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??2月供給延續提質縮量，成交同比轉正，一線熱度持增。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??2月供應同比正增，整體推盤熱情“比上不足比下有余”。不同能級城市呈現顯著分化行情：一線推盤積極性顯著好于二線好于三四線，一線2月單月推盤同環比齊增，累計同比增幅擴容至44%。二線供應環比持降，同比持增，累計同比降幅仍在10%以內。三四線節后供應迎來了疲軟期，單月預期同環比“腰斬”，累計同比降幅25%居各能級之首。

??從供給結構來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為33%、53%和14%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。近6成城市以主城為供應主力。預判后市，我們認為，2月成交同比仍將延續正增態勢，市場熱度延續高位波動，28個重點城市2025年2月預期項目平均去化率32%，同比上升8個百分點。一線新政效應延續，預期去化率高達到51%，迎來了近1年高點。

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??規模：28城2月供應同比增28%
一線同環比齊增顯著好于二三線

??據CRIC調研，2月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積443萬平方米，環比下降21%，同比上升28%，主要源于去年2月為春節假期，基數較低所致。從絕對量來看，房企整體推盤熱情“比上不足比下有余”，略好于2024年和2022年春節同期，不過與2023年春節月相比仍有差距。

??分能級來看，“以銷定產”模式下一線推盤量好于二線好于三四線，具體來看，

??一線推盤積極性依舊較高，2月單月推盤同環比齊增，累計同比增幅擴容至44%。其中北京、廣州迎來階段性放量，同環比倍增，北京2月供應量預計達到64萬平方米，預計將有6盤近5000套房源待入市。而上海、深圳供應略顯疲軟，環比持降，上海迎來供應空窗期，僅有1盤即將入市。

??二線供應環比持降，同比持增，2024年前2月累計同比降幅仍在10%以內。絕對量來看，寧波、成都、天津等單月供應量突破35萬平方米。從變化情況來看，同環比齊跌城市除了前期熱點城市成都、西安之外，主要集中在青島、鄭州、昆明、南寧等弱二線城市，房企推盤積極性一般；相較而言，寧波、合肥、南京、廈門普遍迎來階段性放量，單月供應顯著好于去年同期。

??三四線節后供應迎來了疲軟期，單月預期同環比“腰斬”，前2月累計同比降幅在不同能級中居首。2月供應環比下降67%，同比下降54%，2025年前2月累計同比下降25%。長、珠三角重點城市普降，漳州甚至預期0供應。

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??結構：供應改善為主、剛需為輔
近6成城市以主城為供應主力

??而從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為33%、53%和14%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。

??分城市來看，（1）僅無錫、西安、鄭州、深圳等城市剛需產品供應占比都在60%以上，深圳新政出臺對剛需客群促進作用顯著，因而房企都加強了對剛需產品的供應比例。（2）上海、蘇州、泉州、長春、廈門、北京等依舊以改善作為供應主力，占比均在8成以上，其中上海、蘇州、泉州、長春改善供應占比高達100%。（3）福州、徐州本月高端產品占比顯著上升，分別達到了59%和54%。（4）昆明本月供應兼顧了剛需和高端，供應占比均為37%。

??從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為56%、30%和14%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。

??分城市來看，泉州、福州、武漢、鄭州、昆明、重慶、合肥、北京、無錫、廈門等主城占比均在7成以上，上海、青島、常州、南京、天津、蘇州等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，寧波推盤則兼顧了主城和近郊，占比均為4成；少數城市諸如長春、長沙等遠郊還將持續加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。值得關注的是，深圳本月推盤呈現出“兩頭翹”，主城區和遠郊區供應量穩步上升，占比均在40%。

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??預判：2月供給延續提質縮量
成交同比轉正，一線熱度持增

??盤點了2月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：2月供應穩中有降，與歷年春節月對比“比上不足、比下有余”，可以看出，房企推盤積極性一般，不過因加強了主城區改善和高端供應比例，加之從新房項目認購表現數據來看，跌幅有逐步收窄趨勢，結合1月新房成交降幅收窄，絕對量與去年基本持平，考量到去年2月為春節月，基數較低，預期2月成交同比仍將延續正增態勢。

??而從市場熱度來看，或將延續高位波動：據CRIC監測數據，28個重點城市2025年2月預期項目平均去化率32%，同比上升8個百分點。值得關注的是，一線新政效應延續，整體市場熱度有望穩中有增，2025年2月預期去化率達到51%，迎來了近1年高點。

??我們結合不同城市12月推盤所處區域，依據2024年以來各區域板塊歷史去化情況進行合理預估，多數城市新房成交或在2月迎來放量行情，環比漲幅多集中在20%-30%，分城市來看，新政利好下的上海、深圳短期內市場熱度延續，上海有望在2月中下旬迎來小陽春行情，深圳2月新房成交預期環比漲幅也在10%左右；而天津經歷了1月成交低谷，結合春節期間來訪、認購走勢，2月新房成交環比或將大增7成，而武漢、南京等前期深度調整類城市有望迎來弱復蘇行情，新房成交環比增幅預期在10%以內。

??總體來看，2月供應穩中有降，與歷年春節月相比“比上不足，比下有余”，房企推盤積極性一般，不過因推盤仍以主城區高改項目為主，整體成交預期同比回正，而一線市場韌性猶存，市場熱度預期延續高位。

??目前來看，整體市場仍處于“止跌企穩”階段，一線城市得益于供給縮量提質，疊加新政效應延續，整體市場熱度有望穩中有增；而對于二三線城市而言，預期分化持續加劇：成都、西安、杭州等前期高熱城市，成交增長動能或將放緩；南京、武漢等經歷深度調整城市迎來弱復蘇，新房成交增幅有限；而對于多數無實質性利好的內陸三四線城市，成交實難有明顯起色。

??從微觀項目來看，熱銷將主要集中在核心片區產品力較強改善項目和次核心片區價格優勢明顯性價比較高的剛需項目，“以銷定產”模式之下，這兩類項目也將成為未來供應重點。