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??總結

??01 全年交易規模降幅收窄，年內穩市場逐步見效、四季度開始止跌走勢

??2024年行業新房成交規模降幅收窄，預計全年商品房銷售面積、金額為9.7億平方米、9.6萬億元，分別較2023年下降13%和17%，成交面積降幅較2023年收窄1個百分點左右。2024年成交金額降幅再度大于成交面積，主要是由于2023年三四線城市成交占比已經基本調整至底部，2024年高能級成交占比不再擴大，再加之當前的房價下行周期，導致成交金額出現了更大的同比降幅。對比往年數據來看，商品房銷售面積已經回到2009年，商品房銷售金額則回到2015-2016年。

??對比研究中心需求測算模型來看，鑒于中國城鎮化發展仍在上升階段，且大量住房改善需求仍未得到滿足，測算現階段全國商品房年增量需求規模，保守值仍應在10億平方米以上，目前行業交易量已經低于實際的年需求增量。從“置業需求”與“實際購房”規模對比來看，行業成交端已然進入了需求累積的筑底周期。

??季度走勢來看，得益于中央部委“嚴控增量、優化存量、提高質量”等穩市場舉措的適時推進，以及地方主管部門的積極落實，2024年行業銷售走出了近乎完美的“筑底曲線”：

??一季度銷售成交同比降幅年內最高，市場表現不及預期。一季度商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內最高。2024年之初，行業對于新房市場本有著較為積極的預期，但是受2023年之初疫情防控基數較高，以及年初優質供應不足、購房預期尚在持續修復等因素影響，實際成交表現不及預期。

??二季度政策面明確轉向去庫存，市場信心有所回暖。二季度商品房銷售面積2.5億平方米，同比下降18.6%，降幅較一季度收窄0.8個百分點，銷售金額同比下降22.7%，降幅較一季度收窄了4.9個百分點。4月份政治局會議之后，行業融資迎來多項利好，居民消費端，首付比例降低至15%、取消房貸利率下限、降低公積金貸款利率、LPR；企業融資端，房地產融資協調機制建立并加快推進，白名單項目獲批近萬億融資額度；收儲去庫存方面，央行推出再貸款工具，支持地方國資收儲存量商品房。地方層面也在持續推進穩市場政策，“以舊換新”在主要城市全面鋪展開來，并開始推動一二手房交易鏈條逐步恢復。4-6月新房銷售面積同比降幅逐月收窄，6月份同比降幅更是只有14%，市場預期較年初已有明顯改善。

??三季度成交環比周期性回落，同比降幅持續收窄。三季度是行業傳統淡季，銷售面積較二季度下降10%左右，但是對比2023年同期來看仍在邊際改善，三季度成交面積同比下降12.7%，降幅較二季度再度收窄了5.9個百分點。7月份三中全會決定提出將進一步加強因城施策自主權，支持居民多樣化改善型住房需求。三季度各月新房成交面積同比延續收窄趨勢，9月份新房成交面積同比降幅收窄至11%，再創年內新低。

??四季度政策面明確“止跌回穩”，成交規模止跌回正。自9月末政治局會議定調未來發展方向，明確“嚴控增量、優化存量、提高質量”以來，中央層面持續放出重大穩市場有力增量政策，10月份國新辦新聞發布會更是罕見地三度提及房地產，推動行業信心持續回穩，11月財政部降低契稅、增值稅、土地增值稅，住建部擴大城中村改造范圍，自然資源部提出專項債券資金收回收購存量閑置土地，12月政治局會議明確將執行適度寬松的貨幣政策，并再度強調“穩住樓市”。據住建部公布數據，10月、11月新房網簽成交面積實現了連續兩個月同環比雙增長。就統計局數據來看，10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長3%，自2023年下半年以來，商品房成交面積實現了首度回正。

??就年內新房成交發展趨勢來看，隨著房地產市場積極因素不斷累積和展現，市場信心和購房預期也在逐漸增強。隨著大批存量和增量政策的效果顯現，后市新房銷售表現將持續企穩，商品房銷售金額、面積同比降幅的逐月收窄即展現了這一趨勢。隨著新房銷售表現的持續轉好，2025年行業有望正式步入銷售回穩、信心修復的新周期。

??02 新開工和竣工面積與行業庫存同步收窄，均低于8億平方米

??在行業全年去庫存主基調之下，新開工、竣工面積持續下降。2024年預計竣工面積、新開工面積同比均下降超過二成，均在8億平方米以內。新開工、竣工面積差距連續第二年保持在5%以內，促行業施工規模回落，保交樓壓力持續減輕。預計新開工面積連續第三年小于商品房銷售面積，預計差值將進一步擴大，超過2億平方米，行業去庫存速度進一步加速。

??單看竣工規模，繼2023年同比上升之后，2024年再度出現回落，這主要是由于2023年大批保交樓交付，短期基數提高。隨著2022年以后成交商品房逐漸成為現階段竣工住房主力，與2021-2022新房成交24%的降幅一致，2024竣工面積同比由升轉降，再度出現二成降幅也在合理范圍之內。

??新開工方面，與中央部委“嚴控增量”的指示一致，預計將連續第三年同比降幅超過二成，且降幅將繼續大于商品房成交面積的下降速度。面對當前行業的去庫存挑戰，在銷售規模較峰值下降近半的時代背景下，減少新增供應是最為有效地去庫存舉措。面對土地出讓收入減少帶來的財政壓力，近年來地方政府依舊以化解庫存風險為第一要務，櫛風沐雨，砥礪前行，連年減少土地出讓，進而壓降新開工規模，促進行業庫存壓力持續減輕。

??細化至月度竣工層面，年內同比降幅持續緩慢擴大。

??累計增速層面，2024年一季度，竣工面積累計增速即由升轉降，重新回到-20%的負增長，此后各季度累計降幅逐月擴大，至年中6月，累計降幅達到22%，至11月累計降幅已經達到26%，為2015年以來最大累計降幅。

??單月來看，由于2023年基數相對較高，竣工單月同比走勢持續低迷，降幅最小的4月、5月，也較上年同期減少19%和18%。進入下半年后，單月同比降幅進一步擴大，8月、9月、11月同比降幅均在三成以上。不過考慮到行業新房銷售規模收窄，以及2023年高基數的影響，2024年竣工面積的下降仍在預期范圍之內。

??與土地成交規模收窄、行業大力去庫存同步，2024年新開工面積延續了2022以來的下降趨勢。

??2024年以來新開工面積持續同比下滑，就累計增速變動來看，前三季度同比降幅緩慢收窄，四季度同比降幅再度擴大。受土地成交規模持續收窄影響，預計2024年新開工面積將再度刷新2014年以來的新低。

??相比新房銷售來看，新開工年內各月累計降幅更大，新開工累計降幅始終大于新房成交降幅4個百分點以上，至11月更是擴大至11個百分點。在四季度新房銷售回正的情況下，新開工規模仍在加速下跌，促進行業庫存壓力指標加速減輕。

??就現階段發展趨勢來看，在施工面積回落到合適規模之前，新開工同比的持續低位有利于行業發展預期的持續穩定，預計2025年新開工面積還將繼續維持低位運行。不過鑒于2024年新開工面積已經低于新房銷售面積超過2億平方米，足以保證行業合理地去庫存速度，為維持行業適當的增量開發規模，預計2025年新開工面積同比降幅將有所收窄。

??03 全年開發投資額保持10萬億元水平，下半年累計降幅穩定約10%（略）

??展望

??04行業正在進入新平衡周期，銷售規模筑底在望

??面對三年內銷售規模下降近半的客觀事實，在往年累積的投資慣性之下，庫存壓力較2021年翻番成為大多數城市所必須面對的挑戰。所幸的是行業庫存指標終于在2024年出現實質性好轉，隨著越來越多的城市土地出讓量低于新房交易量，行業無可辯駁地進入了去庫存時代，新開工面積更是加速下跌，行業狹義庫存規模加速收窄。再加之四季度以來銷售指標的向好，行業正在大踏步進入新的平衡周期。若穩市場政策能夠持續發力，成交規模持續趨穩，預計2025年下半年核心城市房價有望全面止跌趨穩。屆時行業長期庫存壓力雖然仍在高位，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調整，購房者信心也將迎來實質性的恢復。具體來看：

??第一，2025年商品房銷售有望企穩，預計全年面積、金額止跌持平。2024年下半年以來，隨著一二手房交易鏈條逐步恢復，再加之房企提高品質帶來的推動，一手房成交占比持續上升，2024年10月、11月全國商品房網簽連續兩個月同比上升。隨著居民購房預期的恢復，若2025年行業新增住房需求能夠平穩釋放，預計全年成交規模有望停止近三年的持續下探趨勢，正式迎來規模筑底。從發展趨勢來看，會有更多城市、更多優質板塊迎來銷售端的信心回暖。各地核心板塊的規模漲跌，也有望從分化逐步走向趨同。

??第二，行業資金面持續改善，支持竣工面積同比小幅增長。得益于中央穩市場政策有力推進，行業融資面持續改善。截止2024年11月底，全國保交房攻堅戰已交付住房324萬套，全國白名單項目貸款審批通過金額已達到3.6萬億元。再加之超長期特別國債的推進實施，預計2025年行業竣工面積有望實現5-10%的小幅增長。

??第三，去庫存仍是現階段首要任務，疊加寬松貨幣政策減輕地方財政壓力，2025年新開工仍可實現一成左右降幅。行業需求端雖見向好趨勢，但基于巨大的行業庫存壓力，在較長的一段時間內，“嚴控增量”仍將是行業發展的主基調之一。結合2024年12月政治局會議表態來看，2025年將執行適度寬松的貨幣政策，在更為寬松的債務指標限制下，地方財政壓力的減輕，可支持新開工規模繼續下降，在供給側進一步減量提質，拉大新開工與新房銷售的差值，推動行業加速去庫存。

??第四，與庫存壓降同步，開發投資還將延續一成左右降幅。目前需求端信心企穩，新開工、竣工面積也有望止跌，但在開發投資方面，受行業整體庫存規模下降影響，隨著施工規模的持續下降，預計開發投資還將維持一到兩年時間的下降。