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      本月樓市政策聚焦

??中央強調(diào)要推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，三、四線城市需求側(cè)政策持續(xù)加碼

??2025年1月，我國房地產(chǎn)政策總體延續(xù)寬松導(dǎo)向。中央層面，國家發(fā)展改革委、央行、金融監(jiān)管總局等部門多次強調(diào)，要有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。中共中央、國務(wù)院發(fā)文提出，落實新建住宅小區(qū)與配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付要求，強化社區(qū)養(yǎng)老依托作用。

??地方層面，受房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖及春節(jié)假期影響，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策27條，均為寬松性政策，環(huán)比近乎腰斬。政策發(fā)布主體以弱二線及三、四線城市為主，重點聚焦加大住房公積金支持力度、發(fā)放購房補貼、落實住房交易稅收優(yōu)惠政策、實施房票安置、鼓勵發(fā)展高品質(zhì)住房等。此外，本月地方兩會密集召開，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、建設(shè)“好房子”等在各地政府工作報告高頻出現(xiàn)（見表1）。本期報告主要對1月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??受繳稅走款、春節(jié)取現(xiàn)、央行停止購買國債、降準(zhǔn)落空等多因素影響，1月資金面在經(jīng)歷月初寬松后持續(xù)收緊，資金利率中樞上行明顯。公開市場操作方面，1月逆回購累計投放43093億元，到期23360億元，累計凈投放19733億元；MLF投放2000億元，到期9950億元，凈回籠7950億元；國庫現(xiàn)金定存發(fā)行1200億元。資金利率方面，1月R001月均值環(huán)比上行46BP至2.08%，R007月均值環(huán)比上行39BP至2.30%，DR001月均值環(huán)比上行28BP至1.72%，DR007月均值環(huán)比上行22BP至1.93%。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.1%、3.6%。

??在房地產(chǎn)方面，國家發(fā)展改革委、央行等部門多次在工作會議或新聞發(fā)布會上表示，要有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。金融監(jiān)管總局明確，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化養(yǎng)老服務(wù)改革發(fā)展的意見》提出，落實新建住宅小區(qū)與配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付要求，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施納入項目配套，強化社區(qū)養(yǎng)老依托作用。自然資源部、財政部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《土地儲備管理辦法》明確要求，各地需依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃等，制訂土地儲備三年滾動計劃和年度土地儲備計劃等。住建部提出加強保障性住房和城中村改造安置房質(zhì)量監(jiān)管，要求各地在充分論證的基礎(chǔ)上科學(xué)確定保障性住房、城中村改造安置房項目選址和建設(shè)周期等。此外，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《鄉(xiāng)村全面振興規(guī)劃（2024—2027年）》提出，實施新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化行動，保障進城落戶農(nóng)民合法土地權(quán)益，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等。財政部、住建部、工信部聯(lián)合印發(fā)通知，自2025年1月1日起，在北京市朝陽區(qū)等101個市（市轄區(qū)）實施政府采購支持綠色建材促進建筑品質(zhì)提升政策，引領(lǐng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

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??地方政策：新政數(shù)量環(huán)比接近腰斬，三、四線城市需求側(cè)政策持續(xù)加碼

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）其他政策

??2. 政策小結(jié)房地產(chǎn)新政數(shù)量環(huán)比接近腰斬，三、四線城市需求側(cè)政策持續(xù)加碼

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2025年1月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策27條，均為寬松性政策，內(nèi)容主要涉及加大住房公積金支持力度、發(fā)放購房補貼政策、落實住房交易稅收優(yōu)惠、實施房票安置、加快推進城中村和危舊房改造、持續(xù)推進房地產(chǎn)“白名單”擴圍增效、鼓勵發(fā)展高品質(zhì)住房等。總的來看，一方面，受房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖及春節(jié)假期影響，本月地方出臺房地產(chǎn)政策數(shù)量大幅減少；另一方面，跨年后房地產(chǎn)政策延續(xù)了寬松導(dǎo)向，且政策調(diào)整主體仍以弱二線及三、四線城市為主。

??行政干預(yù)核心舉措包括發(fā)放購房補貼、落實住房交易稅收優(yōu)惠、實施房票安置等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購房補貼、落實住房交易稅收優(yōu)惠、實施房票安置、鼓勵發(fā)展高品質(zhì)住宅、推進住房“以舊換新”等。典型代表有：山東省發(fā)布促進住房領(lǐng)域消費行動計劃，提出在全省集中開展“迎新年購房安家”等主題活動、持續(xù)搭建“房產(chǎn)超市”等交易平臺、加大企事業(yè)單位群團購活動力度、大力推行“房票安置”、促進房屋“以舊換新”等多項舉措；福建省發(fā)布促進房地產(chǎn)市場發(fā)展良好開局的若干措施，內(nèi)容覆蓋持續(xù)推進房地產(chǎn)“白名單”擴圍增效、加快實施城中村改造、加大促銷售力度、創(chuàng)新促銷售措施等多個方面；武漢市將推行“賣舊買新”交易新模式、優(yōu)化新建商品房項目審批服務(wù)、給予階段性購房優(yōu)惠支持等政策延長至2025年6月30日；濮陽市給予外來人員在同一項目一次性購買5套以上新建商品住房額外2%購房款優(yōu)惠，并推動經(jīng)濟適用房上市交易；岳陽市發(fā)布取消限價、進一步優(yōu)化房票制度、加快推進城中村和危舊房改造、施行住房交易契稅優(yōu)惠政策等一系列政策。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、減少住房公積金貸款和提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、減少公積金貸款和提取限制等。典型代表有：濟南市將二套住房最低比例下調(diào)至20%，將住房公積金貸款額度計算由賬戶余額15倍提高至25倍；自貢市將新建商品住房和二手住房最高貸款額度統(tǒng)一提高至100萬元，二孩、三孩家庭在此基礎(chǔ)上再分別提高20萬元、30萬元，取消兩次住房公積金貸款須間隔12個月以上的限制；鞍山市取消離婚滿1年才可申請住房公積金貸款的限制，將雙職工購買新建商品住房最高貸款額度提高至100萬元，購買二手住房最高貸款額度提高至80萬元；宣城市將第二次申請住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%，并延長公積金貸款可貸年限和最長年限，擴大公積金貸款“互提互助”政策適用范圍等。

??人口人才政策主要涉及發(fā)放購房補貼、保障農(nóng)民進城購房相關(guān)權(quán)益等

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才購房補貼、保障農(nóng)民進城購房相關(guān)權(quán)益等。典型代表有：鄭州市對高層次人才分別給予不超過300萬元、150萬元、100萬元、50萬元的首次購房補貼，對新申請并符合條件的青年人才分別給予10萬元、5萬元、2萬元、1萬元的首次購房補貼；岳陽市明確農(nóng)民進城購房后原村集體組織成員享受的權(quán)益不變，按照最高不超過購房金額的30%，一次性給予人才購房補貼，其中，對博士研究生及市級以上（含市級）領(lǐng)軍人才20萬元、全日制碩士研究生5萬元、“雙一流”高校本科畢業(yè)生3萬元、其他高校本科畢業(yè)生2萬元，正高職稱人才20萬元、副高職稱人才6萬元，高級技師15萬元、技師6萬元等。

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??1月重要事項復(fù)盤

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??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??1月3日至4日，2025年中國人民銀行工作會議召開。會議指出，2025年將繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢和金融市場運行情況，擇機降準(zhǔn)降息，保持流動性充裕、金融總量穩(wěn)定增長，使社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長同經(jīng)濟增長、價格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配，為經(jīng)濟穩(wěn)定增長創(chuàng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。短期流動性方面，根據(jù)中信證券研究測算，完全排除MLF及逆回購到期因素，2月存在約4000億元的流動性缺口，資金面存在一定壓力，結(jié)合近幾年央行在春節(jié)前后通常傾向偏寬松的貨幣政策操作，資金面較節(jié)前或?qū)⒊霈F(xiàn)邊際寬松，但寬松幅度預(yù)計有限。

??在房地產(chǎn)方面，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)仍是2025年重點工作之一，在前期刺激政策應(yīng)出盡出和部分城市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象的情況下，當(dāng)前工作重點在于進一步推動已出臺政策的落地實施。同時，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議部署，推進商品住房銷售制度改革、建立房屋全生命周期安全管理制度、推動建立要素聯(lián)動新機制、完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管等工作將進一步提速。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年1月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額2276.1億元，同比下降3.2%，環(huán)比下降49.6%，單月業(yè)績規(guī)模保持在歷史較低水平。重點30城1月前22日商品住宅新增供應(yīng)461萬平方米，同比下降12%，環(huán)比下降47%，高于2024年2月春節(jié)月供應(yīng)量383萬平方米；成交745萬平方米，同比增長26%，環(huán)比下降37%，高于2024年2月春節(jié)月成交量520萬平方米。總的來看，1月整體樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢，但城市分化依然顯著，一線城市及重點二線城市房地產(chǎn)市場延續(xù)較高熱度。基于此，在需求側(cè)，弱二線及三、四線城市需進一步加大購房補貼和稅收優(yōu)惠力度，重點聚焦農(nóng)民進城購房、人才引進和多孩家庭改善性住房需求等，同時，加力實施城中村和危舊房改造，推動貨幣化安置等，部分核心一、二線城市限制性政策仍有優(yōu)化空間，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)回暖情況下，可擇機適度調(diào)整。在供給側(cè)，一是要改善商品房供給結(jié)構(gòu)，貫徹落實嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，二是要加快研究推進利用專項債收購存量閑置土地、收購存量房用作保障性住房等“去庫存”政策落地。供需兩側(cè)共同發(fā)力，促進房地產(chǎn)市場加速止跌回穩(wěn)。