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??全年銷售目標與去年全年業績持平；三道紅線轉綠，年內無償債壓力。

??◎  作者 /沈曉玲 易天宇

??核心觀點

??【合約銷售達792億，銷售目標與2022年持平】2022年保利繼續加強城市深耕，38個核心城市銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點。同時企業在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三。2022年美的置業實現全口徑銷售金額792.4億元，同比下降42%；銷售建面631.6萬方，同比下降46%；銷售均價12546元/平方米，同比上升8%。均價上漲主要是由于高能級城市貢獻的銷售業績占比持續提升，其中二線以上城市銷售占比已達到了82%。對于未來銷售目標，美的置業依然表現出了相當的謹慎，2023年銷售目標800億，與2022年實際銷售規模基本保持持平。全年的供貨計劃也按照800億的目標進行鋪排，其中約一半為新開工項目，一半為在建續建項目。

??【優化資產結構減少風險敞口，未來會適度補貨但更加審慎】2022年美的置業在公開市場謹慎拿地，僅增加了上海浦東新區項目，權益貨值約14億元。此外通過股權收購歸編9個項目，新增權益貨值63.0億元；同時退出部分弱三線和四線城市，減少權益貨值9.5億元。按此計算，2022年美的置業共合計新增權益土儲貨值達67.5億元，其中上海、成都、佛山及長沙新增權益貨值均達到了10億以上。美的置業表示，今年會根據每個城市的去化速度進行結構性的補貨，同時在對具體土地的研判上，會更加理性、慎重。【毛利率15.36%，期內計提18.55億減值準備】2022年美的置業的營業收入為736.31億元；其中物業開發及銷售收入721.92億元，與2021年基本持平。截止2022年底，美的置業的合同負債為861.4億元，同比下降20%，合同營收保障倍數下降至1.17，但仍處于合理水平。近年來，美的置業凈利率出現持續下滑，主要是由于美的置業期內計提了較大規模的減值準備。2022年美的置業計提在建物業及已竣工待售物業減值準備18.55億。【三道紅線已轉為綠檔，總借貸成本下降至4.62%】截止2022年底，美的置業的非受限現金短債比為1.6，同比下降7%；凈負債率為43.9%，同比繼續下降了2.4個百分點，處于行業低位；扣預資產負債率下降至68.2%，三道紅線已轉為綠檔。截至2022年末，美的置業的借款總額加權平均實際利率進一步降低20個基點至4.62%；其中新增債務加權平均融資成本為4.52%，同比下降11個基點。在融資環境的逆勢下，美的置業之所以能夠維穩運營，一方面得益于自身穩健的財務指標，一方面也是得益于大股東美的控股的支持。

??01 銷售

??合約銷售達792億
銷售目標與2022年持平

??2022年美的置業實現全口徑銷售金額792.4億元，同比下降42%，與克而瑞2022年百強房企全口徑銷售規模同比下降42%基本持平；全口徑銷售建面631.6萬方，同比下降46%；銷售均價12546元/平方米，同比上升8%。均價上漲主要是由于高能級城市貢獻的銷售業績占比持續提升，其中二線及以上城市1銷售占比已達到了82%。全年美的置業的銷售回款率為83%。

??2023年前兩月，美的置業合同銷售金額達150.2億元，相應已售建筑面積約120.8萬平方米；分別同比增長5.62%、下降1.71%。在業績會上，美的置業表示“2023年2月份的市場無論從到訪量還是成交量，環比1月份均出現大幅增長，出現了復蘇跡象。3月份之后，客戶的到訪量有所回落，成交也有一定的下滑，但相比去年同期增長幅度仍然較大，僅是階段性回落”。在此背景下，美的置業表示對于市場短期預測穩中向好。

??但在銷售目標制定上，美的置業依然表現出了相當的謹慎，2023年銷售目標800億，與2022年實際銷售規模基本保持持平。全年的供貨計劃也按照800億的目標進行鋪排，其中約一半為新開工項目，一半為在建續建項目。

??從區域布局來看，美的置業重倉長三角、大灣區等核心經濟圈，2022年長三角和大灣區的合約銷售占比達到65%。根據CRIC城市排行榜，美的置業深耕布局的15座城市中，2022年在佛山全口徑銷售金額55億元，排名第6；徐州全口徑銷售金額約40億，排名第3；此外無錫全口徑銷售規模也達到了33億。

??02 投資

??優化資產結構減少風險敞口
未來會適度補貨但更加審慎

??2022年美的置業在公開市場謹慎拿地，僅增加了上海浦東新區項目，權益貨值約14億元。雖然公開市場拿地較少，但美的置業在存量土地的資產結構優化以及合作方的股權收購方面做了較多工作。2022年，美的置業通過股權收購歸編9個項目，新增權益貨值63.0億元，以二線城市為主；同時退出部分弱三線和四線城市，包括柳州、九江、岳陽、大理等，減少權益貨值9.5億元。

??通過股權收購歸編及退出低能級城市，美的置業一方面可以減少合作項目的風險敞口，當前美的置業存量項目的合作方多為國企、央企及穩健型民企；另一方面也能提高資金使用效率，如退出項目中還包括個別尾盤項目。

??若結合公開市場、股權歸編及退出項目來看，2022年美的置業實際新增權益土儲貨值達67.5億元。其中新增權益貨值二線及以上占比為94%；長三角和大灣區占比合計50%。分城市來看，上海、成都、佛山及長沙新增權益貨值均達到了10億以上。

??截至2022年底，美的置業共參與332個物業開發項目，擁有土地儲備總建筑面積達38742萬平方米，較2021年底下降22%。而根據美的置業業績會，剔除已售未結轉后總土儲建面達3206萬平方米。若按照美的置業歷史銷售規模和預計未來走勢綜合來看，土地消化周期在4年左右，土儲相對充足。

??在剔除已售未結轉的3206萬平方米土儲中，土儲面積權益比為70%，較2021年上升3%；二線及以上城市的土儲面積為2131萬平方米，占比66%，與2021年持平；長三角和大灣區的土儲面積為1671萬平方米，占比52%，與2021年持平。

??美的置業表示，2023年的土地市場應該會有更多機會。今年會積極、動態地研究優質的土地，積極捕捉投資的機會，并且根據每個城市的去化速度進行結構性的補貨，保持適度的土地新增；但與此同時，在對具體土地的研判上，會更加理性、慎重、聚焦，絕對不會多點開花。

??03 盈利

??毛利率達15.36%
期內計提18.55億減值準備

??2022年美的置業的營業收入為736.31億元；其中物業開發及銷售收入721.92億元，與2021年基本持平，主要由于期內確認銷售面積的下降及單方售價增長綜合所致。截止2022年底，美的置業的合同負債為861.4億元，同比下降20%，合同營收保障倍數3下降至1.17，但仍處于合理水平。

??期內美的置業的毛利潤為113.06億元；毛利率為15.36%，同比下降約3個百分點，毛利率的下降主要由于期內確認項目的單方成本較高。此外，凈利潤規模為35.77億元；凈利率為4.86%，同比下降2.34個百分點。

??近年來，美的置業凈利率出現持續下滑，主要是由于美的置業期內計提了較大規模的減值準備。2019年至2022年四年期間，美的置業累積計提了約57億減值準備，2022年美的置業計提在建物業及已竣工待售物業減值準備18.55億。

??04 負債

??三道紅線已轉為綠檔
總借貸成本下降至4.62%

??截止2022年底，美的置業持有現金264億元，同比下降23%；短期有息負債137億元，同比下降11%；長期有息負債348億元，同比下降15%；此外總有息負債中銀行借款、境內公司債券分別占比58%、28%，且沒有境外美元債。

??從財務指標來看，美的置業的非受限現金短債比為1.6，同比下降7%；長短債務比2.54，債務結構相對穩健。此外凈負債率為43.9%，同比繼續下降了2.4個百分點，處于行業低位；扣預資產負債率下降至68.2%，三道紅線已轉為綠檔。

??2022年，美的置業多次獲得主流金融機構支持，不僅是2022年首家獲得中期票據（MTN）批文并成功發行的內房股，同時也是首批創設信用保護合約發債示范房企。自 “第二支箭”及金融十六條政策出臺后，美的置業先后與交行、工行、建行、郵儲銀行、中行等國有大行及部分股份制商業銀行簽署戰略協議，累計獲得超1500億授信支持。同時，美的置業也是“第二支箭”支持的首批房企，150億元中票獲得銀行間交易商協會受理。截至2022年末，美的置業的借款總額加權平均實際利率進一步降低20個基點至4.62%；其中新增債務加權平均融資成本為4.52%，同比下降11個基點。 

??在融資環境的逆勢下，美的置業之所以能夠維穩運營，一方面得益于自身穩健的財務指標，一方面也是得益于大股東美的控股的支持，其中2022年向中債增提供擔保的中票，有25億為股東美的控股提供的反擔保。預計在股東美的控股的支持下，美的置業有望獲得更多的逆勢發展機遇。

??05 多元化

??圍繞地產布局產業鏈
加強科技賦能產業

??在多元化業態方面，美的置業持續聚焦垂直領域，物業在加強基礎服務能力的同時，大力拓展及推進跨業態項目；商業新開項目著眼招商率；房地產科技板塊，聚焦核心需求。通過積極探索企業發展的第二曲線，美的置業不斷尋找產業鏈上新的利潤增長點。

??商業開發做資產持有經營。2022年，美的置業的商業物業投資及運營收入為2.97億元，較2021年的2.76億元上升7.4%。該增幅主要由于隨著國內疫情控制放開，物業租賃業務逐漸復蘇向穩，并進一步發展所致。目前美的置業商業運營面積70多萬平方米，已開業商場9座，滿鋪率達91%。

??物業服務實現對房開主業高效賦能。2022年，美的置業的物業管理服務收入為11.42億元，較2021年的9.09億元上升25.7%，該增幅主要由于合約管理的物業建筑面積上升所致。截至2022年末，合約面積9058萬平方米，在管面積5343萬平方米，第三方占比20%，非住宅占比13%。

??加大投入房地產科技價值鏈。美的置業旗下的睿住智能專注智慧場景的科研創新，2022年新增合同金額超12億元；確認銷售收入超11億元，同比增長33%；第三方業務比達26%。此外睿住建筑科技，2022年新增合同金額超8億元；確認銷售收入超7億元；第三方業務占比89%。