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??熱點(diǎn)聚焦

??5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，提出十方面明確監(jiān)管措施。一、加強(qiáng)從業(yè)主體管理。二、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容。三、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。四、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。五、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。六、規(guī)范簽訂交易合同。七、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)。八、提升管理服務(wù)水平。九、加大違法違規(guī)行為整治力度。十、加強(qiáng)行業(yè)自律管理。

      熱點(diǎn)評(píng)析

??隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，市場(chǎng)已經(jīng)由增量房市場(chǎng)逐步向存量房市場(chǎng)過渡，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)大。但中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員良莠不齊，一直存在發(fā)布虛假房源信息、哄抬房?jī)r(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息、違規(guī)提供金融服務(wù)等問題，購(gòu)房者和租房者苦中介機(jī)構(gòu)久矣。政策發(fā)布后，wind數(shù)據(jù)顯示，上市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)頭部企業(yè)貝殼股價(jià)應(yīng)聲下跌。

??近年來政府部門針對(duì)這些亂象一直在開展專項(xiàng)整頓，此次《意見》是首次專門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)出臺(tái)的指導(dǎo)意見，也肯定了行業(yè)的重要性。同時(shí)，針對(duì)當(dāng)前二手房市場(chǎng)和租賃交易存在的各種亂象，提出服務(wù)規(guī)范和管理建議，維護(hù)了消費(fèi)者合法權(quán)益，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)而言也意義重大?？梢源藶槠鯔C(jī)，構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的良好生態(tài)，推進(jìn)行業(yè)走向市場(chǎng)化公平有序競(jìng)爭(zhēng)的格局。今年以來存量房市場(chǎng)全國(guó)層面推進(jìn)的“帶押過戶”，也是為提高交易效率、規(guī)范交易秩序，降低交易成本，都有助于存量房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

??具體來看，《意見》第三條備受關(guān)注。規(guī)定明確了經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、供求關(guān)系三大要素確定，提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。”該規(guī)定對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用合理化、市場(chǎng)化機(jī)制提出建議，而不是直接管制。引導(dǎo)行業(yè)走出“開張吃三年”的思維，通過降低中介費(fèi)率激活市場(chǎng)交易，適應(yīng)房地產(chǎn)新形勢(shì)。在實(shí)際買賣過程中，購(gòu)房者資金實(shí)力不同對(duì)于中介費(fèi)率的接受程度也不同，二手房交易從提供房源、看房到簽訂合同、過戶登記，整個(gè)流程時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也會(huì)為了促成快速成交避免跳單等行為而降低費(fèi)用。

??規(guī)定提出“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”，這方面已有城市、公司在實(shí)行雙邊收費(fèi)，但主流仍是買方承擔(dān)所有經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。交易雙方共擔(dān)費(fèi)用，可以降低買方負(fù)擔(dān)促進(jìn)房交易，但實(shí)施起來仍需政策層面的引導(dǎo)和鼓勵(lì)。

??當(dāng)前中央層面關(guān)注行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，為行業(yè)發(fā)展提出方向和思路，未來可能會(huì)在政策層面迎來監(jiān)管。但房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)復(fù)雜性較大，在實(shí)際操作中存在很多不確定性，最終要與市場(chǎng)實(shí)際情況相結(jié)合。

??我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的變革，還需要在制度層面加深拓展，如采取更大力度推進(jìn)雙邊代理向單邊代理轉(zhuǎn)變。

??當(dāng)前主流二手房交易中，買賣雙方委托的是同一家機(jī)構(gòu)，甚至同一名中介。中介方利用“信息不對(duì)稱”進(jìn)行居間撮合交易，為了迅速成交賺取傭金，會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)問題：一是不向買賣雙方透露真實(shí)價(jià)格，只進(jìn)行價(jià)格撮合，讓賣家不斷讓價(jià)，買家不斷提價(jià)；二是以犧牲或損害買方權(quán)益的方式，與賣方形成“攻守同盟”，將房子以高價(jià)甚至是“吃差價(jià)”的方式售出。這是中介行業(yè)被詬病多年的頑疾。

??“單邊代理”模式，建議買方委托與賣方不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)置房產(chǎn)，促使買賣雙方與各自的受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。賣方經(jīng)紀(jì)人，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價(jià)、安全地售出。買方經(jīng)紀(jì)人，只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價(jià)比的房源，同時(shí)要對(duì)所匹配推薦的房源質(zhì)量負(fù)責(zé)。買賣雙方經(jīng)紀(jì)人權(quán)責(zé)邊界清晰，“各為其主”，以爭(zhēng)取委托人在實(shí)際交易中的利益最大化。

??目前以深圳政府為代表的官方在推動(dòng)基于單邊代理的二手房網(wǎng)簽交易系統(tǒng)實(shí)踐，如能成功，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展也將起到變革與輻射作用。