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??現階段，擴內需成為拉動經濟恢復的關鍵點，而住房消費將是重要抓手。

??12月14日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》（以下簡稱“綱要”）。綱要提出，堅定實施擴大內需戰略、培育完整內需體系，是加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局的必然選擇。

??這份綱要中，對于房地產方面著墨頗多。其中提到，促進居住消費健康發展；堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制；支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求。

??為深入貫徹落實擴內需戰略，12月15日，國家發展改革委印發了《“十四五”擴大內需戰略實施方案》，再一次強調，要全面促進消費，加快消費提質升級；住房方面，促進居住消費健康發展。

??這些重磅政策釋放出的信號是，房地產仍將是中國最大的內需之一，剛性需求、改善性需求、住房租賃需求將是政策重點支持的方面。

??“盡管房地產市場短期運行遇到了不小困難，但隨著新型城鎮化建設的發展，未來國內房地產市場仍有很大發展空間，預計到2035年我國房地產市場將步入平穩發展階段。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示。

??促進居住消費健康發展

??擴大內需作為國家戰略被首次提出，是在1998年應對亞洲金融危機之際。2008年，針對國際金融危機的沖擊，黨中央再次提出“把擴大內需作為保增長的根本途徑”，出臺以大規模增加政府投資為主要內容的一攬子計劃，穩定了市場預期，使經濟迅速觸底反彈。

??現在，中央再一次制定擴大內需規劃綱要，與此前不同的是，這次是著眼于未來十幾年的中長期規劃綱要，并被定義為“促進中國經濟社會長遠發展和長治久安”的一部文件，可見高層對擴內需之重視。

??擴大內需戰略在黨的二十大報告中也被反復強調。二十大報告提出，“把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來”。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，3年疫情加上“三期疊加”（增速換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期）影響下，國內以消費為主的內需基礎受到一定沖擊，社會消費能力、潛力和預期均受到了挫傷。因此，國家要推動一攬子促進內需的戰略。

??社會總需求由消費需求、投資需求和出口需求構成，其中消費和投資為內需，出口為外需。在外需走弱背景下，消費和投資成為拉動內需的關鍵。

??國家統計局公布的數據顯示，1-11月份，社會消費品零售總額同比下降0.1%，其中，11月份，社會消費品零售總額同比下降5.9%，已連續3個月下降。消費恢復乏力已成為制約中國經濟平穩復蘇的重要因素，提振消費以恢復國民經濟勢在必行。

??在這份綱要中，中央明確指出“促進居住消費健康發展”，要堅持“房住不炒”定位，加強房地產市場預期引導，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。

??可見，“房住不炒”仍將是2022年－2035年房地產調控主基調，投資投機性需求仍是被遏制和打擊的對象。擴大內需的政策也要在“房住不炒”政策下推動。

??李宇嘉表示，從2008年金融危機以來，由于城鎮化快速推進，擴大內需就不能偏離房地產，甚至從貢獻來看，房地產可謂是最大內需。要滿足居民對美好生活的訴求，更不能偏離房地產。在衣食住行中，當前“衣食行”都解決的較好，唯獨“住”還存在較大差距。

??目前我國人均住房面積超過41平方米，人均擁有1.06間房屋，戶均擁有1.1套住房。這意味著，高收入人群換房需求、資產配置需求均在減弱。因此，“此次國家發布的戰略，沒有像2008年那樣更多強調如何促進商品房購置需求，而是只提了支持居民合理自住需求，包括剛性需求、改善性需求等，更多的是推動供給側改革。”李宇嘉說。

??“加強房地產市場預期引導”的提法，在中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜看來，說明當前房地產市場預期仍然不穩，供需兩端市場信心不足，強化預期引導，或更有利于市場情緒修復。

??從數據看，住房需求端仍處于疲軟態勢。國家統計局數據顯示，1-11月份，全國商品房銷售面積同比下跌22.3%，跌幅繼續保持在高位；銷售金額同比下跌26.6%，比1-10月份擴大了0.5個百分點。

??房地產投資端亦不斷下滑，并持續對經濟增長造成拖累。1-11月份，全國房地產開發投資額同比下滑9.8%；全國房企土地購置面積同比下滑53.8%，均繼續處于惡化狀態。

??租賃住房是重要發展方向

??這份綱要中，發展住房租賃市場也被寫入擴內需重要范疇。

??綱要提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制。

??完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。

??因地制宜發展共有產權住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

??綱要還提出，健全住房公積金制度；推進無障礙設施建設，促進家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動數字家庭發展。

??這些也被認為是供給側結構性改革的重要內容。

??李宇嘉表示，此次戰略更多強調租購并舉、住房保障、公積金等，目的是讓3億新市民、城市無房戶有能力支付住房需求，先租再買、漸次遞進，從而在未來升級到商品房需求。通過供給側改革，以適應需求端的變化，讓供應匹配需求，需求牽引供給，供需才能在高位上平衡，房地產才能穩定。

??陳文靜表示，近幾年針對租賃市場的支持政策已經在全方位跟進，未來有望進一步完善，特別是保障性租賃住房的配套政策和資源有望更好地落位，長租房租購同權的相關政策亦有望實質性落位。值得注意的是，租賃市場發展有地區側重，以人口凈流入的大城市為重點，這部分地區租賃需求旺盛，未來租賃市場的發展空間才會更大。

??綱要還提出，培育城市群和都市圈。推進成渝地區雙城經濟圈等城市群建設；完善大中城市宜居宜業功能，支持培育新生中小城市。推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。優化區域經濟布局，深入推進西部大開發、東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展，支持欠發達地區、革命老區等特殊類型地區加快發展。在高質量發展中促進共同富裕。

??在業內人士看來，房地產擴內需細分領域很多，對房企而言都是機遇所在。盡管房地產市場規模總量已見頂，但結構性機會仍在，人口、產業等資源集聚的地區，未來房地產市場的發展機會或將更大。