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??3月12日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團(tuán)”，0960.HK）的股票開盤回落后沖高，截至發(fā)稿，該公司股價漲幅已超過3%。除了股票已連續(xù)3日攀升，截至3月11日債券市場收盤，龍湖集團(tuán)多只債券也在上漲，漲幅在3%~6%。

??股債齊升背后是龍湖集團(tuán)于3月8日的兩個市場利好消息。

??一個是，龍湖集團(tuán)發(fā)布2023年業(yè)績預(yù)告，雖然預(yù)計2023年股東應(yīng)占溢利及剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利將錄得約45%至50%的下降，但在過去一年虧損房企占比約60%的情況下，龍湖集團(tuán)股東應(yīng)占核心溢利仍然達(dá)到百億元以上，約在112.7億元至124億元。

??另外一個，就在發(fā)布業(yè)績預(yù)告的同一天，龍湖集團(tuán)提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃（CMBS）。

??據(jù)接近龍湖集團(tuán)的人士透露，此次提前兌付的資金來自于經(jīng)營性物業(yè)貸款，即通過新增經(jīng)營性物業(yè)貸款置換2024年底行權(quán)到期的CMBS，借此實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，拉長債務(wù)久期，增厚自身“安全墊”。

??預(yù)告盈利超百億元

??2023年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓，整體仍處在低位調(diào)整期。受此影響，多數(shù)房企過去一年的盈利數(shù)據(jù)并不樂觀。

??根據(jù)wind金融終端統(tǒng)計，截至3月5日，A股+H股已經(jīng)有67家房企披露了盈利預(yù)警信息，其中預(yù)計虧損的公司達(dá)到40家，虧損房企占比約60%。

??而龍湖集團(tuán)并不屬于上述的“大多數(shù)企業(yè)”。

??在房地產(chǎn)形勢并未明顯好轉(zhuǎn)的2023年，龍湖集團(tuán)盈利也受到整體形勢影響。根據(jù)其發(fā)布的業(yè)績預(yù)告顯示，受2023年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)結(jié)算收入及結(jié)算毛利率下降影響，龍湖集團(tuán)預(yù)計2023年股東應(yīng)占溢利及剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利將錄得約45%至50%的下降，但其仍然錄得正向盈利，且盈利額度仍達(dá)到百億元以上，約在112.7億元至124億元。

??此前，在中金公司的研究報告中曾對A股、H股重點(diǎn)房企的盈利情況進(jìn)行預(yù)測，其中僅萬科、華潤、中海、龍湖集團(tuán)4家房企2023年凈利潤或核心凈利潤超過百億元，而龍湖集團(tuán)是唯一一家民營房企。

??當(dāng)下，對于房企而言，導(dǎo)致虧損的重要原因就是銷售市場持續(xù)疲弱。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企2023年實(shí)現(xiàn)操盤銷售金額54049.5億元，同比降低16.5%。也正因如此，提振銷售成了房企保證現(xiàn)金流“活下去”的核心要務(wù)之一。

??從去年至今，中央及地方多次出臺相關(guān)鼓勵政策，隨著這些政策逐步落地生效，近期，全國多數(shù)一二線城市的房地產(chǎn)市場也開始出現(xiàn)一些積極變化。比如國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1月，二手住宅銷售價格在部分城市出現(xiàn)環(huán)比上漲的情況，與此同時，房價的同比下降趨勢在很多城市也有所緩解。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，新房市場自2月下旬以來成交指數(shù)環(huán)比也回升明顯，尤其是廣州、北京、深圳、成都、武漢等一二線城市。

??項(xiàng)目主要集中在一二線城市的龍湖集團(tuán)，近期也明顯感受到市場熱度回升。

??據(jù)接近龍湖集團(tuán)的人士介紹，在2月19日至3月3日的兩周時間里，客戶單周到訪量及認(rèn)購金額持續(xù)回暖。其中，在2月26日當(dāng)周，周來訪量較1月同期提升106%，認(rèn)購金額提升129%，回到2023年12月的平均水平，包括武漢、天津、滬蘇等地區(qū)單周到訪量較上月同期實(shí)現(xiàn)超過200%的增長，深港、廣佛等地區(qū)單周認(rèn)購金額提升2倍以上。

??有分析人士認(rèn)為，隨著政策的進(jìn)一步放松和市場的逐步適應(yīng)，未來幾個月，樓市有望繼續(xù)保持回暖態(tài)勢。特別是那些具有較大發(fā)展?jié)摿土己萌丝诨A(chǔ)的城市，其新房市場有望率先實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇。市場需要數(shù)月時間消化北京、上海等高能級城市的政策利好，預(yù)計2024年房地產(chǎn)市場將在下半年全面回升，由于對財政政策、利率下降和銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)的預(yù)期，經(jīng)濟(jì)也可能在下半年復(fù)蘇。

??據(jù)龍湖集團(tuán)介紹，目前旗下多地項(xiàng)目蓄勢待發(fā)，包括西安、重慶、福建等不同城市項(xiàng)目，正在緊抓市場回暖和“小陽春”窗口期進(jìn)行銷售搶收。

??再次提前還債

??受益于房地產(chǎn)融資政策持續(xù)放開，龍湖集團(tuán)的融資渠道保持通暢和穩(wěn)定。

??1月下旬，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，擴(kuò)大經(jīng)營性物業(yè)貸款的資金使用范圍，提升貸款比例。這一政策在業(yè)內(nèi)人士看來，對龍湖集團(tuán)、華潤等持有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的房企而言，無疑是重大利好，有助于其流動性的補(bǔ)充和債務(wù)壓力的緩解。

??就在發(fā)布業(yè)績預(yù)告同一日，龍湖集團(tuán)提前完成兌付總規(guī)模為46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃，此次提前兌付的資金就來自于經(jīng)營性物業(yè)貸款。

??據(jù)上交所債券公告信息顯示，該資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃的證券代碼為“20天祥優(yōu)”“20天祥次”，于2020年4月27日成立，票面利率3.63%，存續(xù)規(guī)模46.1億元，2024年底是第一個行權(quán)期。而龍湖已于2024年3月8日將實(shí)際分配的資金全額劃付至資產(chǎn)支持證券持有人的資金賬戶，提前9個月完成兌付。

??這并非龍湖集團(tuán)首次提前還債。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，在2022年和2023年，龍湖集團(tuán)均有多次提前兌付的案例。

??龍湖集團(tuán)表示，公司始終恪守財務(wù)自律，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)成本，保持良好的信用記錄。在行業(yè)波動周期，持續(xù)安排提前兌付債券，今年內(nèi)已經(jīng)兌付或提前兌付的境內(nèi)債券達(dá)到57億元，去年還曾提前償還153億港元的銀團(tuán)貸款。一系列動作不僅彰顯出龍湖集團(tuán)充足的流動性，也大大提升了資本市場對其的信心。

??龍湖集團(tuán)此前也多次表態(tài)，一直堅持嚴(yán)格的財務(wù)紀(jì)律和有余量的還款鋪排。

??據(jù)龍湖集團(tuán)透露，目前龍湖集團(tuán)已經(jīng)完全兌付2024年一季度到期境內(nèi)公司債，在提前兌付“20天祥優(yōu)”、“20天祥次”后，龍湖集團(tuán)2024年內(nèi)行權(quán)或到期的境內(nèi)信用債券僅剩5只，存續(xù)規(guī)模為60.1億元，且到期時間比較分散、無集中兌付壓力。此外，至2026年底前，龍湖集團(tuán)境外已無到期美元債。