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??6月30日晚上9點，東莞濱海灣新區首個新盤濱海潤府營銷中心依舊燈火通明，置業顧問與客戶往來身影頻頻。濱海潤府是東莞近期較為熱點的項目，按7天內交齊首付款要求，6月30日是最后期限。

??濱海潤府在銷售時間節點卡位背后，是開發商華潤置地蓄力沖刺年中業績的意圖。

??業績考核之下，不僅華潤置地較為活躍，保利灣區、招商蛇口、萬科等一眾房企的不少項目也紛紛加入業績沖刺陣營，推出形式多樣的營銷方案引客。部分出險房企也在“積極營業”，典型代表便是佳兆業。據克而瑞數據，集團旗下位于沙田的碧海云天項目以851套成交量躋身東莞2023年上半年新房成交套數第一位。不同于其他豪宅項目的產品力、地段等優勢，價格是碧海云天等這類急于回款項目的優勢。據悉，碧海云天單價低至1.9萬元/平方米起，還同步有“零首付”等活動。

??也有因對市場預期不明朗，“躺平派”企業同樣不少，甚至有房企策劃人士不乏戲言“沖也沒用，還不如找個舒服的姿態躺著”。臨深板塊某房企人士表示，“企業幾乎都已經降了一輪了，該做的活動也做了，但市場就是這樣，沒辦法只能‘躺著’。”

??這是當前東莞絕大部分企業營銷的現狀。

??據合富研究院數據，從5月開始，雖為傳統的年中沖刺旺季，但東莞新房供應還是呈現明顯回落態勢，其中5月份新盤供應環比下降幅度達44%；6月份供應雖環比小幅上漲，但同比仍萎縮3成。

??在新房市場，五六月份全市新入市純新盤僅有濱海潤府、保利和悅春風以及瑧山境3個；對于其他已達到開盤條件但遲遲未有動靜的項目，大概率是蓄客不理想。

??此外，舊盤加推方面也主要集中在萬科、華潤置地、中海等旗下的以主城區與松山湖板塊為主的項目，其他板塊的更多項目普遍處于緩慢順銷狀態，即便是端午小長假也無太多沖刺營銷動作。

??如斷貨許久東莞莞城唯一在售新盤豐華匯，早在去年12月底已備案，單價4.8萬元/平方米，受相對高價以及產品設計問題，242套備案房源在莞e認購顯示仍有240套為待銷售狀態。

??即便如此，豐華匯也并未通過大幅降價、莞城優質學區配套優勢沖刺去化，甚至基本折扣也未推出。按項目方人士說法，“老板不差錢，有條件躺平”。

??來自合富研究院的數據顯示，過去的1~6月，東莞新房共成交165萬平方米，同比去年上半年上漲30%；成交套數13240套，同比上漲22%。

??值得注意的是，雖然整體數據實現同比上漲，但從趨勢看，據合富研究院分析，經過一季度強復蘇后樓市再次呈現急轉直下態勢，剛剛結束的6月份，東莞新房成交同比萎縮15%，創下近2年最大跌幅。

??“去年基數太低，導致今年上半年整體成交好過去年，不過隨著一季度因疫情延后的需求集中釋放后，從二季度開始就明顯感覺到了市場下行、人氣減弱，現在大家都在看有沒有新政策。”東莞一房企人士表示。

??房企營銷態勢的分化也在2023年上半年東莞土地市場上有所體現，“火爆”與“冷清”現象并行。

??從土地市場來看，2023年上半年東莞一共掛出5宗宅地，其中2宗封頂價成交，2宗底價成交，1宗流拍，合計收金僅51億元；去年同期該數據為180億元。

??兩宗封頂成交地塊分別位于東莞市松山湖與南城板塊，均吸引數十家房企參與，最后由金地與廈門建發分別拿下。

??2023年下半年東莞樓市何去何從？或許可以從萬科董事會主席郁亮在萬科2022年度股東大會所提到的話中得到答案，從目前來看信心還需要進一步重建。