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??— 01—本月樓市政策聚焦

??中央強(qiáng)調(diào)持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，地方住房需求側(cè)支持性政策加碼

??2024年12月，我國房地產(chǎn)政策持續(xù)釋放積極信號。中央層面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度等。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議部署2025年住房建設(shè)重點(diǎn)工作，具體涉及持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、大力實(shí)施城市更新、打造“中國建造”升級版、建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子等五個(gè)方面。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策46條，其中，寬松性政策41條、中性政策4條、緊縮性政策1條。政策頻次及力度較上月均有所下降，總體延續(xù)寬松導(dǎo)向，主要聚焦優(yōu)化住房信貸政策、加大住房公積金政策支持、鼓勵(lì)房票安置、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼等需求側(cè)支持。本期報(bào)告主要對12月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??12月資金面出現(xiàn)年末常態(tài)波動(dòng)，總體先緊后松，資金分層加劇。公開市場操作方面，12月逆回購累計(jì)投放33978億元，到期42308億元，累計(jì)凈回籠8330億元；國庫現(xiàn)金定存到期1200億元；12月25日，央行開展3000億元MLF操作，當(dāng)月到期14500億元，凈回籠11500億元；本月央行進(jìn)行了14000億元買斷式逆回購操作、凈買入國債面值3000億元等，對流動(dòng)性形成補(bǔ)充。資金利率方面，12月各期限D(zhuǎn)R和R利率全月均值有所上行，DR007、R007全月均值分別回升3.5BP、8.7BP至1.71%、1.91%；流動(dòng)性分層現(xiàn)象加劇，R-DR利差均值較上月擴(kuò)大。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.1%、3.6%。

??在房地產(chǎn)方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度等。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確2025年住房建設(shè)重點(diǎn)工作，聚焦持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、大力實(shí)施城市更新、打造“中國建造”升級版、建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子等五個(gè)方面。此外，住建部印發(fā)《住房公積金數(shù)據(jù)質(zhì)量提升經(jīng)驗(yàn)做法清單（第一批）》，總結(jié)各地典型經(jīng)驗(yàn)做法，形成清單，要求各地結(jié)合實(shí)際學(xué)習(xí)借鑒；國務(wù)院總理李強(qiáng)召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要實(shí)行地方政府專項(xiàng)債券投向領(lǐng)域“負(fù)面清單”管理，允許用于土地儲(chǔ)備、支持收購存量商品房用作保障性住房，擴(kuò)大用作項(xiàng)目資本金范圍等。

??— 03—

??地方政策：控節(jié)奏及力度放緩，重點(diǎn)聚焦需求側(cè)支持

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策（1） 市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)地方房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松導(dǎo)向，調(diào)控節(jié)奏及政策力度放緩

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2024年12月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策46條。其中，寬松性政策41條，以優(yōu)化住房信貸政策、加大住房公積金政策支持、鼓勵(lì)住房“以舊換新”、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)房票安置等為主；中性政策4條，主要涉及存量房收購用作保障性住房、保障性住房配售管理等；緊縮性政策1條，主要涉及存量房交易資金監(jiān)管。總的來看，本月地方房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松導(dǎo)向，但政策出臺數(shù)量及力度均有所下降，這或與前期政策逐漸落地、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象有關(guān)。

??縱觀2024年，地方累計(jì)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策754條，處于歷史高位。其中，寬松性政策683條，占比超過90%，內(nèi)容覆蓋取消或松綁限制性政策、刺激提振性政策、強(qiáng)化供給側(cè)支持性政策等，政策措施基本應(yīng)出盡出，尤其在“5·17”新政（5月17日央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布一系列重大房地產(chǎn)行業(yè)提振政策）和“9·26”新政（9月26日中央政治局會(huì)議定調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)）兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)后，地方穩(wěn)市救市政策出臺頻次明顯加快、力度加大。整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)政策環(huán)境已處于歷史最寬松區(qū)間。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房信貸政策、取消商品房限價(jià)、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、取消商品房限價(jià)、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)房票安置、推進(jìn)住房“以舊換新”等。典型代表有：太原明確取消各項(xiàng)住房限制性措施，落實(shí)降首付、降房貸利率，大力開展住房以舊換新活動(dòng)等；襄陽取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，支持企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等單位職工及其他社會(huì)組織成員定制化建設(shè)商品住房，鼓勵(lì)以房票和補(bǔ)貼相結(jié)合方式推進(jìn)城中村和危舊房改造，在中心城區(qū)實(shí)施購房補(bǔ)貼政策；張家口落實(shí)取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”，延長購房補(bǔ)貼政策適用期；廣西提出財(cái)政補(bǔ)貼支持合理購房需求，重點(diǎn)支持居民剛性和多樣化改善性住房需求，積極推行貨幣化安置，大力推行“房票”制度；衡陽明確全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、支持提取公積金支付購房首付款等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、支持提取公積金支付購房首付款、減少公積金提取限制等。典型代表有：馬鞍山將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至85萬元，單繳存職工家庭最高貸款額度提高至65萬元，支持雙方父母、子女一次性提取住房公積金用于幫助支付購房款；太原將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至100萬元，將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至70萬元，繳存三年以下的最高貸款額度提高至50萬元，將公積金貸款購買保障性住房最低首付比例降至15%；桂林取消提取公積金支付購房款或償還住房貸款本息工作地、戶籍地等條件限制，將首套、二套住房公積金貸款最低首付比例統(tǒng)一為20%；長春支持繳存人提取公積金余額支付購房首付款，取消購房提取應(yīng)在具體提取條件的24個(gè)月辦理的時(shí)間限制，取消異地購房提取對戶籍的限制等。

??人口人才政策主要涉及放寬落戶、發(fā)放購房補(bǔ)貼、給予購房款優(yōu)惠等

??人口人才政策主要涉及放寬落戶門檻、發(fā)放購房補(bǔ)貼、給予購房款優(yōu)惠等。典型代表有：蘇州市工業(yè)園區(qū)發(fā)布“金雞湖人才計(jì)劃”政策，提出對在園區(qū)連續(xù)繳納6個(gè)月及以上社保或個(gè)稅，且園區(qū)內(nèi)無自有住房的大專及以上人才購買指定房源，按照大專、本科、碩士、博士學(xué)歷，分別提供7、10、15、25萬元的房票補(bǔ)貼；成都市雙流區(qū)對符合認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的人才，在雙流區(qū)購買除人才公寓外的新建商品住房的，每套給予成交價(jià)1%的消費(fèi)券補(bǔ)貼，對F類人才在雙流區(qū)（以下統(tǒng)指實(shí)際管轄范圍）人才公寓報(bào)名銷售階段購買人才公寓的，給予購房面積50平方米以內(nèi)部分享受購房款15%的政策性優(yōu)惠；襄陽對新來襄（返襄）就業(yè)創(chuàng)業(yè)人才購買新建商品住房的，依據(jù)人才類別分別享受15萬、12萬、8萬、6萬不等的一次性購房首付款補(bǔ)貼券；贛州市定南縣對在縣城繳納社保滿12個(gè)月，首次在我縣城區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房的（以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)），由縣財(cái)政給予全日制博士或正高級職稱300元/平方米購房補(bǔ)貼，給予全日制碩士或副高級職稱、高級技師150元/平方米購房補(bǔ)貼，給予全日制本科50元/平方米購房補(bǔ)貼（可與戶籍遷入購房補(bǔ)貼疊加享受）。

??中性政策主要涉及存量房收購用作保障性住房、保障性住房配售管理等

??中性政策主要涉及存量房收購用作保障性住房、保障性住房配售管理等。典型代表有：鄂州發(fā)布征收已建成存量商品房用作保障性住房的補(bǔ)充公告，明確征收范圍、征收時(shí)間、征集要求、收購價(jià)格等相關(guān)事項(xiàng)；哈爾濱印發(fā)保障性住房配售管理辦法，明確保障性住房配售工作應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平和公正原則，采取搖號那個(gè)方式選房配售，并實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理；深圳發(fā)布安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法，安居型商品房權(quán)利人申請取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下四個(gè)條件：申請人為安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》登記的權(quán)利人，且經(jīng)其他共同權(quán)利人一致書面同意；簽訂安居型商品房買賣合同滿十年；因按揭貸款為該套安居型商品房設(shè)定抵押的，須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意；無法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及安居型商品房買賣合同約定的不得取得完全產(chǎn)權(quán)的情形等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及存量房交易資金監(jiān)管

??緊縮性政策主要涉及存量房交易資金監(jiān)管。長沙發(fā)布相關(guān)通知提出：從12月27日起，全面實(shí)行存量房交易資金監(jiān)管制度，將通過存量房交易資金監(jiān)測專戶，對存量房交易資金的流量流向進(jìn)行全額全程監(jiān)測監(jiān)管；存量房交易資金監(jiān)管的范圍包含存量房買賣合同中約定的全部房價(jià)款，包含定金、首付款、商業(yè)銀行和住房公積金管理中心發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購房款；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付存量房交易資金，不得侵占、挪用交易資金，禁止開展“資金池”業(yè)務(wù)。

??— 04—

??12月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??05—

??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，截至2024年12月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個(gè)，分別為北京、上海、深圳、海口；其他36個(gè)城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有6個(gè)，其中，北京、上海限售期最長達(dá)到5年。

??（3）限地價(jià)方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價(jià)的城市僅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限價(jià)。

??（4）與上月相比，本月監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市限購限售政策無變化。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，截至2024年12月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）40個(gè)城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，均已執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個(gè)人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月40個(gè)重點(diǎn)城市住房信貸政策無重要調(diào)整。

??— 06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??12月11日至12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議指出，當(dāng)前外部環(huán)境變化帶來的不利影響加深，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨不少困難和挑戰(zhàn)，但我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)、優(yōu)勢多、韌性強(qiáng)、潛能大，長期向好的支撐條件和基本趨勢沒有變。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)，實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，打好政策“組合拳”。短期流動(dòng)性方面，1月面臨稅期和春節(jié)取現(xiàn)需求疊加，加上跨年逆回購大量到期、政府債融資等因素，都對流動(dòng)性造成一定擾動(dòng)，預(yù)計(jì)央行仍將運(yùn)用逆回購、公開市場國債買賣、MLF等貨幣政策工具呵護(hù)流動(dòng)性，同時(shí)，降準(zhǔn)的可能性提升。

??在房地產(chǎn)方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及全國住房建設(shè)工作會(huì)議作出了重要部署，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)仍是重心，既要進(jìn)一步將“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”等存量政策和增量政策落實(shí)到位，加力實(shí)施城中村改造和危舊房改造等，充分釋放剛性和改善性住房需求，又要著力改善供給，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，增加保障性住房供給等。此外，在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式進(jìn)程推動(dòng)下，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制、商品住房銷售制度、房屋養(yǎng)老金制度、房地產(chǎn)開發(fā)融資方式等房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)制度搭建或改革或?qū)⑻崴佟?nbsp;                                               

??2. 地方層面根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，12月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4513.9億元，環(huán)比增長24.2%，同比持平。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)1175萬平方米，環(huán)比增長10%、同比下降16%；成交1801萬平方米，環(huán)比增長15%、同比增長17%，成交面積為近三年同期最高。在政策利好效應(yīng)持續(xù)釋放和房企年末加大營銷力度沖刺下，12月房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫。但隨著春節(jié)假期來臨，房地產(chǎn)市場成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)階段性回落。加上政策效果遞減效應(yīng)，為了持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，房地產(chǎn)政策仍需加碼，核心圍繞“釋放需求”和“改善供給”展開。部分一二線城市在限購、限售、限價(jià)等行政限制性政策仍有優(yōu)化空間，大部分城市則需繼續(xù)加碼住房公積金政策支持、購房換房財(cái)稅補(bǔ)貼、城中村和危舊房改造貨幣化/房票安置等，部分二三線及更低能級城市或可把握春節(jié)假期契機(jī)，重點(diǎn)關(guān)注返鄉(xiāng)置業(yè)需求，支持房企開展促銷活動(dòng)等。此外，收購存量房用作保障性住房是商品房去庫存的重要渠道，但當(dāng)前地方收購存量房用作保障性住房進(jìn)程相對緩慢，在收購資金籌措、收購價(jià)格確定、商品房房源與保障性住房匹配等多方面存在難度，還需要政策進(jìn)一步細(xì)化和更大力度支持。