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??核心歸母凈利潤(rùn)同比下降33%，平衡質(zhì)量與規(guī)模發(fā)展仍是主要問(wèn)題

??◎  作者 /房玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【回款率達(dá)93%，貨值充足下2023年目標(biāo)超3500億】2022年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約2947.62億元，銷售面積約1387.02萬(wàn)平方米，分別同比下跌20%及27%。相比2022年克而瑞全口徑TOP10房企的合約銷售金額同比下滑33%，中海主流城市、主流地段的投資布局，具有一定抗壓優(yōu)勢(shì)。此外中海地產(chǎn)2022年的整體銷售回款率為93.1%。據(jù)管理層披露，2023年中海地產(chǎn)可售貨值達(dá)7900億元，合約銷售目標(biāo)增長(zhǎng)20%，預(yù)計(jì)全年銷售額超過(guò)3500億。

??【2022年新增貨值2403億，2023年土地權(quán)益投資預(yù)計(jì)雙位數(shù)增長(zhǎng)】2022年中海地產(chǎn)（包括中海宏洋）合計(jì)新增土地儲(chǔ)備961萬(wàn)平方米，合計(jì)拿地總價(jià)1175億元，分別同比下降52%及34%；對(duì)應(yīng)新增總貨值2403億元。2022年上半年中海地產(chǎn)于廣州、上海、成都等地并購(gòu)?fù)度?06.6億元；而下半年中海落地的收并購(gòu)項(xiàng)目較少。中海表示，在現(xiàn)金回款比較佳的狀態(tài)下，2023年在投資的策略和目標(biāo)上面會(huì)相對(duì)偏積極一些，權(quán)益新增土地投資預(yù)算實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)的增長(zhǎng)目標(biāo)。

??【凈利潤(rùn)下降43%至246億，期內(nèi)外幣匯兌虧損51.79億】2022年中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為1803.22億元，同比下降26%；毛利潤(rùn)同比大幅下降33%至383.94億元，毛利率下降了2.25個(gè)百分點(diǎn)至21.29%；凈利潤(rùn)同比下降43%至245.56億元，凈利率下降了4.16個(gè)百分點(diǎn)至13.62%。凈利率下降，主要是由于期內(nèi)其他收入虧損17.85億元，上年同期則為收益47.12億元；其中外幣匯兌從2021年收益24.57億元變成2022年的虧損51.79億元，在資本化8.96億元后匯兌虧損仍達(dá)到42.83億元。事實(shí)上，自2021年開始中海的凈利潤(rùn)規(guī)模就出現(xiàn)了不增反降的情況，2022年更是進(jìn)一步出現(xiàn)下滑。中海最為關(guān)注的核心歸母凈利潤(rùn)同比下降33%，核心歸母凈利率下降1.48個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)，如何平衡質(zhì)量與規(guī)模發(fā)展依舊是中海要面對(duì)的主要問(wèn)題。

??【加權(quán)平均融資利率3.57%，財(cái)務(wù)優(yōu)異】截止2022年底，中海持有現(xiàn)金達(dá)1103.06億元，同比下降了16%；扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為2.16，長(zhǎng)短期債務(wù)比5.87。凈負(fù)債率同比上升了約12個(gè)百分點(diǎn)至43%；此外資產(chǎn)負(fù)債率為59%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54%。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈噘?gòu)地機(jī)遇，為未來(lái)加速擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。

??01 銷售

??回款率達(dá)93%
貨值充足下2023年目標(biāo)超3500億

??2022年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司）共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約2947.62億元，銷售面積約1387.02萬(wàn)平方米，分別同比下跌20%及27%；銷售均價(jià)21251元/平米，同比增長(zhǎng)8.7%。相比2022年克而瑞全口徑TOP10房企的合約銷售金額同比下滑33%，中海主流城市、主流地段的投資布局，具有一定抗壓優(yōu)勢(shì)。期內(nèi)，中海地產(chǎn)的整體銷售回款率保持在93.1%，境內(nèi)銷售回款率95.1%。

??據(jù)管理層披露，2023年中海地產(chǎn)可售貨值達(dá)7900億元（不含2023年新購(gòu)地增加的貨量），一線及強(qiáng)二線貨量占比約達(dá)62%。在貨值基礎(chǔ)上，中海地產(chǎn)制定合約銷售目標(biāo)為增長(zhǎng)20%，若按照2022年合約銷售額2948億及20%的增長(zhǎng)率計(jì)算，2023年預(yù)計(jì)合約銷售額超過(guò)3500億元。

??從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年中海地產(chǎn)（中海地產(chǎn)及附屬公司）合約銷售金額達(dá)2193億元，同比下降16%；而合聯(lián)營(yíng)及中海宏洋部分的合約銷售金額達(dá)754億元，同比下降31%。由此可見，布局三四線的中海宏洋在疫情及行業(yè)下行的大背景下，受到的影響相對(duì)更大。從區(qū)域來(lái)看，北部大區(qū)是主要的銷售貢獻(xiàn)區(qū)域，銷售金額達(dá)773億元，占比達(dá)到了26%，其中僅北京就達(dá)貢獻(xiàn)銷售493億元。

??02 投資

??2022年新增貨值2400億
2023年土地權(quán)益投資預(yù)計(jì)雙位數(shù)增長(zhǎng)

??2022年中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）于內(nèi)地16個(gè)城市合共新增40幅土地，共新增拿地建面739萬(wàn)平方米，同比下降37%；拿地總價(jià)為1074億元，同比下降22%；折合新增貨值2139億元，其中北上廣深四個(gè)一線城市的新增貨值在新增貨值中占比48%。中海宏洋新增拿地建筑面積221萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)102億元，分別同比下降74%、74%。2022年集團(tuán)合計(jì)新增土地儲(chǔ)備961萬(wàn)平方米，合計(jì)拿地總價(jià)1175億元，分別同比下降52%及34%；對(duì)應(yīng)新增總貨值2403億元。

??從新增土儲(chǔ)權(quán)益來(lái)看，2022年權(quán)益建筑面積占比略有下降至87%。2022年上半年中海地產(chǎn)于廣州、上海、成都等地并購(gòu)?fù)度?06.6億元，約占權(quán)益拿地總價(jià)995億元的11%；而下半年中海落地的收并購(gòu)項(xiàng)目較少。中海表示，未來(lái)將特別看重項(xiàng)目的確定性和回報(bào)率，不會(huì)為了簡(jiǎn)單增加土地的規(guī)模盲目擴(kuò)張，而在收并購(gòu)方面，同步看重項(xiàng)目涉及的法律關(guān)系、周轉(zhuǎn)效率等。此外，中海也表示在現(xiàn)金回款比較佳的狀態(tài)下，2023年中海在投資的策略和目標(biāo)上面會(huì)相對(duì)偏積極一些，權(quán)益新增土地投資預(yù)算實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)的增長(zhǎng)目標(biāo)。

??從拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年中海地產(chǎn)（含中海宏洋）主要于中西部拿地較多，新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到了35%，同比大幅增長(zhǎng)了18個(gè)百分點(diǎn)；其中長(zhǎng)沙達(dá)100萬(wàn)平米，此外成都也達(dá)到了68萬(wàn)平方米。除中西部區(qū)域外，環(huán)渤海區(qū)域新增土儲(chǔ)占比達(dá)到了26%，同比增加了5個(gè)百分點(diǎn)；其中北京新增土儲(chǔ)達(dá)142萬(wàn)平米，在各城市中位列第一。

??從城市能級(jí)來(lái)看，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）于一二線新增土儲(chǔ)建面占比為86%，相比2021年大幅增加了33個(gè)百分點(diǎn)。隨著一二線新增土儲(chǔ)占比的增加，全年拿地均價(jià)較2021年繼續(xù)增長(zhǎng)了38%至12235元/平米。

??截止2022年底，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）擁有土地儲(chǔ)備4389萬(wàn)平方米（權(quán)益3758萬(wàn)平方米），同比下降14%；中海宏洋擁有土地儲(chǔ)備2453萬(wàn)平方米（權(quán)益2075萬(wàn)平方米），同比下降18%；合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備達(dá)到6842萬(wàn)平米，同比下降15%，可支持中海未來(lái)約3年的銷售。未來(lái)中海有待進(jìn)一步補(bǔ)充土儲(chǔ)，保持規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??03 盈利

??凈利潤(rùn)下降43%至246億
期內(nèi)外幣匯兌虧損51.79億

??2022年中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為1803.22億元，同比下降26%；主要是由于物業(yè)發(fā)展收入同比下滑26%至1745.11億元。截至2022年末，中海地產(chǎn)已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為2453億元，預(yù)計(jì)2023年整體營(yíng)收規(guī)模將保持穩(wěn)定。

??此外中海的利潤(rùn)率水平也在同比下降，毛利潤(rùn)同比大幅下降33%至383.94億元，毛利率同比下降了2.25個(gè)百分點(diǎn)至21.29%。毛利率下降主要是結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目成本較高所致，2022年中海直接經(jīng)營(yíng)成本1419.28億元，同比下降23%，降幅小于同期營(yíng)業(yè)收入（下降26%）。

??凈利潤(rùn)同比下降43%至245.56億元，凈利率同比下降了4.16個(gè)百分點(diǎn)至13.62%。主要是由于2022年中海的其他收入虧損17.85億元，上年同期則為收益47.12億元；其中外幣匯兌從2021年收益24.57億元變成2022年的虧損51.79億元，在資本化8.96億元后匯兌虧損仍達(dá)到42.83億元。年報(bào)中中海表示，公司匯率利率管理主要以自然對(duì)沖為主，暫未考慮與任何衍生金融工具投機(jī)交易，但將審慎考慮是否于適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行貨幣和利率掉期安排。此外其他收入虧損中還包括了物業(yè)存貨減值準(zhǔn)備15.2億元，對(duì)應(yīng)收合營(yíng)公司款減值準(zhǔn)備13.27億元，而2021年并未做相關(guān)計(jì)提處理。

??事實(shí)上，自2021年開始中海的凈利潤(rùn)規(guī)模就出現(xiàn)了不增反降的情況，2022年更是進(jìn)一步出現(xiàn)下滑。而其中中海最為關(guān)注的核心歸母凈利潤(rùn)同比下降33%，核心歸母凈利率下降1.48個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)，如何平衡質(zhì)量與規(guī)模發(fā)展依舊是中海要面對(duì)的主要問(wèn)題，若嚴(yán)格恪守拿地標(biāo)準(zhǔn)或?qū)е聼o(wú)地可拿，若一味加大拿地力度又將對(duì)利率水平造成影響，中海能否實(shí)現(xiàn)發(fā)展的又好又快仍需時(shí)間檢驗(yàn)。

??04 償債

??加權(quán)平均融資利率3.57%
財(cái)務(wù)優(yōu)異

??2022年，中海地產(chǎn)于境外新簽合共200.4億元貸款，包括在香港與 12 家銀行簽署港幣121.1億元的五年期銀團(tuán)貸款，該筆貸款是2022年內(nèi)房股金額最大的一筆銀團(tuán)貸款；以及一筆1億英鎊可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤俱樂(lè)部貸款，為中海地產(chǎn)境外首筆綠色融資。此外境內(nèi)發(fā)行債券合共285.0億元，其中公司債券105.0億元；中期票據(jù)人民幣130.0億元；以及綠色碳中和資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃證券50.0 億元。2022年底，中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本為3.57%，同比略有上升0.02個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于行業(yè)極低水平。

??年內(nèi)，中海地產(chǎn)境內(nèi)外債務(wù)資金流入共達(dá)943.2 億元，歸還債務(wù)769.6 億元；銷售回款為1907.7 億元，其他經(jīng)營(yíng)回款為111.2億元，總經(jīng)營(yíng)回款為2018.9億元。此外資本支出1835.2億元（包括土地成本1054.8 億元，建安支出780.4億元）。截止2022年底，中海地產(chǎn)未付地價(jià)為113.6億元。2023年上半年到期歸還銀行及其他借貸、擔(dān)保票據(jù)及公司債券合共為161.3億元。

??截止2022年底，中海持有現(xiàn)金達(dá)1103.06億元，同比下降了16%；扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為2.16，長(zhǎng)短期債務(wù)比5.87。凈負(fù)債率同比上升了約12個(gè)百分點(diǎn)至43%；此外資產(chǎn)負(fù)債率為59%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54%。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈噘?gòu)地機(jī)遇，為未來(lái)加速擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。

??05 多元化

??商業(yè)物業(yè)收入目標(biāo)增長(zhǎng)30%
2023年將有20個(gè)新項(xiàng)目入市

??2022年中海商業(yè)物業(yè)收入為52.6億元，其中投資物業(yè)租金收入為47.4億元，同比上升1.6%（剔除年內(nèi)減租影響，同比上升 7.2%），包括寫字樓租金收入34.2億元，同比下降3%；購(gòu)物中心租金收入12億元，同比上升9%；期內(nèi)中海新增15個(gè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積增加88萬(wàn)平方米。此外酒店和其他商業(yè)物業(yè)的收入合共5.2 億元。 

??中海表示，未來(lái)仍將堅(jiān)持今天、明天、后天的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方向不變。其中住宅開發(fā)仍將是中海的核心業(yè)務(wù)，配置90%以上的資源。2023年商業(yè)物業(yè)收入制定了30%的增長(zhǎng)目標(biāo)，商業(yè)物業(yè)新增20個(gè)新項(xiàng)目入市。通過(guò)將資源分配到經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)層面，同時(shí)也為中海未來(lái)的發(fā)展提供了新的增長(zhǎng)極。