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??“公司2023年的營業(yè)收入增速將保持在20%左右。”在3月30日的2022年業(yè)績發(fā)布會上，保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司（06049.HK，以下簡稱“保利物業(yè)”）董事長吳蘭玉表示。

??2022年年報顯示，保利物業(yè)在營業(yè)收入、凈利潤、毛利潤、毛利率等主要財務(wù)指標(biāo)上均實現(xiàn)了不同程度的增長。

??不過，長期來看利潤率下降似乎是未來一個不可逆的事實。

??保利物業(yè)財務(wù)總監(jiān)何杰倫認(rèn)為，“從長期的利潤率趨勢來看，隨著市場競爭不斷加劇，人工成本費用都有一個剛性上漲，住宅物業(yè)做提費的難度不小。整個從長期來看，利潤率面臨一定的下行壓力。短期來看，公司管理紅利的釋放還有一定的空間，預(yù)計一到兩年內(nèi)，公司的利潤率大概會是平穩(wěn)下行的趨勢。”

??展望未來，保利物業(yè)方面表示，“保利物業(yè)將繼續(xù)秉持長期主義發(fā)展定位，深化高質(zhì)量發(fā)展道路，在‘攻堅市場，登高品質(zhì)，提效運營’領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，為實現(xiàn)‘大物業(yè)生態(tài)平臺首席運營商’的企業(yè)而努力。”

??營業(yè)收入、凈利潤增速均超過20%

??2022年年報顯示，保利物業(yè)2022年全年營業(yè)收入約136.86億元，同比增加26.9%。公司毛利潤25.73億元，同比增加27.8%；毛利率18.81%，同比增加0.13%；凈利潤11.33億元，同比增加30.1%；凈利率8.3%，同比增加0.2%；公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)凈利潤11.12億元，同比增加31.6%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為89.56億元，同比增加16.5%。

??從各板塊的收入來看，物業(yè)管理服務(wù)約84.28億元，同比增加26.4%；非業(yè)主增值服務(wù)收入21.94億元，同比增加21.2%；社區(qū)增值服務(wù)收入約30.63億元，同比增加33.1%。

??何杰倫在業(yè)績會上談及公司維持利潤率時表示，“這是近幾年來保利物業(yè)的一個重要工作任務(wù)。從三大業(yè)務(wù)板塊（物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)）來看都沒有什么太大的變動，做了一個比較好的維持。”

??保利物業(yè)方面表示，“公司堅定走內(nèi)涵式增長道路，利潤增速跑贏營業(yè)收入增速，實現(xiàn)高質(zhì)量的業(yè)績增長。”

??值得一提的是，增值服務(wù)增速下降是2022年上市物企的一個普遍表現(xiàn)。而保利物業(yè)在增值服務(wù)發(fā)展中卻表現(xiàn)出強勁增勢。

??這得益于保利物業(yè)模式的轉(zhuǎn)變。

??保利物業(yè)方面解釋：“經(jīng)過多年探索實踐，保利物業(yè)完成增值服務(wù)多賽道機會挖潛向產(chǎn)業(yè)精耕模式的轉(zhuǎn)變，聚焦到家服務(wù)、美居服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)等核心板塊。此外，上線了業(yè)內(nèi)首個一站式房屋全托品牌——保利托房，聯(lián)動美居、家政等服務(wù)，將點狀的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易升級為長周期以房屋資產(chǎn)為核心的一站式服務(wù)，為業(yè)主提供房屋市場咨詢、托管、養(yǎng)護、租售以資產(chǎn)為核心的一體化服務(wù)。”

??第三方物管收入同比增長42.4%

??“在保持規(guī)模增長的同時，保利物業(yè)堅持‘加強核心城市、核心業(yè)態(tài)與優(yōu)質(zhì)資源的三大深耕戰(zhàn)略’，不斷提升拓展質(zhì)量，持續(xù)鍛造核心競爭力。”保利物業(yè)方面認(rèn)為。

??一是深耕區(qū)域方面。聚焦優(yōu)質(zhì)城市，通過發(fā)揮多業(yè)態(tài)協(xié)同拓展優(yōu)勢與加大核心城市拓展力度，實現(xiàn)核心區(qū)域的密度提升。年內(nèi)新簽約第三方項目中，一二線城市項目的單年合同金額占比達67.3%，同比提升10.6個百分點，業(yè)務(wù)布局加速向核心城市集中，達成有密度的規(guī)模。

??二是深耕業(yè)態(tài)方面。截至2022年末，非居項目簽約占比達88.3%。全域服務(wù)、國資商辦兩把尖刀市場競爭力持續(xù)攀升。全域服務(wù)方面，通過做城市標(biāo)桿、造品牌聲勢，實現(xiàn)全域服務(wù)從城鎮(zhèn)走向城市。

??三是深耕優(yōu)質(zhì)資源方面。2022年保利物業(yè)率先提出“裝配式”服務(wù)模式，貼近細分行業(yè)場景進行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)設(shè)計，同時基于服務(wù)模塊化解構(gòu)，升級差異化服務(wù)能力。在垂直服務(wù)領(lǐng)域，為客戶提供因需組合的“裝配式”服務(wù)。

??吳蘭玉在業(yè)績會上表示，“公司2023年的營業(yè)收入增速將保持在20%左右。”

??對于收并購，何杰倫稱，“相比之下，我們更傾向于外拓。這種項目拓展方式相對于收并購能夠更快形成價值釋放，避免一些磨合和損耗。”

??毋庸置疑的是，保持較高的增速離不開大股東保利發(fā)展控股的給予。

??報告期內(nèi)，保利物業(yè)合同管理面積增至7.72億平方米，在管面積約5.76億平方米。從全國布局看，保利物業(yè)已經(jīng)構(gòu)建起涵蓋全國29個省、自治區(qū)與直轄市的210個城市，合同數(shù)量達2721個，在管項目數(shù)增至2089個。

??保利物業(yè)方面表示：“一方面，保利發(fā)展控股為保利物業(yè)帶來持續(xù)的業(yè)務(wù)增量。截至2022年12月31日，來自保利發(fā)展控股集團的合同管理面積達3.13億平方米，較2021年12月31日的合同管理面積增長約0.34億平方米。另一方面，保利物業(yè)第三方拓展能力表現(xiàn)強勁。新中標(biāo)第三方項目單年合同金額27.7億元，第三方物管收入同比增長42.4%，第三方物管收入貢獻持續(xù)攀升。非居業(yè)態(tài)收入占比同比提升3.1%，收入結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。”