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??今年的政府工作報告對房地產行業發展著墨頗多。

??其中提到，要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

??對此，3月7日，全國政協委員、上海交通大學中國發展研究院執行院長陸銘在接受中國房地產報記者采訪時分析表示，當前中國，隨著人口流動，有些地方人口持續增長，而有些地方人口出現負增長，這是房地產市場發生供求變化最根本的原因。因此，房地產政策相應地順應人口分化趨勢，在人口持續增長的地方增加住房供應，是非常正確的。

??今年，陸銘在全國兩會上提交了3份提案，包括《關于創新新就業形態權益保障治理模式的建議》《關于進一步推動數字經濟高質量發展的建議》以及《以城市更新為抓手助推消費城市建設的提案》。

??作為政協委員，陸銘長期關注城市發展及其過程中出現的問題。

??2023年，我國人均GDP達到1.27萬美元，根據國際經驗，我國已步入以服務業為主導的消費城市時代。隨之而來的是居民對高品質、多樣性和個性化服務的需求不斷攀升。

??陸銘表示，服務消費產品大多需要即時生產和消費，且依賴面對面的交互，這使得城市成為提供這些服務的理想場所。尤其是大城市，其市場規模大、人口密度高，能夠更高效地降低服務消費的成本。因此，在人口向大城市和市中心集聚的趨勢下，提升這些區域的人口密度不僅能夠促進服務經濟的高質量發展，還能更好地滿足人們對高品質生活的追求。

??然而，近20多年來，城市面積快速擴張及追求低密度的規劃政策導致城市人口密度大幅下降，這對服務經濟的高質量發展極為不利。因此，優化城市規劃建設和治理的空間布局，推進高質量的城市更新，對于打造既高效又宜居的消費中心城市至關重要。

??陸銘認為，消費城市建設熱潮下的城市更新面臨若干問題：都市圈內部空間形態阻礙了中心城市釋放消費集聚、輻射、配置和帶動功能，城市更新過程中對密度的重要性認識不足，中心城區用地結構失衡降低了城市的消費活力，缺乏對消費城市線上消費、線下體驗感和多樣性的足夠重視。

??針對這些問題，陸銘提出了4點對策建議：

??一是建議打造“八爪魚式”的都市圈空間形態，強化都市圈消費一體化發展新格局。建議根據未來人口的實際空間分布規劃人口和土地，大城市的規劃和相關政策制定需要突破城市行政管轄邊界的限制，空間布局轉變為中心城區和外圍緊密連接的“八爪魚”模式。同時，都市圈內的核心城市應依托綜合性立體交通網絡，以及與商業消費空間相配套的公共交通體系，發揮人口密度對消費分工的積極作用。

??二是老城更新和新城提檔雙輪驅動，強化消費城市的發展動力。對于老城更新，陸銘建議，應通過站城融合發展重塑城市發展格局，打造“軌道上的城市”。要加強保障性住房的“向心布局”。要探索實施建筑用途轉換，將商業商務辦公建筑用于宿舍型保障性租賃住房。同時，要適當放寬大城市的建筑容積率管制，促進城市緊湊發展。推動產城融合發展、提升新城教育、醫療等公共服務設施的數量和質量，引導人口向新城新區集聚，注重增加路網密度和十字路口密度，提升街區的消費活力。針對人口流出地的新城新區，要繼續進行減量規劃，并引導人口向中心城區集中。

??三是以城市規劃的精細化管理，提升消費城市的包容力。要推動城市土地的混合利用，縮短居住和消費的空間距離。在符合安全等條件下，對現有商業、商務辦公建筑增加文化、體育、教育等功能。對于大型老舊街區，通過環境改善、引入新產業等手段，促進消費供給從單一化向多樣化、品質化轉變。同時，要注重增強對低收入群體的包容性，提升對沿街小商販的包容性，為他們提供更為廣泛的就業空間。

??四是強化線上賦能與線下空間體驗，增強消費城市的內驅。以（國際）消費中心城市建設為契機，發揮線上大數據和流量優勢賦能線下消費，創新商業模式和消費新業態。順應線下消費分化趨勢，增加線下具有體驗感和互動性的空間供給。以街區為空間載體，推廣“尺度宜人、功能混合、慢行主導、特色多樣”的開放式街區開發模式。同時，打造融建筑、院落、居民、生活于一體的線下情景式消費街區，實現景區與街區融合。