市場報告 2025-02-10 11:21:47 來源：克而瑞地產研究
- 城市:全國
- 發布時間:2025-02-10
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??杭州不僅頻繁推出低密度住宅項目，還在產品層面進行了顯著的升級與優化。
??文/克而瑞產品力研究中心
??過去幾年，容積率在2.5上下的住宅地塊是杭州土地市場的主流，在主城區、蕭山、余杭都有較多分布。而這兩年來，隨著城市的發展和土地政策的調整，商品住宅的容積率有下降趨勢。2023年9月底，自然資源部曾發文，建議各省市自然資源部主管部門，取消土地拍賣中的地價限制、取消遠郊容積率1.0限制等。2023年11月，杭州土拍新規出爐，不再設地價上限，重新恢復“價高者得”競價方式。同時，也開始在部分區域實施取消容積率1.0限制的政策。例如，臨安等遠郊區域在土地出讓時，容積率下限已經控制在0.7左右。2024年5月，杭州發布《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》，明確指出要“支持因地制宜開發低密度、高品質住宅產品”。在此背景下，今年下半年以來杭州低密度項目集中入市，6-9月期間開盤墅類項目26個，其中年內首開的數量就達13個。大部分項目容積率在1.5以下，部分項目容積率甚至低至1.0以下，例如臨安區的青山湖半島花園，以聯排為主要業態，外加部分雙拼，總體容積率僅0.8。部分項目開盤即熱銷，例如霞映錦繡里、上城金茂府、攬晴軒等，皆實現100%去化。
??01
低密度項目疊墅主流化、趨中心化、更熱銷
??隨著政策對容積率限制的松綁，杭州市場上密度住宅項目供應增加，此前積壓的對低密度住宅的需求得到快速釋放。這些低密度住宅項目不僅在市場上引發了廣泛的關注，而且還展現出了一些新的趨勢和特點。
??首先，疊加正逐漸占據墅類項目中的主流地位。通過近三年的數據梳理我們發現，2022年的杭州墅類項目以聯排為主，另有少量疊加及獨棟，其中含有疊加的墅類項目占比僅37%；2023年疊加占比顯著提升，與聯排并駕齊驅，共同構成市場主力。而今年1-9月，包含疊加業態的墅類項目占比提升至65%，成為市場絕對主力。
??其次，近年來墅類項目在區位上呈“回歸中心化”態勢。通過數據觀察，杭州墅類項目的區位總體呈現“從中心向郊區擴展，而后又回歸中心”的變遷軌跡。主要受政策導向、土地資源分配以及客需變化等因素影響，促使墅類項目在區位上尋求更加符合市場需求的布局。具體來看，2020年杭州中環以內的墅類項目合計占比超五成。2020-2022年間，墅類項目的分布呈現向更外圍延展的趨勢，2022年中環以外的新推盤疊墅項目合計占比近七成。而從2023年開始，墅類項目又開始向中環內及繞城內的中心城區回歸，近兩年中環內合計占比提升至六成左右。
??此外，在高低配等組合項目中，墅類產品往往更為搶手。例如位于臨平區的星縵和潤，推出小高層及聯排，截至目前小高層成交均價27755元/㎡，去化率34.7%；而聯排成交均價30720元/㎡，去化率高達98.6%。
??墅類產品盡管溢價更高，但去化效果往往比高層更好，主要基于其低密度、舒適環境、額外使用空間和高私密性，為業主提供了超越高層住宅的居住體驗，滿足了現代人對生活品質和隱私保護的追求。
??02
低密度項目在產品端升級加碼
??隨著更多低密度產品的涌現，杭州墅類住宅除了項目層面的變化，在產品層面的競爭也逐漸加碼，推動產品設計不斷超越傳統框架，向精細化、差異化和智能化方向持續發展。
??疊墅產品動靜倒置、各戶型“平權化”、無柱少梁化
??在戶型、空間設計方面，疊墅產品的升級最為顯著，對比過去總體呈現三大趨勢。一是動靜倒置，作為疊墅空間布局的新理念，顛覆傳統布局。通過上下疊動區錯位、靜區相連，有效減少噪音，營造寧靜高品質居住環境。以杭州即將開盤的綠城詠山樾廬為例，動靜倒置設計在降噪的同時，優化了上疊社交區與露臺花園的動線，增強了空間連通與使用便捷性。
圖：杭州綠城詠山樾廬疊墅動靜倒置
??二是各戶型“平權化”，在一些三疊產品的設計中，上疊通常配有寬敞露臺，下疊則擁有獨立花園，而中疊往往因為夾在中間而缺乏這樣的戶外空間，同時因為需要考慮到上疊和下疊的空間需求，中疊在戶型設計上可能受到更多的限制。為了解決中疊的不平權問題，一些開發商采取了創新的設計策略。一種做法是摒棄中疊，打造純粹四層疊墅。另一種則是通過革新式退臺錯落式設計，讓中疊也擁有大露臺、入戶花園、獨立電梯及地下室，真正做到各戶型“平權化”。例如杭州保億·東潤府，通過退臺錯層拼接產品，層層退疊，空間變換，做到戶戶庭院，建面約248方中疊享有不少于30㎡的大露臺。實現戶戶獨立戶門、私梯入戶、全通透采光地下室，疊墅產品更加獨棟化。
圖：杭州保億·東潤府疊墅樓體效果
圖：杭州保億·東潤府中疊大露臺實景
??三是無柱少梁化，通過厚板承重等方式優化建筑結構，減少室內梁柱的數量，釋放了更多的室內空間，使得疊墅的內部空間更加靈活，能夠滿足住戶對功能多樣性的需求。同時該設計得以提升建筑效率，并體現了可持續發展理念。例如杭州保億東潤府室內公區采用了無柱設計，將原本相對獨立的客廳、餐廳、廚房及陽臺四個空間，形成一個開放且共享的互動空間。
圖：杭州保億東潤府建面約245㎡下疊戶型示意
??低密度產品也設有大面積會所
??在杭州，低密度住宅產品的設計和規劃越來越注重提供高品質的居住體驗。其中，向高端高層產品看齊，引入大面積會所的做法在近年來屢見不鮮。一方面為業主提供一個集休閑、娛樂、健身和社交于一體的綜合性空間，滿足其高端生活方式需求；另一方面借此提供一些定制化服務，滿足業主個性化需求，進一步凸顯圈層價值與項目價值。例如近期入市的雲隱星潤府，打破了傳統低密樓盤缺乏社區感的局限，打造約1500㎡的會所——雲隱館。內設有休閑會客區、恒溫泳池、室內健身區、咖啡BAR等功能區，且與下沉庭院景觀相互滲透，進一步提升了使用體驗。
圖：杭州雲隱星潤府會所實景
??墅類產品精準普及化
??過去，墅類產品以毛坯交付為主；現如今，墅類產品愈來愈不止步于此，亦向精裝交付看齊。根據克而瑞數據顯示，杭州近年來新入市的墅類產品中，精裝交付的比例逐年增長，2023年該比例已經提升至74.1%。這一轉變一方面是在高層產品精裝交付覆蓋率越來越高背景下，墅類產品也及時跟進，能夠為居者提供更為舒適、便捷的居住環境，省去繁瑣的裝修過程；另一方面，在墅類產品日益涌現的情況下，開發商也通過精裝修來提升產品品質、增強市場競爭力，凸顯項目差異化優勢。
??墅類產品的精裝交付模式顯著縮減了業主的入住等待時間，有效節約了裝修成本，同時規避了因裝修進度不一而給住戶帶來的噪音干擾。從成本與時間效率的綜合考量來看，此種交付模式無疑為業主提供了極高的性價比體驗。杭州上城金茂府以智慧科技為核心驅動力，集成了十二大綠金科技系統，精準實現“五衡”居住標準，讓房子全面實現衡溫、衡濕、衡氧、衡潔、衡靜。同時，踐行環保節能理念，采用高效熱回收技術回收排風余熱，降低能耗；運用超低能耗建筑工藝，結合優質保溫材料與定制系統窗，提升建筑能效；并引入太陽能光伏、雨水回收等可再生能源系統，減少對環境的影響，展現綠色科技生活新高度。
圖：杭州上城金茂府“五衡”科技示意
??總結：今年，杭州不僅頻繁推出低密度住宅項目，還在產品層面進行了顯著的升級與優化。除了疊墅結構的創新設計外，低密度項目在室外景觀到室內裝修的各個方面，都積極向高層住宅產品看齊，比如引入了精裝修和會所等高端配套。
??然而需要注意的是，低密度項目在實施這些高端配置時，往往將面臨更高的成本挑戰。特別是會所這類設施，由于服務的戶數較少，如果不考慮對外開放，后續運營可能會面臨財務壓力，難以持續。但若對外開放，又可能影響到社區的安全性和私密性。因此，在推進低密度項目升級的過程中，如何平衡成本、運營和社區品質之間的關系，成為了擺在開發商面前的一項重要課題。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
