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??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]房地產(chǎn)擴(kuò)內(nèi)需的支持政策研究—以“青十二條”為例

??2025年4月16日，青島發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，即“青十二條”。此次政策明確“三個(gè)降低、四個(gè)提高、五個(gè)優(yōu)化”，充分說明全國各地二季度立足提振內(nèi)需工作要求，在政策方面調(diào)整優(yōu)化、多措并舉和全面發(fā)力。本報(bào)告基于青島政策，結(jié)合近期政策動態(tài)，重點(diǎn)研究房地產(chǎn)擴(kuò)內(nèi)需的支持政策。

??一、擴(kuò)內(nèi)需是房地產(chǎn)政策的優(yōu)先級目標(biāo)

??擴(kuò)內(nèi)需是房地產(chǎn)政策的優(yōu)先級目標(biāo)。此次“青十二條”明確擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、優(yōu)供給、惠民生，持續(xù)推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。該目標(biāo)導(dǎo)向清晰，對于我們理解房地產(chǎn)政策的定位和優(yōu)先級目標(biāo)亦有啟示。

??1、擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)

??此次政策目標(biāo)將“擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)”寫到首位。4月15日，總理在北京調(diào)研時(shí)明確了后續(xù)工作導(dǎo)向，即要立足于全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求的目標(biāo)。此次調(diào)研也明確要積極發(fā)揮房地產(chǎn)的功能作用，尤其是在釋放市場潛力和提振內(nèi)需等方面的功能。從這個(gè)角度看，全國二季度房地產(chǎn)政策，更要貼近“擴(kuò)內(nèi)需”指標(biāo)。唯有對這一精神做系統(tǒng)把握和精準(zhǔn)認(rèn)識，才能對各地方系列政策的方向有更好把握，亦可以促進(jìn)政策效應(yīng)的更好發(fā)揮。

??2、優(yōu)供給

??同時(shí)要深入理解“優(yōu)供給”導(dǎo)向。當(dāng)前政策非常清晰，優(yōu)供給是引導(dǎo)市場需求的重要舉措。通俗來說，優(yōu)供給的重心不是簡單地要拉動固定資產(chǎn)投資，或是要改變供給結(jié)構(gòu)。最核心的目標(biāo)就是要引導(dǎo)需求積極釋放。所以“優(yōu)供給”的做法，本身就是對擴(kuò)內(nèi)需和促消費(fèi)工作的大力支持。

??3、惠民生

??最后一個(gè)目標(biāo)和導(dǎo)向則是“惠民生”。惠民生一直是房地產(chǎn)各項(xiàng)工作的最根本目標(biāo)。當(dāng)然在新形勢下，要將惠民生和房地產(chǎn)市場新要求進(jìn)行掛鉤。比如說，二季度收購存量房做保障房的工作節(jié)奏會加快，此類工作除了去庫存外，對于居民家庭更好解決購房或租房需求是有積極作用的，這本身就體現(xiàn)了惠民生導(dǎo)向。各地要把惠民生和促消費(fèi)的關(guān)系理清、理順。

??二、擴(kuò)內(nèi)需的政策工具豐富且精準(zhǔn)

??各地近期都積極出臺政策，相關(guān)政策工具豐富且精準(zhǔn)。以此次青島“青十二條”為例，其具有三個(gè)重要特征：一是全面性。此次政策涵蓋從購房支持、人才保障、住房改善到市場供給、融資支持、銷售促進(jìn)等多領(lǐng)域。二是創(chuàng)新性。部分政策如低月供、存量盤活用途拓展等都有創(chuàng)新性。三是針對性。針對各類購房群體如高校畢業(yè)生租房問題，落實(shí)了非常精準(zhǔn)和有針對性的政策。本部分通過對青島政策的分析，更好把握當(dāng)前各地的政策邏輯和動向。

??1、低月供政策

??青島政策明確，推出青年群體“低月供”住房貸款金融產(chǎn)品。鼓勵(lì)相關(guān)銀行面向35周歲以下來青就業(yè)創(chuàng)業(yè)青年群體，出臺“低月供”的住房貸款金融產(chǎn)品，最長可前10年僅歸還利息。新購房者可申請?jiān)摻鹑诋a(chǎn)品，已購房者可調(diào)換按揭貸款為該金融產(chǎn)品。

??青島政策說明，“低月供”是目前各地購房金融政策創(chuàng)新的重要抓手。且此類表述為政策文件的第一條，說明對這項(xiàng)政策工具的重視。“低月供”始于蘇州今年的創(chuàng)新做法，同時(shí)在南京和無錫等城市也有相關(guān)推進(jìn)。據(jù)此，全國至少有四個(gè)城市明確要推出低月供政策。這對于后續(xù)優(yōu)化房貸金融產(chǎn)品、使其與購房者收入狀況更匹配、更好促進(jìn)購房需求釋放等都有積極作用。