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??韌性好于新房的二手房，正在迎來(lái)轉(zhuǎn)折。

??前2月，重點(diǎn)城市二手房累計(jì)成交同比轉(zhuǎn)跌11%。要知道，去年同期這一數(shù)據(jù)是上漲41%，而2023年全年為同比正增23%。

??二手房迎來(lái)成交淡季。

??但3月以來(lái)，仍有個(gè)別城市二手房市場(chǎng)迎來(lái)了修復(fù)勢(shì)頭。

??深圳二手住宅成交反彈，近三周成交套數(shù)達(dá)到了階段性高位。前2月深圳二手房累計(jì)成交同比增長(zhǎng)35%，是為數(shù)不多仍能保持正增長(zhǎng)的城市。

??CRIC監(jiān)測(cè)的14個(gè)重點(diǎn)城市中，進(jìn)入3月的第一周（2.26-3.3）二手房成交面積環(huán)比有11個(gè)城市上漲，第二周（3.4-3.10）環(huán)比上漲的城市只剩下7個(gè)。

??實(shí)際上，二手房市場(chǎng)能快速?gòu)?fù)蘇與節(jié)后掛牌量增價(jià)跌密不可分，但是熱度能否延續(xù)，仍有待進(jìn)一步觀察，整體修復(fù)仍需要一段時(shí)間。

??重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，一部分熱點(diǎn)城市二手房成交出現(xiàn)修復(fù)行情。

??深圳最為典型。春節(jié)之后，深圳二手住宅成交大幅反彈，周均成交量已超去年四季度周均水平。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年第8周-第10周（2.19-3.10）周均成交套數(shù)已達(dá)760套，超過(guò)了2023年四季度周均成交749套，達(dá)到了階段性高位。

??深圳二手房市場(chǎng)之所以能維持熱度，主要原因是前期普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、降首付等政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，加上價(jià)格逐漸調(diào)整到位，帶動(dòng)成交持續(xù)釋放。

??另外，成都節(jié)后二手房成交修復(fù)也比較快，但第10周（3.4-3.10）成交轉(zhuǎn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

??個(gè)別城市的修復(fù)行情未能改變整體成交仍在下降的勢(shì)頭。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年第10周，14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交面積為122萬(wàn)平方米，環(huán)比由升轉(zhuǎn)降，同比降幅達(dá)到了42%，累計(jì)同比下降14%，跌幅進(jìn)一步走闊。

??重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交環(huán)比漲跌參半，北京、深圳、成都等均轉(zhuǎn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，尤其是深圳，終結(jié)了“三連增”的修復(fù)勢(shì)頭，周成交環(huán)比降18%。

??另外，成交環(huán)比上漲的城市數(shù)量逐周下降，第8周時(shí)有14個(gè)城市全線上漲，至第9周環(huán)比上漲的城市數(shù)量為11個(gè)，第10周上漲的城市只有7個(gè)。

??與去年同期的小陽(yáng)春行情相比，“金三”成色明顯不足，第10周14個(gè)城市二手房成交同比負(fù)增，跌幅大多在3成以上，北京、廈門等更是腰斬。

??二手房市場(chǎng)整體修復(fù)動(dòng)能減弱。

??實(shí)際上，前2個(gè)月二手房成交仍處于淡季。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，2月19個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積為460.9萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降49%、52%，與去年1月春節(jié)月相比下降16%。

??受春節(jié)假期備案影響，19個(gè)城市二手房成交同環(huán)比幾乎全線下跌。即便是與去年春節(jié)月相比，也有近八成城市處在負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

??再往前看，1月成交表現(xiàn)好于2月，二手房成交韌性較強(qiáng)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，1月重點(diǎn)17城環(huán)比持平，同比增長(zhǎng)53%。有六成城市成交環(huán)比回升，深圳、南京漲幅均超10%。

??值得注意的是，前2月重點(diǎn)19城累計(jì)成交數(shù)據(jù)由正轉(zhuǎn)跌，累計(jì)成交同比下降11%，近八成城市累計(jì)成交同比負(fù)增長(zhǎng)。

??實(shí)際上，2023年以來(lái)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出一定的韌性，去年前2月，重點(diǎn)城市二手房累計(jì)成交同比增41%，全年重點(diǎn)19城二手房成交超1萬(wàn)億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，即便是與2021年相比也有3%的漲幅。

??當(dāng)然，從累計(jì)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳整體表現(xiàn)亮眼，前2月二手房成交面積為53.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38%。此外，佛山、蘇州、青島累計(jì)成交跌幅都在5%以內(nèi)。

??二手房市場(chǎng)韌性好于新房的勢(shì)頭仍未改變。

??重點(diǎn)30城前2月新房累計(jì)成交同比下降50%，降幅持續(xù)擴(kuò)大，整體修復(fù)行情仍不及二手房市場(chǎng)。

??至于部分城市二手房市場(chǎng)修復(fù)行情能否傳導(dǎo)至新房，仍有待進(jìn)一步觀察。

??目前部分城市二手房成交熱度上升，很大原因在于降價(jià)拋售快速變現(xiàn)，短期內(nèi)或?qū)⒉粫?huì)購(gòu)置新房，另一方面，居民購(gòu)買力疲軟，受交付、價(jià)格、產(chǎn)品等多個(gè)方面影響，大部分剛需或剛改客戶選擇“賣舊買舊”，因此置換需求對(duì)新房成交支撐作用相對(duì)有限。

??比如上海的曹先生，在政策利好的帶動(dòng)下，于今年2月完成了置換，由于資金有限，加之“拎包入住”的需求，曹先生置換的房源選擇了二手房。同樣，位于上海的KK基于學(xué)區(qū)的訴求，也選擇了“以舊換舊”。

??另外，二手房市場(chǎng)面臨修復(fù)動(dòng)能不足的問(wèn)題。

??當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，以價(jià)換量也難以撬動(dòng)二手房成交的現(xiàn)狀普遍存在于大部分城市。

??位于南通的袁女士作為剛改置換一族，希望在市場(chǎng)低點(diǎn)時(shí)置換更好的學(xué)區(qū)房，去年底將房源掛牌出售，兩個(gè)多月內(nèi)多次降價(jià)，目前掛牌價(jià)僅高于買入成本價(jià)6萬(wàn)左右，房子依然沒(méi)有賣出，她表示，低于成本價(jià)10%以內(nèi)賣出是她的底線。同樣上述來(lái)自上海的曹先生，在去年8月將郊區(qū)的“老破小”房源掛出，最終經(jīng)過(guò)4個(gè)月時(shí)間，為了能夠順利置換，以“低于買入價(jià)20%”的價(jià)格才賣出。

??實(shí)際上，二手房房源掛牌量增加，量?jī)r(jià)齊跌等市場(chǎng)現(xiàn)狀加劇購(gòu)房者觀望情緒。另外，很重要的一點(diǎn)是，當(dāng)前寬松政策基本見底，對(duì)于整體樓市的支撐作用在減弱。

??整體樓市仍處在筑底階段，前2月二手房累計(jì)成交同比轉(zhuǎn)跌，意味著市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能減弱，即便以價(jià)換量也難以撬動(dòng)成交。

??目前，寬松的政策基本見底，對(duì)整體樓市的支撐作用也在減弱，后續(xù)能否出臺(tái)更為重磅的支持性政策也左右著供需兩端的市場(chǎng)預(yù)期，若能有實(shí)質(zhì)性利好政策落地，也有望助力樓市止跌。