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??導(dǎo)語

??2025年一季度京滬深杭二手房市場量增價穩(wěn)，成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖，剛需價格止跌，二手房作為新房先行指標促市場預(yù)期修復(fù)，加速整體市場回穩(wěn)。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??研究視點 

??2025年一季度市場止跌企穩(wěn)，事實上，二手房市場作為新房市場“晴雨表”，一方面具有先行指標特征，對政策敏感度更高；另一方面，二手房價格企穩(wěn)也有助于穩(wěn)定新房市場預(yù)期。基于二手房市場這一特性，我們選取了北京。上海、深圳、杭州等短期市場熱度較高的城市，分析其二手房成交結(jié)構(gòu)差異化，掛牌量價變化等特征判斷剛需、改善客群入市情況，房價是否已經(jīng)止跌回穩(wěn)等，解析當前市場止跌回穩(wěn)進程。

??京滬深杭一二手房成交同比持增
二手回升表現(xiàn)又好于新房

??2025年一季度市場止跌企穩(wěn)， 對比歷年一季度30個典型城市新房和二手房成交總量規(guī)模，可以看出2025年基本處于6年來中值水平，2025年一季度一二手房成交面積達8204萬平方米，同比增長17%。為了更好的分析當前市場止跌回穩(wěn)進程，我們選取了短期內(nèi)熱度較高的北京、上海、杭州和深圳，一季度一二手房累計同比持增且顯著超30城平均水平。

從一二手住宅成交同比增幅來看，除深圳之外，二手房增幅普遍大于新房，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右，深圳基于新房供應(yīng)迎來階段性爆發(fā)和去年基數(shù)較低，一季度新房成交同比增83%。

??事實上，二手房市場作為新房市場“晴雨表”，一方面具有先行指標特征，對政策敏感度更高，2025年"認房不認貸"政策后，重點城市二手房帶看量周增40%，領(lǐng)先新房認購回升2周；另一方面，二手房價格企穩(wěn)也有助于穩(wěn)定新房市場預(yù)期，深圳寶安區(qū)二手房議價空間從2024年Q4的8%收窄至2025年Q1的5%，3個月后同區(qū)域新房啟動漲價。基于二手房市場這一特性，本文我們將著重分析京滬深杭四城二手房成交結(jié)構(gòu)差異化，掛牌量價變化等特征判斷剛需、改善客群入市情況，房價是否已經(jīng)止跌回穩(wěn)等，分析當前市場止跌回穩(wěn)進程如何？

??02

??二手掛牌量延續(xù)高位波動但增速放緩
千萬豪宅掛牌占比上升
（本節(jié)有刪減）

??1、京滬深杭二手掛牌量增速放緩，深杭同環(huán)比跌幅1-2成

??為了更好的分析3月以來二手房業(yè)主心態(tài)變化，我們主力聚焦了二手成交熱度較高的北京、上海、深圳、杭州等核心一二線城市，從CRIC監(jiān)測的四城新增掛牌套數(shù)來看，2025年一季度基本都呈現(xiàn)出逐月遞增態(tài)勢，4月前20日業(yè)主掛牌積極性略有回落，環(huán)比2025年3月日均都出現(xiàn)了回落，同比來看，北京、上海分別增長16%和55%，而深圳、杭州下降11%和19%。

??2、京滬杭千萬豪宅業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)中有增，深圳不升反降

??從新增掛牌套數(shù)總價段來看，2025年以來京滬杭高改和豪宅業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)中有增：北京呈現(xiàn)穩(wěn)態(tài)特征，總價800-3000萬和3000萬以上占比持穩(wěn)14%和0.5%左右；上海、杭州則呈現(xiàn)出明顯上揚態(tài)勢，尤其是2025年4月以來總價800萬以上新增掛牌量占比達到了2025年以來高點。而深圳則呈現(xiàn)出明顯差異化特征，僅總價800萬以上各面積段占比均出現(xiàn)了不同程度的回落，高端業(yè)主掛牌積極性不升反降。

　　從面積段來看，與以上結(jié)論基本類似，北京、上海、杭州雖然160平以上面積段新增掛牌量占比均不足10%，但是從月度變化趨勢來看，基本呈現(xiàn)出持穩(wěn)或穩(wěn)中有增態(tài)勢，僅深圳一城顯著回落。

??目前來看，豪宅出現(xiàn)短期掛牌量上升，我們認為業(yè)主心態(tài)可能存在以下變化：一是高位套現(xiàn)的避險心態(tài)：一方面一線城市核心地段豪宅長期被視為抗跌資產(chǎn)，但當前宏觀經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整，部分房東認為豪宅價格可能已觸及階段性高點，選擇在高位套現(xiàn)以鎖定收益。另一方面房地產(chǎn)稅試點預(yù)期、遺產(chǎn)稅傳聞等政策不確定性增加持有成本，尤其是多套房持有者傾向于提前減持高總價資產(chǎn)，避免未來政策沖擊。二是流動性需求驅(qū)動下的優(yōu)化資產(chǎn)配置，全球加息周期下，海外資產(chǎn)（如美元資產(chǎn)、海外房產(chǎn)）收益率吸引力上升，房東可能拋售國內(nèi)不動產(chǎn)以置換更高收益或更安全的境外資產(chǎn)。三是“賣舊買新”的置換需求，近兩年來以上海為代表的核心一二線城市新房豪宅供應(yīng)大爆發(fā)，產(chǎn)品力持續(xù)升級，隨著四代宅、高得房率、高裝配標準的優(yōu)質(zhì)豪宅入市，也客觀上使得部分豪宅客戶將置換需求前置。

??3、京滬深杭總價100萬-500萬元房源占比約6成仍是新增掛牌主力（略）

??4、京滬深總價500萬-800萬元中高改房源掛牌穩(wěn)定且占比約2成（略）

??03

??剛需房源成交過半但集中度下降
高改和豪宅占比環(huán)增
（本節(jié)有刪減）

??1、滬深杭低總價成交集中度下降，500-3000萬成交占比環(huán)增（略）

??2、京滬深杭140平以上成交占比同環(huán)比齊增，高改和豪宅供求活躍

??從成交面積段來看，與高總價段成交占比持增結(jié)論趨同，高改和豪宅需求旺盛，京滬深杭四城140平以上面積段成交套數(shù)占比穩(wěn)中有增。

??而從140平以內(nèi)面積段來看，京深杭90-140平成交占比環(huán)比持增，主要源于這一面積段多為三房設(shè)計，功能性完備，可以滿足“一步到位”的自住需求，性價比相對較高，跌幅較為顯著的多集中在70-90平中等面積段，而70平以內(nèi)剛需面積段則呈現(xiàn)出顯著的差異化特征，北京成交套數(shù)占比同環(huán)比齊降，上海、深圳、杭州成交占比仍有上行趨勢，主要得益于“四限”松動后新政對剛需客群的刺激作用較為顯著。

??3、成交占比環(huán)增多為城市核心區(qū)，深杭主力區(qū)域集中度上升（略）

??04

??半數(shù)二手小區(qū)房價環(huán)增、高端領(lǐng)漲
價格止跌向剛需延伸
（本節(jié)有刪減）

??1、滬深杭二手房價環(huán)比上漲小區(qū)占比波動上行至50%以上

??北京、上海、深圳、杭州等核心城市二手房價進一步確立企穩(wěn)勢頭，2025年3月滬深杭均有超半數(shù)小區(qū)房價環(huán)比上行，北京上漲小區(qū)占比也達到了46%。事實上，上海、杭州已連續(xù)兩個月均有過半小區(qū)房價環(huán)比上漲，加之土拍延續(xù)火熱表現(xiàn)，也為二手房價企穩(wěn)回升奠定預(yù)期，杭州2025年3月二手房價指數(shù)環(huán)比增長1%，創(chuàng)2022年8月以來70城環(huán)比漲幅新高。

??2、京滬近1年議價空間逐步收窄，滬深杭議價空間均不足20%（略）

??3、京滬深高端小區(qū)房價領(lǐng)漲，滬深杭約半數(shù)剛需小區(qū)房價環(huán)增（本節(jié)有刪減）

??從小區(qū)類型來看，高端小區(qū)率先顯露出了量價齊升的積極信號，除杭州外余下三城3月高端小區(qū)房價環(huán)比上漲比重均超6成，改善次之，北京、上海、杭州3月也有過半數(shù)改善小區(qū)房價環(huán)比上漲。值得關(guān)注的是，3月上海、深圳等新政利好型城市剛需小區(qū)房價也出現(xiàn)了企穩(wěn)回升態(tài)勢，本月約半數(shù)剛需小區(qū)房價環(huán)增，占比較2025年2月出現(xiàn)了顯著上升。

??事實上，較高端小區(qū)而言，目前剛需、改善類小區(qū)掛牌規(guī)模更大，在大量平價房源長期待售的背景下，隨著成交顯著放量，房價走勢迎來了新的“平臺期”。隨著二手房交易的持續(xù)放量，買方掃清當前的低價掛牌房源之后，剛需、改善類房源將開啟新一輪的上漲周期。

??05

??京滬深杭二手由“以價換量”正轉(zhuǎn)至“量增價穩(wěn)”，供需活躍預(yù)示回穩(wěn)進程加速
（本節(jié)有刪減）

??1、京滬深杭二手房新增掛牌量、成交規(guī)模延續(xù)高位波動（略）

??2、剛需產(chǎn)品成交集中度下降，高改和頂豪成交占比回升

??而從成交結(jié)構(gòu)來看，雖然小面積、低總價剛需產(chǎn)品仍占比一半以上，不過從成交集中度略有回落，此消彼長的當屬高改和頂豪產(chǎn)品，即總價500-3000萬、面積140平以上成交套數(shù)占比均有上行態(tài)勢，此外二手房成交區(qū)域也有向城市核心區(qū)域不斷聚焦的趨勢，以北京海淀區(qū)、東城區(qū)；上海徐匯區(qū)、普陀區(qū)、長寧區(qū)，深圳南山區(qū)、福田區(qū)，杭州拱墅區(qū)、上城區(qū)、西湖區(qū)為典型代表，其中深圳南山區(qū)、福田區(qū)，杭州拱墅區(qū)、上城區(qū)成交套數(shù)占比均為本城市TOP3區(qū)域，主力區(qū)域的成交集中度還在持續(xù)上升。相較而言城市外圍區(qū)域成交占比低且環(huán)比持降，市場熱度顯著回落。

??3、高端小區(qū)房價領(lǐng)漲，剛需小區(qū)止跌，市場信心持續(xù)修復(fù)

??從房價層面來看，二手房價已呈現(xiàn)出止跌態(tài)勢，北京、上海、深圳、杭州等核心城市二手房價進一步確立企穩(wěn)勢頭，2025年3月滬深杭均有超半數(shù)小區(qū)房價環(huán)比上行，北京上漲小區(qū)占比也達到了46%。價格博弈進入新平衡階段。上海、深圳、杭州議價空間相對較小，均不足20%。從環(huán)比變動來看，北京、深圳、杭州均有小幅微增態(tài)勢，僅上海一城微降1pcts；同比來看，近一年來，北京、上海二手房議價空間均有逐步收窄態(tài)勢，而深圳、杭州議價空間穩(wěn)中有增，不過仍在20%以內(nèi)。

??此外，高端小區(qū)領(lǐng)漲，剛需、改善積蓄勢能。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，除杭州外余下三城3月高端小區(qū)房價環(huán)比上漲比重均超6成，改善次之，北京、上海、杭州3月也有過半數(shù)改善小區(qū)房價環(huán)比上漲。值得關(guān)注的是，3月上海、深圳等新政利好型城市剛需小區(qū)房價也出現(xiàn)了企穩(wěn)回升態(tài)勢，本月約半數(shù)剛需小區(qū)房價環(huán)增，占比較2025年2月出現(xiàn)了顯著上升。