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??本月樓市政策聚焦

??中央延續“促需求、防風險、保穩定”基調，地方政策寬松節奏放緩

??2023年6月，我國房地產政策寬松態勢延續。中央層面，央行下調LPR報價10個基點，推動房貸利率下限進一步降低，中國銀行間市場交易商協會發文提出用好“第二支箭”，進一步提升民企發債便利，央行貨幣政策委員會第二季度例會指出，要因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作等，持續向市場釋放積極信號。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策40條。其中，寬松性政策32條，中性政策5條，緊縮性政策3條。從政策內容來看，以三四線城市為寬松主體，調控舉措主要包括優化限購限售、下調最低首付比例、發放購房補貼、強化公積金政策支持等，政策頻次較上月進一步減少，寬松力度減弱。本期報告主要對6月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：延續“促需求、防風險、保穩定”基調，推動房地產業向新發展模式平穩過渡

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??6月，央行貨幣政策寬松維穩態度明確。一方面，調降逆回購和MLF操作利率10BP，為2017年以來首次臨近半年末降息；另一方面，自6月20日以來逆回購投放量均在千億規模以上，月度逆回購凈投放量創今年以來新高，MLF也實現370億元小幅超額續作。但受稅期擾動和半年末MPA考核等因素影響，6月中旬主要期限資金利率不同程度上行，整體資金面較5月小幅收緊。LPR方面，1年期LPR下降10個基點至3.55%，5年期以上LPR下降10個基點至4.2%。

??在房地產方面，隨著LPR的調降，首套房和二套房貸款利率下限進一步下探。中國銀行間市場交易商協會發文提出進一步提升民企發債便利，用好“第二支箭”等，向市場傳達出積極信號。此外，央行貨幣政策委員會2023年第二季度例會指出，要因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。住建部部長倪虹表示，房地產業發展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，推動房地產業向新發展模式平穩過渡等。中央層面關于房地產業總體延續了促需求、防風險、保穩定的基調。

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??地方政策：政策寬松態勢延續，頻次放緩、力度減弱

??1.寬松性政策（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策（1） 住房保障政策

??（2） 其他政策

??3.緊縮性政策（1） 市場監管政策

??4.政策小結

??房地產政策持續寬松，“頻次減少、力度減弱”特點延續

??中房研協測評研究中心監測統計，2023年6月，地方出臺房地產調控政策40條，連續第三個月減少。其中，寬松性政策32條，內容主要涉及優化限購限售、優化信貸政策、鼓勵房交會讓利促銷和團購優惠、發放購房財稅補貼、加強住房公積金貸款政策支持等；中性政策5條，內容主要涉及保障性住房建設管理、鼓勵推行綠色建筑和裝配式建筑等；緊縮性政策3條，內容主要涉及房企資金監管、住房租賃市場秩序規范等。總的來說，本月地方房地產政策寬松以三四線城市為主，總體延續了“頻次減少、力度減弱”的特點。

??行政干預核心舉措包括優化限購限售、下調最低首付比例、發放購房補貼等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優化限購限售、下調最低首付比例、發放購房補貼、支持讓利促銷、優化預售資金監管等。典型代表有：青島市新房限售期由網簽滿5年縮短至網簽滿3年、取證滿2年，二手房限售期由取證滿2年縮短至取證滿1年，非限購區域首套房最低首付比例下調至20%、二套房最低首付比例下調至30%；揚州市取消執行限購政策，繼續執行大專及以上人才購買首套房給予契稅100%的一次性購房補貼政策；大連市下調2023年三季度新發放首套房商業性個人住房貸款利率下限，對房交會期間購買中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區參展項目新房給予200元/平方米購房補貼；連云港市繼續推進以“房票”為主的征收安置模式，將首套房公積金貸款最低首付比例下調至20%等。此外，臨沂市、南陽市均出臺支持團購住房優惠政策，支持黨政機關、企事業單位集中團購在售商品房，出臺優化房企預售資金監管辦法，進一步為房地產企業釋放流動資金，江西、西安等地繼續加大力度推行不動產“帶押過戶”等。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、支持“商轉公”、支持提取公積金支付購房首付等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付、支持“商轉公”等。典型代表有：蘇州市公積金賬戶余額可提取用于支付首付，新房、二手房同樣適用；廣州市生育二孩及以上家庭公積金貸款購買首套住房的，最高貸款額度上浮30%；宿州市將單繳存職工家庭公積金最高貸款額度上調至45萬元、雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至65萬元，恢復“商轉公”政策，支持繳存職工及共同購房人一次性提取住房公積金用于支付購房首付款；呼和浩特市將單繳存職工家庭公積金最高貸款額度上調至60萬元、雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至100萬元，多子女家庭在最高貸款額度的基礎上上浮10%；畢節市對結清首套房貸款的，購買二套房申請公積金貸款最低首付比例下調至20%，首套房商業貸款未結清的，二套房申請公積金貸款最低首付比例為30%，支持個人住房公積金異地貸款等。

??人口人才引入核心舉措主要包括住房政策向多子女家庭傾斜、發放人才購/租房補貼等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括住房政策向多子女家庭傾斜、發放人才購/租房補貼等。典型代表有：廣東省提出對購買首套自住住房的多子女家庭，有條件的城市可給予適當提高住房公積金貸款等相關支持政策，進一步制定實施差異化住房租賃和購買房屋的優惠政策；晉江市明確在晉江市域內的高等院校就業的人才，不受國籍、戶籍限制，高等教育人才購置建筑面積60平方米以上商品住房可享受最高100萬元的購房補貼；南京市六合區優化學術、科研、產業等相關領域符合認定的人才購房政策，發放300元/平方米的專項補貼；沈陽市開展青年英才“留沈陽，好住房”活動，對個人購買新房給予100元/平方米補貼，高等學校、中等職業學校全日制在校生，購買我市新建商品住房，給予200元/平方米購房補貼及全額契稅補貼等。

??中性政策聚焦主要涉及保障性住房建設管理、鼓勵推行綠色建筑和裝配式建筑等

??中性政策主要涉及保障性住房建設管理、鼓勵推行綠色建筑和裝配式建筑等。其中，在保障性住房建設管理方面，典型代表有：深圳市明確城中村保障性住房規模化品質化改造提升由政府主導籌集，改造后的租金以不漲為原則，轄區政府街道辦會同市場監管等部門對城中村開展租賃市場秩序專項整治；青島市采取“貨幣補貼和實物供應”相結合的方式對人才實施住房保障，由區（市）政府全面負責本地區人才住房保障工作，按照“政府主導、平臺公司等企業實施”的模式，通過盤活存量用房、集中建設、貨幣化籌集、單位自建等方式籌集保障性住房等。在推動綠色建筑和裝配式建筑方面，典型代表有：福州市鼓勵全裝修商品房、人才租賃房、公共租賃房、政府投資的公告建筑、產業園等項目申報裝配式裝修試點項目；上海市提出加快高強度高耐久、可循環利用、綠色環保等新型建材研發和應用，鼓勵采購綠色建材，完善綠色建材產品標準等。

??緊縮性調控主要包括房企資金監管、住房租賃市場秩序規范等

??緊縮性政策主要涉及房企資金監管、住房租賃市場秩序規范等。典型代表有：青島市開展住房租賃資金監管行動，要求行政區域內住房租賃企業在本市轄區內的商業銀行開立唯一、專用的住房租賃資金監管賬戶，并明確監管內容、方式及流程；武漢市印發新建商品房預售資金監管辦法，要求房企開啟新建商品房預售資金監管專用賬戶，監管額度內預售資金按工程建設進度予以撥付，企業不得抽調監管額度內預售資金，監管銀行不得擅自扣劃監管額度內預售資金；太原市規范租賃平臺房源發布，要求核驗住房租賃信息發

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??6月重要事項復盤

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??房地產政策展望

??1.中央層面

??6月28日，央行貨幣政策委員會2023年第二季度例會指出，當前外部環境更趨復雜嚴峻，國內經濟運行整體回升向好，但內生動力還不強，需求驅動仍不足。要加大宏觀政策調控力度，精準有力實施穩健的貨幣政策，搞好跨周期調節，全力做好穩增長、穩就業、穩物價工作等。相對寬松的貨幣信貸環境預期延續。在短期流動性方面，根據中信證券研究測算，在不考慮MLF及逆回購到期因素下，7月約存在3500億元至4000億元的流動性缺口，加之6月末逆回購投放量加大，7月資金面存在一定壓力，但整體可控。在穩增長訴求提升背景下，寬松預期仍有發酵空間。

??在房地產方面，2023年二季度以來中央層面相關表態及具體舉措已明顯減少，但總體上延續了“促需求、防風險、保穩定”的基調。預計中央層面將保持定力，堅持“房住不炒”定位，堅持因城施策，短期內難有全國統一的重磅刺激性政策出臺。但房地產業作為促消費、防風險、提升經濟活力及穩定經濟增長的重要一環，下半年政策寬松仍有空間。

??2.地方層面

??隨著一年多以來房地產政策的持續寬松，近期地方寬松節奏已明顯趨緩。但在房地產市場方面，根據國家統計局數據，1-5月，商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅較1-4月擴大0.5個百分點；商品房銷售額同比增長8.4%，漲幅較1-4月下降0.4個百分點；房地產開發投資同比下降7.2%，降幅較1-4月擴大1.0個百分點；房屋新開工面積同比下降22.6%，降幅較1-4月擴大1.4個百分點。6月，根據CRIC統計數據，30個重點城市新房成交面積約1509萬平方米，創5年來同期新低，環比下降9%，同比下降25%。總體來看，房地產市場在短暫復蘇后再度陷入下滑局面，三季度或將繼續承壓回落。市場亟待更強有力的政策以提振信心，拉動投資和消費的積極性。一方面，政策寬松主體或應加快由三四線城市向核心一二線城市延展，另一方面，限購限售等不合時宜的限制性政策應加速松綁，降首付、降房貸利率、發放購房財稅補貼、鼓勵房企讓利促銷等仍是重要發力點。