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??過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，高頻交易小區(qū)數(shù)量創(chuàng)新高，議價(jià)空間創(chuàng)新低

??◎  文 / 馬千里

??在本周的國(guó)新辦經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和價(jià)格基本穩(wěn)定，部分一、二線(xiàn)城市交易活躍度有所提升。70個(gè)大中城市中，一、二、三線(xiàn)二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比收窄0.9、0.5和0.4個(gè)百分點(diǎn)。CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市4月份平均去化率37%，較上年同期高出13個(gè)百分點(diǎn)。

??與我們上月判斷一致，在3月份短暫調(diào)整之后，4月重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的小區(qū)占比達(dá)到51.9%，再度超過(guò)半數(shù)。與信心企穩(wěn)同步，議價(jià)空間進(jìn)一步收窄，高端小區(qū)房?jī)r(jià)延續(xù)領(lǐng)漲。隨著掛牌價(jià)與成交價(jià)差距的持續(xù)收縮，二手房正在釋放出更多企穩(wěn)新信號(hào)：

??01

??過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上行

??高頻交易小區(qū)數(shù)量再創(chuàng)新高

??為探析二手房成交價(jià)格的動(dòng)向，研究中心以北京、上海等11個(gè)典型城市的二手房小區(qū)為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個(gè)月樣本小區(qū)的選取標(biāo)準(zhǔn)，均為近2個(gè)月交易量不小于5套。

??從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，4月有51.9%的小區(qū)成交價(jià)格環(huán)比上升，較上月增加3個(gè)百分點(diǎn)，高頻交易小區(qū)數(shù)量環(huán)比增長(zhǎng)62%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，更多小區(qū)迎來(lái)成交“解凍”。正如我們上月所預(yù)計(jì)，在低價(jià)房源被逐步掃清之后，與4月份高頻交易小區(qū)數(shù)量增長(zhǎng)同步，房?jī)r(jià)上漲的小區(qū)數(shù)量占比再度過(guò)半。

??買(mǎi)方出價(jià)走高的另一面，是賣(mài)方心理預(yù)期更加務(wù)實(shí)。2025年4月，有35.2%的小區(qū)掛牌價(jià)格上漲，較上月回落3.7個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了2025以來(lái)逐月下滑的趨勢(shì)，同比大致持平。更多賣(mài)方下調(diào)價(jià)格，而更多小區(qū)成交價(jià)環(huán)比上行，意味著供求雙方對(duì)于價(jià)格的判斷正在進(jìn)一步趨于一致。

??進(jìn)一步結(jié)合成交數(shù)據(jù)來(lái)看，4月份核心城市二手房交易量環(huán)比下降10%，其原因不難理解，隨著積壓低價(jià)房源逐步售出之后，不少觀(guān)望已久的買(mǎi)方和賣(mài)方已經(jīng)完成交易，當(dāng)前二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的急迫性有所下降，因此各小區(qū)的平均成交頻次下滑，從而導(dǎo)致本月二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了成交量小幅收縮、房?jī)r(jià)進(jìn)一步企穩(wěn)的趨勢(shì)。典型如上海、廣州、成都本月二手房?jī)r(jià)均實(shí)現(xiàn)環(huán)比止跌。而短暫的量縮價(jià)穩(wěn)，也是二手房市場(chǎng)在筑底周期中，從積壓交易需求釋放，走向新增掛牌和增量需求動(dòng)態(tài)平衡的必經(jīng)之路。

??02

??武漢、蘇州八成小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲

??深杭連續(xù)兩個(gè)月過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)上漲

??從城市表現(xiàn)來(lái)看，武漢有83%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，繼續(xù)高居首位。蘇州也有79%的小區(qū)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，在3月份短暫回調(diào)之后，4月份再度有60%以上的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，延續(xù)了2025年以來(lái)的積極表現(xiàn)，4月蘇州二手房成交超過(guò)7500套，環(huán)比增加16%。此外深圳、杭州連續(xù)兩個(gè)月均有過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，重慶、北京房?jī)r(jià)上漲的小區(qū)占比也在本月超過(guò)半數(shù)。至于房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比較低的城市，則更多的是在前期上漲之后的階段性調(diào)整，如南京在連續(xù)兩個(gè)月過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)上漲之后，本月僅有30%的小區(qū)延續(xù)整體上漲趨勢(shì)。

??就同比數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲小區(qū)較2024年4月高出了10個(gè)百分點(diǎn)。除南京外，所有城市均不低于2024年同期數(shù)值，當(dāng)前行業(yè)回暖勢(shì)頭明顯優(yōu)于上年同期。尤其是2025年以來(lái)大部分時(shí)間均有更多小區(qū)房?jī)r(jià)上漲的杭州和蘇州，買(mǎi)方預(yù)期持續(xù)向好，二手房市場(chǎng)信心加速修復(fù)。

??03

??掛牌價(jià)進(jìn)一步接近成交價(jià)

??平均議價(jià)空間創(chuàng)新低

??2025年4月，典型城市二手房平均議價(jià)空間為15.5%，環(huán)比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2024年以來(lái)新低。正如我們上月所預(yù)計(jì)，得益于市場(chǎng)筑底預(yù)期的向好，以及賣(mài)方價(jià)格的進(jìn)一步下調(diào)，在積壓低價(jià)房源出清之后，目前二手房市場(chǎng)議價(jià)空間正在進(jìn)一步縮小。未來(lái)隨著保障房收儲(chǔ)、城中村改造推進(jìn)、專(zhuān)項(xiàng)債回購(gòu)?fù)恋亍㈤e置土地回收等優(yōu)化庫(kù)存舉措的深入落實(shí)，隨著供求關(guān)系的進(jìn)一步改善，預(yù)計(jì)2025年二手房平均議價(jià)空間將延續(xù)低位運(yùn)行。

??分城市表現(xiàn)來(lái)看，蘇州、南京、武漢等7個(gè)城市本月平均議價(jià)空間低于15%，其中蘇州、南京、西安、武漢更是連續(xù)六個(gè)月低于10%，掛牌價(jià)中的“水分”相對(duì)較小。而蘇州更是連續(xù)4個(gè)月議價(jià)空間處于負(fù)值，意味著部分小區(qū)成交房源的平均價(jià)格已超過(guò)掛牌價(jià)，小區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買(mǎi)方信心持續(xù)恢復(fù)。

??04

??高端小區(qū)房?jī)r(jià)延續(xù)領(lǐng)漲

??各檔次小區(qū)議價(jià)空間同步收窄

??從小區(qū)類(lèi)型來(lái)看，本月58%高端小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，是各類(lèi)小區(qū)中房?jī)r(jià)上漲占比最高的，并延續(xù)了3月份的領(lǐng)漲態(tài)勢(shì)。與上月預(yù)計(jì)一致，與買(mǎi)方逐步消化當(dāng)前的低價(jià)掛牌房源同步，剛需、改善類(lèi)房源也開(kāi)啟了新一輪的上漲周期，本月都有過(guò)半的小區(qū)房?jī)r(jià)上漲。不過(guò)正如國(guó)新辦發(fā)布會(huì)所言，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍在調(diào)整轉(zhuǎn)型過(guò)程中，部分地區(qū)房地產(chǎn)去化壓力較大，促進(jìn)房地產(chǎn)回穩(wěn)仍需要繼續(xù)努力。”預(yù)計(jì)未來(lái)各類(lèi)小區(qū)的房?jī)r(jià)漲跌占比仍將在50%上下波動(dòng)。并且由于如今新房市場(chǎng)大力發(fā)展“好房子”和保障性住房，在住宅產(chǎn)品更新?lián)Q代之下，剛需和首改類(lèi)二手房成交必然會(huì)面臨更多來(lái)自增量市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，其房?jī)r(jià)相關(guān)指標(biāo)的企穩(wěn)進(jìn)程也會(huì)稍慢于高端小區(qū)。

??議價(jià)空間方面，各類(lèi)小區(qū)4月同步收窄了2個(gè)百分點(diǎn)。橫向比較來(lái)看，高檔小區(qū)仍是各類(lèi)小區(qū)中議價(jià)空間最低的，僅為12%。改善類(lèi)小區(qū)平均議價(jià)空間13%，排在第二。剛需類(lèi)小區(qū)平均議價(jià)空間18%，仍在相對(duì)較高的位置，一方面對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，若不想“吃虧”還需狠狠壓價(jià)，另一方面也說(shuō)明目前剛需類(lèi)小區(qū)仍存在部分積壓的低價(jià)待售房源，只有那些低價(jià)房源才能完成去化。

??綜上，4月份二手房市場(chǎng)延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，釋放出多重積極信號(hào)：

??1.價(jià)格整體趨穩(wěn)，交易活躍度提升：4月重點(diǎn)城市超半數(shù)小區(qū)（51.9%）房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，高頻交易小區(qū)數(shù)量環(huán)比增長(zhǎng) 62% 至年內(nèi)新高，表明積壓低價(jià)房源逐步出清后，市場(chǎng)供需博弈趨于理性。盡管成交量環(huán)比小幅下降 10%，但價(jià)格企穩(wěn)特征顯著，上海、廣州、成都等核心城市實(shí)現(xiàn)環(huán)比止跌，印證市場(chǎng)正在走向“量縮價(jià)穩(wěn)”的筑底新階段。 

??2.城市回暖進(jìn)度不一，整體向好預(yù)期不變：武漢、蘇州均有八成左右小區(qū)房?jī)r(jià)上漲，深圳、杭州連續(xù)兩月過(guò)半小區(qū)上漲，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比高于上年，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭顯著強(qiáng)于上年同期，買(mǎi)方預(yù)期與信心加速修復(fù)。 

??3.各檔次小區(qū)表現(xiàn)趨同，議價(jià)空間均現(xiàn)收窄：4月典型城市二手房平均議價(jià)空間降至 15.5%，2024 年以來(lái)新低，蘇州、南京等7城低于 15%，反映賣(mài)方預(yù)期務(wù)實(shí)化與買(mǎi)方出價(jià)上探的雙向調(diào)整。高端小區(qū)延續(xù)領(lǐng)漲態(tài)勢(shì)，改善與剛需房源也在同步企穩(wěn)。

??隨著政策端對(duì)優(yōu)化庫(kù)存的持續(xù)推進(jìn)，疊加新房需求端穩(wěn)市場(chǎng)政策對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)的傳導(dǎo)效應(yīng)，預(yù)計(jì)接下來(lái)二手房?jī)r(jià)將逐步追隨一手房市場(chǎng)步伐，呈現(xiàn)更多積極信號(hào)：一方面，核心城市及改善板塊有望延續(xù)領(lǐng)漲態(tài)勢(shì)，高端房源將持續(xù)引領(lǐng)價(jià)格預(yù)期修復(fù)；另一方面，剛需市場(chǎng)雖面臨保障房分流和待售房源高企壓力，但隨著低價(jià)房源的逐步消化，以及穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)發(fā)展對(duì)于居民收入水平的改善，在房?jī)r(jià)水平和議價(jià)空間方面也有望緊跟高端產(chǎn)品，在購(gòu)房需求的鏈條傳導(dǎo)效應(yīng)之下，在穩(wěn)房?jī)r(jià)之路同向前行。 

??盡管部分地區(qū)仍面臨去化壓力，剛需房源需更長(zhǎng)時(shí)間消化存量，但在穩(wěn)市場(chǎng)政策持續(xù)發(fā)力與市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力增強(qiáng)的雙重作用下，隨著二手房逐步迎來(lái)量?jī)r(jià)趨穩(wěn)的新階段，未來(lái)將與一手房市場(chǎng)形成良性互動(dòng)，共同推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式更快到來(lái)。