量房買賣合同》簽訂生效之日起計(jì)算。

??在開始辦理存量房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)前，換購(gòu)人需明確是否保留學(xué)區(qū)資格，填寫《存量住房“以舊換新”子女入學(xué)信息填報(bào)表》或《自愿放棄義務(wù)教育入學(xué)權(quán)益承諾書》，作為相關(guān)合同的附件。其中，需要保留學(xué)區(qū)資格的購(gòu)房人在協(xié)議簽訂后，持相關(guān)材料到學(xué)區(qū)對(duì)應(yīng)的區(qū)教育局辦理資格保留的登記和審核手續(xù)。

??需要注意的是，這個(gè)資格保留是基于業(yè)主原來(lái)所擁有的學(xué)區(qū)資格，如果原來(lái)的學(xué)區(qū)資格有年限或其他限制，保留的資格也會(huì)受到相應(yīng)限制。

??南京安居集團(tuán)“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)是否有擴(kuò)大換購(gòu)住房規(guī)模的計(jì)劃？王胡浩表示，“目前的工作重點(diǎn)是加快推進(jìn)已登記房屋的評(píng)估流程，并盡快完成評(píng)估以進(jìn)行正式簽約，后續(xù)是否擴(kuò)大規(guī)模尚不確定。”

??“企業(yè)‘以舊換新’是否擴(kuò)大規(guī)模與收購(gòu)企業(yè)的資金能否周轉(zhuǎn)有關(guān)，盡管銀行提供了租賃租房專項(xiàng)貸款額度，但實(shí)際上各個(gè)城市使用的資金量相對(duì)較少，借款人或項(xiàng)目方仍需滿足一定的自有資金、負(fù)債率要求以及資金使用限制等條件。”一位城投人士表示。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也同樣認(rèn)為，“擴(kuò)大規(guī)模可能帶來(lái)資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，特別是當(dāng)收購(gòu)過(guò)來(lái)的二手房無(wú)論是用作公租房還是租賃住房使用，當(dāng)無(wú)法及時(shí)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流且新房銷售未能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流時(shí)，都將對(duì)公司造成負(fù)擔(dān)。”