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??在售土地規模結構性優化，驅動行業筑底新周期。

??◎  文 / 馬千里

??新房市場的狹義庫存，即待售的新房規模，知之者甚蕃，也是各類報告、政策制定的重要研究指標。但對于土地市場的“狹義庫存”，即在售土地的相關信息梳理，業內各類報告中提及甚少。相比受統計分段時長影響較大的供求數據而言，在售土地規模的每日變化，也能更加準確地反映短期土地市場的供求規模變化趨勢。新年新氣象，本文就重點30城在售宅地的量價結構數據進行分析，以供查缺補漏：

??與行業的規模縮量一致，自2021年以來，待入市幅數、建面和底價這三個指標的平均值總體都呈現出下降的趨勢。2021年平均高達455幅，而到了2024年，平均只有283幅，下降38%。2024年平均建筑面積、平均底價更是均較2021年下降六成左右。

??至于2025年初的動向，考慮到年內在售土地規模變化較大，還是要與往年同期進行對比更為準確。

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??年初動向：典型城市供地信心恢復
在售總底價達2022年以來新高

??2025年初，土地成交規模雖然同比持續下降二成左右，但在一二線典型城市的熱度帶動下，市場熱度有所回升，1月平均溢價率達到8.7%創下新高，北京、上海、杭州、深圳等地屢屢拍出高溢價地塊。重點城市的供地意愿明顯恢復，2025年初30個重點城市在售土地規模維持在900億元左右，為2022年以來的最高值。

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??城市能級：一線、三線供地節奏同比加快
二線仍穩中有降

??分城市能級來看，2025年2月初一線、三線城市供地總底價分別同比增長了19%和45%，是2025年初在售總提升的主要動力，而二線城市供地規模則小幅下降2%。

??這也與研究中心2024年末判斷一致：得益于充沛的外來人口，以及長期低位的人均住房面積，一線城市在供地提質增量方面仍有較大的調整空間，如上海2025年1月即在招拍掛市場投放了140億的宅地，且不乏浦東新楊思（樓板底價5萬+）、虹口四川北路（樓板底價8萬+）等優質宅地。

??而三線城市2024年土地供應已然先一步筑底，其中核心三線城市2025年在售土地總價回升也在情理之中，南通、泰州、金華、揚州等城市均在歲末年初保持著連續的土地供應。

??二線城市則是穩中有降，這主要還是由于基數數值較高，且面臨著較為迫切的去庫存壓力，典型如南京、福州、廈門2025年1月均無新增宅地供應，武漢、重慶、濟南1月新增供應也在5億元以下。

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??容積率：低密地塊成為主流
平均容積率降至2.0

??2025年初，在售宅地平均容積率持續維持在2.0以下，而2022-2024年均在2.1左右。2024年以來，重點城市土地供應政策持續優化，通過降低平均容積率（如部分區域降至2.0以下）及嚴控低質地塊入市，推動土地開發向“精細化、品質化”轉型。中小規模宅地占比提升疊加低密導向，既降低房企拿地門檻、激活市場活力，亦為打造高舒適度居住產品提供空間，反映出行業從“規模擴張”向“質量升級”的積極轉向。

??進一步細分結構來看，2025年初2.0以下容積率地塊占比明顯提升，達到44%，較2024年提升了8個百分點，為近四年新高。其中1.5以下容積率在售地塊建面更是大幅增長，2025年2月初達到94萬平方米，同比增長64%。典型如北京順義1月24日掛牌的中央別墅區宅地，起拍總價60.2億，容積率只有1.01。

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??起拍價：“小而美”地塊占比上升
超五成總價來自15億元以下地塊

??從待售地塊的底價來看，2025年初20億元以上的高總價地塊出讓并沒有增多，仍低于2022年和2024年，2025年初在售土地總價的增多，主要還是依賴于15億元以下地塊占比的上升，在2025年初達到了53%，較2024年初上升了21個百分點。

??2024年四季度以來新房市場銷售雖然有所恢復，也有不少高品質項目取得了優秀的去化表現，但是基于行業仍處于去庫存階段，且房價走向仍處在邊際改善的周期之內。除極少數優質高單價地塊之外，還是中低總價、確定性更強的“小而美”地塊更符合當前的市場需求。無論是從地方主管部門市場調節、還是企業自身風險管控的角度出發皆是如此。

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??綜上

??2025年初，重點城市土地市場呈現顯著的結構性優化：在售土地總價創2022年以來新高，增量主要源于中小規模宅地占比提升；同時，平均容積率降至2.0的歷史低位，政策端通過低密導向嚴控低質用地，推動行業向“品質化開發”轉型。這一變化既契合當前房企風險管控需求，也為高舒適度產品供給提供空間，反映出市場供需雙向理性適配的積極信號。

??展望未來，隨著核心城市供地信心的穩定回升，以及持續優化土地供應結構，“低總價、低密度、確定性高”的地塊成主流，進一步引導行業加強精細化運營，助力房地產市場健康平穩過渡。