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??1月3日，上海出臺了公積金新政，降低二套房首付比例，改善型需求再迎利好。

??據上海市公積金管理中心消息，繳存職工家庭名下在上海已有一套住房，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定為第二套改善型住房。

??對于認定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%；對于認定為第二套改善型住房，且貸款所購住房位于上海自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域的，最低首付款比例為40%。

??調整之前，在上海購買第二套住房的購房者，若想使用公積金貸款，首付比例為普通住宅50%、非普通住宅70%，新政后二套房首付比例最高降了30個百分點。

??這是一次政策接力。半個月前的2023年12月14日晚，上海市房屋管理局發布消息，上海市住房和城鄉建設管理委員會、市房屋管理局、市規劃和自然資源局、市財政局、國家稅務總局上海市稅務局聯合發布《關于調整本市普通住房標準的通知》，擴大對上海普通住宅的認定標準，取消普通住宅對套總價的認定。

??同一天，上海住房城鄉建設管理官方公眾號發布上海市優化差別化住房信貸政策。其中，首套首付款比例由35%調整至30%；二套首付款比例由70%調整為50%；自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套首付款比例調整為40%。

??上海樓市新政持續添力，直接的效果是市場反映熱烈，購房信心顯著提升。

??“我們部門已經新增6單，今天再晚也要夜戰，目前已經有5套房源跳價。”2023年12月15日，上海閔行區一位房地產中介機構人士張旭表示，有客戶早上7:50就過來簽約，半小時簽完，新政出來房東心態都非常好，有幾套房源連夜漲價。

??張旭稱，2023年12月14日晚，上海接連幾個樓市新政出來后，部門連夜召集所有人員加班，大家晚上10點都在聯系客戶。“第二天的新政首日上午，我們部門已接連發布多條成交利好消息，市場信心大振。”

??上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，此次上海連續優化住房信貸政策和調整普通住房標準，降低購房首付門檻、減少房貸利息支出、進一步降低房貸成本和稅費負擔，有利于支持剛性和改善性住房需求，提高市場交易活躍度，增強市場信心，對穩定市場預期有積極作用。

??普通住宅放寬范圍

??上海普通住宅標準調整，市場呼聲已久。“按此前普通住宅標準，市場95%的房源均為非普通住宅。”同策研究院研究總監宋紅衛表示，之前執行的普通住宅標準是2014年制定，此前標準與現實偏差較大，與實際情況不符。近10年來，房價水漲船高，無論對購房者還是賣房者，市場符合上海普通住宅標準的房子越來越少。

??根據2014年上海對普通住宅制定標準，在價格條件上，內環以內所購房屋總價450萬元以內，內外環間房屋套總價310萬元以內，外環以外房屋套總價230萬元以內，才能滿足普通住宅價格條件享受稅費優惠，免征增值稅和附加稅，高于該價格均為非普通住宅。

??以內環內總價500萬元的非普通住宅為例，如果原業主購買時間較早，買入價為100萬元，增值400萬元，則需繳納20萬元增值稅。

??按照2023年12月15日調整后對普通住宅的認定新規，滿足以下兩個條件，一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等，二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米），可以享受優惠政策的普通住宅稅費優惠。

??居民出售持有5年以上的非普通住宅，認定標準調整后如變為普通住宅，將免征增值稅（之前非普通住房按差額征收），涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）。

??相較以往標準，新標準不僅優化了普通住宅的認定條件，剔除價格標準，還適度提高了建筑面積標準，從140平方米提高至144平方米。

??宋紅衛表示，上海是以改善型群體占主導的市場，改善需求占比較高，調整普通住宅標準，降低二套房首付比例，有利于剛需及改善購房需求釋放，對庫存較大的區域，有較大利好。

??嚴躍進則表示，根據初步估算，上海普通住宅比重將從14%提高到72%。普通住宅標準關聯了優惠的稅收政策，此次調整標準，提高了普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受稅收政策。

??差異化降首付

??2023年12月14日，上海住房城鄉建設管理官方公眾號發布上海市優化差別化住房信貸政策。其中，首套首付款比例由35%調整至30%；二套首付款比例調整為50%；自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套首付款比例調整為40%。

??銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

??此次政策，調整首套、二套住房首付款比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。

??根據新政，以套總價600萬元二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬元；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬元，即減少了120萬元的首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區域，首付比例為40%，首付款則為240萬元，減少了180萬元的首付款支出。

??其次，減輕房貸利息負擔。房貸利率下降，降低月供或按揭款成本。以200萬元貸款本金、30年期等額本息，二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率5.25%，月供款為11044元。按照新政4.5%利率計算，月供款為10134元，新政后房貸月供減少910元。對于執行差異化政策的區域，購房減負效果更明顯。

??此次政策還對“五個新政”在內的自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山6個行政區，實施差異化住房信貸新政，在上述區域購買二套住房，可以享受更低的首付比例與房貸利率，進一步降低改善居住成本。 

??新政加速購房節奏

??“新政出來，第一天就開單了。”在二手房市場，上海松江區九亭板塊太平洋一名房產中介人士表示，有好幾個客戶在談，“包括我在內新政發布第一天已經有不少同事開單”。

??上述房產中介人士表示，由于松江區二套房首付比例從此前的70%降至40%，首付比例減少30%，部分此前需要賣舊房去買新房的置換客戶，手頭夠首付，不再著急出售二手房源，直接去買新房了。

??在新房市場，客戶購房熱情及意愿明顯提高。

??“看房的人一下子就多了。”嘉定區龍湖青云闕現場一名銷售經理表示，利率降了，購房成本更低了，買房人購房意愿有提高。

??“普通住宅認定標準的調整，降低首付比例及利率的政策，對首套置業以及置換類客戶購房有了更大信心。”根據龍湖青云闕項目營銷負責人鈕經理的介紹，項目85%的房源戶型在144平方米以內，12月14日，新政發布當晚就有很多客戶主動聯系置業顧問，咨詢房源情況，當晚客戶主動咨詢量是平日晚間的5倍以上，還有一名客戶連夜從外地趕來選房。

??上述銷售經理表示，上海新政執行首日上午，龍湖青云闕客戶到訪量50~60組，為工作日同期水平的1.5~2倍，不少客戶加快購房節奏。

??“一名二套房客戶，看中一套總價680萬元的房源，原本按七成首付需準備476萬元，需要向親友湊款100萬元才能交齊首付，新政后嘉定區首付款40%，現在首付款僅272萬元，減少204萬元。”上述銷售經理表示，客戶首付壓力瞬間小了，也不用找親友湊款了，客戶立馬到項目確定房源并簽訂了合同。

??“還有一位居住在嘉定豐莊的二胎家庭客戶，目前住的房子只有80平方米左右，一直想置換一套大一些的房子，新政首日上午特地請假來看房，并很快下定。” 龍湖青云闕營銷負責人鈕經理表示，新政降低了購房成本，有利于購房者購置心儀的新房，同時，加速了市場廣泛存在的改善需求釋放。

??此外，據了解，新政利好下，多個房企售樓處24小時不打烊，正加速去化節奏。

??鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，根據二手房成交中介數據，上海普通住宅調整之前的市場份額占比只有5%，調整之后，房屋總價600萬元以內的剛需房源，大概率都是普通住宅。面積調整為144平方米后，覆蓋范圍更廣。另一個降首付，兩個政策組合有利于置換改善型需求的盤活與入市。

??在政策效果上，張宏偉則認為，交易量的回升與市場活躍預計能持續到春節前，春節后市場將恢復正常狀態，很大原因為春節斷檔以及大家經濟收入的基本面沒有改變，預計2024年三四月份還會有下一輪的政策出臺，如郊區限購，人才購房定向松綁可能會落地。