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??本月樓市政策聚焦

??中央延續“促需求、防風險、保穩定”定調，地方需求側支持政策持續優化

??2023年5月，我國房地產政策寬松延續。中央層面，央行發布2023年第一季度中國貨幣政策執行報告提出，要堅持“房住不炒”定位，穩地價、穩房價、穩預期，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作；要滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險；要因城施策，支持剛性和改善性住房需求等。國家統計局新聞發言人就4月份經濟運行情況答記者問時也表示，穩定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續努力。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策48條。其中，寬松性政策38條，中性政策5條，緊縮性政策5條。從政策內容看，寬松性調控延續聚焦住房需求側支持，具體包括上調住房公積金最高貸款額度、發放購房財稅補貼、實施棚改貨幣化安置、優化限購等舉措。總體來說，政策寬松以三四線城市為主，部分熱點城市政策持續微調，政策頻次有所減少、力度減弱。本期報告主要對5月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：堅持“房住不炒”定位，促需求、防風險、保穩定

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??5月，貨幣政策維持平穩發力，流動性寬松狀態延續。在流動性總量方面，5月央行公開市場操作實現流動性凈回籠超6000億元，主要為4月末投放的到期回收。自中下旬起，央行適量加大了投放力度，其中包括5月15日央行小幅超額續作MLF。在經濟復蘇放緩、信貸節奏趨于平穩等因素下，5月流動性整體維持平穩寬松狀態。在資金利率方面，以DR001和DR007為代表的資金利率在5月31日分別收至1.70%、2.08%。MLF利率和LPR保持不變。

??在房地產方面，堅持“房住不炒”定位，“促需求、防風險、保穩定”延續。5月15日，央行發布2023年第一季度中國貨幣政策執行報告提出，要牢牢堅持“房住不炒”定位，穩地價、穩房價、穩預期，要穩妥實施房地產金融審慎管理制度，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，要有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，要因城施策支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展等。5月16日，國家統計局新聞發言人表示，房地產市場整體仍處于調整期，穩定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續努力。

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??地方政策：調控整體延續寬松，政策頻次減少、力度減弱

??1.寬松性政策（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??3.緊縮性政策

??（1） 公積金政策

??（2） 市場監管政策

??4.政策小結

??房地產政策持續寬松，政策頻次減少、力度減弱

??中房研協測評研究中心監測統計，2023年5月地方出臺房地產調控政策48條，較上月繼續減少。其中，寬松性政策38條，主要圍繞緩解居民購房壓力、提振購房需求展開，如提高住房貸款額度、放寬住房貸款申請限制、發放購房財稅補貼、推行房票安置、降低住房貸款最低首付比例等；中性政策5條，主要圍繞保障性租賃住房籌集和建設展開；緊縮性政策5條，主要涉及房地產市場秩序整頓、自建房安全管理、房地產項目預售資金監管等。總體來說，本月地方房地產政策延續寬松動向，且仍主要以需求側政策支持為主，但政策發布主體多為三四線城市，政策對市場提振作用相對有限。

??行政干預核心舉措包括優化限購、實施房票安置和發放購房補貼等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優化限購、發放購房補貼、減免契稅、降低最低首付比例、推行棚改貨幣安置、鼓勵團購住房讓利等。典型代表有：杭州市余杭區瓶窯鎮、中泰街道、仁和街道等7個街道、鎮放寬了限購，外地居民社保滿一個月即可購房，本地戶籍居民家庭落戶不用滿5年即可購第2套房；南京市提出符合繳納社保條件的外地戶口居民，取得產業聚集區購房證明即可在產業聚集區增購一套住房；寧德市中心城區購買商品住房不受戶籍和套數限制，并給予團購商品住房5套（含）以上每平方米不低于3%的優惠，給予每平方米100元的購房補貼；武漢市舉行第40屆房地產交易會，在參展項目原備案預售方案合理折扣的基礎上額外給予5%以內的優惠，并提供大學生專區的特價房源給“青春無限卡”的持卡人；景德鎮市將購買二套房申請商業貸款的，首套房最低首付比例降至20%、二套房首付最低降至30%，首套房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點；惠州市惠陽區將首套房商業貸款最低首付比例下調至20%、二套房最低首付比例下調至30%，并對城鄉居民在惠陽區購房商品住房給予特價、團購折扣最低可至八折等。此外，贛州市崇義縣、紹興市越城區、寧德市等多地提出穩步推行房票安置、房票使用提質增效等。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付和放寬貸款申請限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括提高公積金最高貸款額度、實行公積金貸款代際互助、支持提取公積金支付購房首付、降低公積金貸款申請準入門檻等。典型代表有：荊門市取消單、雙繳存職工家庭最高貸款額度上限區別，單繳存職工家庭最高貸款額度由50萬元上調至70萬元；南京市使用住房公積金貸款購買第二套住房時，不再限定現有首套房面積，并將多子女家庭最高可貸額度上調至60萬元/人、120萬元/戶；蕪湖市將單人繳存公積金最高貸款額度上調至50萬元、雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至70萬元，并支持本人提取住房公積金賬戶余額支付購房首付款，首次住房公積金貸款結清的，次月即可申請改善性住房公積金貸款；貴州省將雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至70萬元，多子女家庭可在此基準上再上浮10萬元等。

??人口人才引入核心舉措主要包括取消或放寬落戶門檻、住房配套政策支持等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括落戶門檻放寬、住房配套政策支持等。典型代表有：廣州市南沙區通過“全職+柔性”不拘一格集聚高層次人才，對全職人才給予最高1000萬元獎勵，同時推動青年人才量質齊升，將學歷人才引進落戶補貼及博士后綜合資助提升，將技師以上高技能人才和具有中級以上職稱的專業人才納入政策支持范圍，新引進落戶的技能人才最高可獲得12萬元生活補貼等；上海進一步放寬留學生、高校應屆畢業生、青年人才直接落戶政策，其中，北京大學、清華大學等部分“雙一流”高校應屆畢業生可在全市范圍直接落戶，所有15所在滬“雙一流”建設高校應屆本科畢業生在5個新城就業并符合條件的可直接落戶，對于境外學習獲得本科學歷的，回國后兩年內在上海工作并達到繳納社保和納稅要求的可以直接落戶等。

??中性政策聚焦主要涉及保障性租賃住房籌集和建設

??中性政策主要保障性住房籌集和建設。典型代表有：新鄉市提出200年6月1日后簽訂土地出讓合同的商品房項目，統一按不低于項目住宅總建筑面積5%的比例配建保障性住房，2015年3月30日后出讓的土地，無償配建保障性住房應作為前置條件之一；深圳市印發保障性租賃住房籌集管理工作指引，提出保障性住房的籌集工作遵循按需定籌、屬地負責原則，緊密圍繞“20+20”產業集聚區、軌道交通站點、20大重點片區和市、區中心片區多渠道籌集；廣西壯族自治區提出“保障性租賃住房+”融資模式，將無收益的市政基礎設施項目搭配收益性保障性租賃住房的項目結合實施，包括“保障性租賃住房+鄉村振興（產業發展）”“保障性租賃住房+新型城鎮化”“保障性租賃住房+城市更新”等。

??緊縮性調控主要包括房地產市場秩序整治、房屋安全管理和房企預售資金監管等

??緊縮性政策主要包括房地產市場秩序整治、房屋安全管理、房企預售資金監管等。典型代表有：惠州市惠陽區嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付等違規銷售行為，嚴厲倒查因違規銷售行為引起的群訪群訴事件；海南省開展自建房施工安全專項整治行動，建立自建房施工安全事故約談制度，加強對安全事故的責任追究；合肥市加強住宅小區裝飾裝修管理，嚴禁損壞或擅自變動房屋建筑主體、承重結構等違法違規行為；福建省進一步加強房地產項目預售資金監管，嚴禁預售資金“體外循環”等。此外，天津市公積金政策略有收緊，明確對在本市購買第三套及以上住房或已使用過2次住房公積金貸款的職工家庭不予發放住房公積金貸款，職工離婚前本市住房公積金貸款記錄仍計算為本市住房公積金貸款次數等。

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??5月重要事項復盤

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??房地產政策展望

??1.中央層面

??5月16日，國家統計局新聞發言人就4月份國民經濟運行情況答記者問表示，總的看，國民經濟恢復向好，但國際環境復雜嚴峻，外部壓力依然較大，國內需求不足制約猶存，一些結構性問題仍比較突出，推動經濟高質量發展仍面臨不少困難和挑戰。下階段，仍要堅持穩中求進工作總基調，著力恢復和擴大需求。央行2023年第一季度貨幣政策執行報告也指出，穩健的貨幣政策要精準有力，總量適度，節奏平穩，保持流動性合理充裕，提升支持實體經濟的可持續性。在短期流動性方面，在居民中長貸意愿尚未得到有效修復的環境下，預計6月繳準壓力回升有限，加之6月往往是財政支出大月，預計流動性缺口相對較小。央行或將以延續MLF續作和適度加大公開市場操作力度以維護資金面平穩。

??在房地產方面，國家統計局新聞發言人表示，盡管房地產市場需求出現恢復跡象，但房地產投資和開發建設仍在下降，房地產市場整體處于調整期，穩定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續努力。下階段，隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效、市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。預計中央將延續“促需求、防風險、保穩定”的政策導向，短期內或將以觀察政策成效和市場變化為主，難以出現大范圍、大規模的放松性政策。

??2.地方層面

??據CRIC統計數據顯示，5月份，重點30城新建商品住宅供應繼續減少至1200萬平方米，環比下降27%、同比下降3%。其中，4個一線城市新增供應182萬平方米，環比下降25%、同比增長34%；26個重點二三線城市新增供應1018萬平方米，環比下降27%、同比下降8%。重點30城新建商品住宅成交規模再降至1606萬平方米，環比下降8%、同比增長22%，成交規模與2月基本持平。其中，一線城市成交規模環比下降22%、同比增長51%；26個重點二三線城市成交規模環比下降6%、同比增長19%。土地方面，5月全國土地市場成交規模仍在歷史低位，受成交主力成都、南京、杭州等城市土拍高溢價帶動，整體溢價率維持在6.5%的相對高位，國企仍是大部分城市拿地絕對主力。

??總的來看，5月樓市增長動能持續放緩，不同城市分化行情延續，前期熱點城市如上海、杭州、成都、合肥等地整體成交熱度均有明顯下降。在此背景下，近期關于房地產行業救助的討論引起社會廣泛關注。我們認為，房地產行業是國民經濟重要支柱產業，僅靠上調公積金貸款額度、降低首付比例等政策實難有效提振房地產市場信心。一方面，需要關注經濟恢復發展和居民收入增長，增強居民消費信心和消費能力；另一方面，當前還有不少地方在執行相對嚴格的限購、限貸、限價等政策，造成了市場價格信號的扭曲及資源的錯配，使房地產行業難以真正回到正常發展軌道，地方或應加快政策糾偏，推進和完善租購并舉住房制度建設。