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??導語

??單憑中東資本引入的消息，雖然能夠暫時提振股價，但市場信心的回歸仍然要看到后續真金白銀的投入。

??◎  文 / 易天宇

??9月20日，中國奧園公告，中東投資集團Multi Gold Group Limited將成為公司新的戰略投資方，并取代中國奧園創辦人郭梓文成為第一大股東。消息傳出次日，中國奧園股價大漲127%。這也是繼萬達集團引入由太盟、中信、阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司等組成財團后，今年第二家被中東資本選中的房企。對此，有外界傳言中東資本正在抄底房地產，對于這些真真假假的中東資本背后，其真實的投資邏輯到底是什么？

??01 傳中東資本入局奧園
或引入潛在投資人

??據中國奧園公告披露，中國奧園主要股東Ace Rise同意轉讓公司普通股予Multi Gold。轉讓事項完成后，Multi Gold、Ace Rise以及郭梓文在中國奧園的持股比例分別為16.48%、13.31%和16.38%，因此，Multi Gold將成為中國奧園單一最大股東，同時郭梓文將不再擔任公司控股股東。Multi Gold的唯一董事及最終實益擁有人Alobeidli接替郭梓文成為中國奧園非執行董事及董事會主席。

??有相關從業人士表示，中東資本戰略進駐后，將為中國奧園帶來多方面積極影響，包括資金、管理經驗、戰略發展思路、市場信心恢復以及國際化合作等。事實上，在中國奧園官網Alobeidli的背景介紹中就有提及，“展望未來，預計Alobeidli先生將為本公司引入潛在投資人，并為本公司帶來更多發展機遇?！?/p>

??與其他出險房企不同，中國奧園債務重組進展相對順利。中國奧園最早于2022年1月宣布境外債違約，時隔一年半于2023年7月交出境外債重組方案，并很快獲得相關法院批準，并將2024年3月20日定為重組生效日期。按照原本計劃，中國奧園境外債重組計劃持有期的屆滿日期為2024年9月20日，但就在9月10日，中國奧園公告宣布境外債務重組計劃的持有期延長至2025年3月20日，債務重組生效后的工作也從六個月延長至一年。對此有市場解讀，重組的延期或是迫于資金壓力，或是債權人壓力。20日，中國奧園宣布引入中東資本戰投，股價大幅提振，體現了市場信心部分回歸，有利于債務的化解。

??02 并購方背景并不清晰
后續發展需謹慎觀察

??但從中東資本的角度來看，此時入局出險房企有些令人費解，因為投資風險相對較高。中國奧園資金面壓力大，仍處于資不抵債狀態，盈利能力薄弱，未來可持續發展面臨相當的不確定性。2024年中期業績報告，中國奧園總資產1886億，總負債1904億，所有者權益為負值17.7億，處于資不抵債。

??在總資產中，可供銷售物業達1182億，已全部處于在建狀態或竣工狀態；貿易及其他應收款282億，已計提了67億的信用減值準備。銀行結余及現金約16億，受限制銀行存款23億，合計僅約39億。而從流動負債來看，銀行及其他借款506億，優先票據及債券28億，貿易及其他應付款558億。

??從以上財務數據可以看出，中國奧園仍面臨相當嚴峻的債務壓力。從盈利情況來看，2024年上半年凈利潤為收益221億，主要是期內境外債務重組收益約266億。若剔除這一影響，上半年中國奧園仍然是虧損，預計除稅前溢利為負40億。此外現金流量表中，經營活動所用現金凈額為負0.22億元，企業造血能力也未有恢復。

??中國奧園的首要困難，一是如何加大去化回血，二是解決眼前的債務到期。最優解是引入增量資金，盤活企業。此前中國奧園就有傳出引進廣東與山東的國資戰投，而此次偏偏被中東資本選中。此外，股權轉讓公告中的諸多細節披露十分不清晰。一是在股權轉讓公告中，雖然有明確的股份數量，但未披露具體交易對價。其次，戰投方在公開資料中難以確認身份，尤其是收購主體Multi Gold，公告中并未有披露該公司注冊地、注冊時間、經營范圍、注冊資金，或在管在投項目等等。

??目前，有明確說法的只有來自奧園集團對新董事會主席Alobeidli的介紹，年僅45歲，擁有阿聯酋大學學士學位以及四個碩士學位，于科技、房地產及戰略咨詢多個領域擁有二十多年經驗，自2023年擔任Magnuvest Investment總經理。雖然在領英中能夠查找到Alobeidli及Magnuvest Investment，但難以對更多信息進行確認。由于該等重要交易細節及投資方背景未有充分披露，引入戰投對于企業后續發展的影響，仍有待時間檢驗。

??03 中東資本難辨真偽
抄底言論顯然為時尚早

??事實上，中東資本入局中國奧園的說法，并不新鮮，此前就發生過恒大汽車與紐頓集團事件。

??2023年8月，恒大汽車發布公告，已與紐頓集團簽訂了股份認購協議，將獲得首筆5億美元戰略投資（每股認購價0.6297港元），交易完成后，紐頓集團將對恒大汽車持股比例占擴大后已發行普通股總數的27.5%。此外，在滿足先決條件的情況下，紐頓方面將分三筆向恒大汽車等額提供總金額為人民幣6億元的免息及有擔保過渡性資金，用于恒大汽車的研發、生產及銷售業務，并計劃每年實現向中東市場出口3萬-5萬輛恒馳汽車。消息釋放當天，恒大汽車股價上漲了14.1%。

??根據公開資料顯示，紐頓集團是納斯達克上市的阿聯酋新能源汽車第一股（股票代號：NWTN），前身名為艾康尼克，由創始人吳楠于天津創立。后于2022年6月，宣稱將總部遷往阿聯酋，并更名為紐頓集團；并于此后11月于納斯達克上市，高管多為華人，并非網傳的中東資本。2023年10月，恒大汽車公告，戰略投資方紐頓暫停了過渡期的資金支持；2024年1月恒大汽車公告，于紐頓之間的股份認購協議及債轉股認購協議均已失效。

??雖然部分中東資本難辨真偽，但不久前，入局新達盟的阿布扎比投資局卻是著名的中東主權基金，但沒有任何跡象表明其正在抄底中國樓市。根據美國主權財富基金研究所（SWFI）全球主權基金總資產最新TOP10排名中，中東主權基金共有4家，而阿布扎比投資局位列第四，總資產規模為中東地區第一。

??據悉，阿布扎比投資局主要投資方向，是北美及歐洲在內的發達地區，亞洲發達地區投資比例大概在5%至10%之間，新興市場大概在10%至20%之間。而從資產類型來看，主要為成熟及新興市場的股票及政府債券，而房地產領域投資比例僅為5%至10%。

??不僅投資布局份額較小，據阿布扎比投資局官網2023年10月發布的2022年回顧中，在房地產相關投資建議中并未有提及傳統住宅開發，而是對中國地區的數據中心及城市物流業務顯示出了興趣，尤其是物流領域，“預計，在城市化和電子商務增長，以及對稀有工業地塊需求增加的推動下，該行業未來幾年預期表現良好。此外，通過升級和重新定位現有物業來提升價值，物流業務在運營上仍能適應經濟周期?！?/p>

??事實上，除去2024年3月阿布扎比投資局投資新達盟，以及2024年9月卡塔爾投資局入局華夏基金（中國第二大公募基金），近期鮮少有看到中東主權基金在中國的投資身影，要得出中東資本抄底樓市的結論顯然為時尚早。

??整體來看，不管是國有資本還是境外資本，背后的投資邏輯都是一致的，不存在虧本買賣。尤其是對于資不抵債企業，要想獲得戰略投資方的增量資金，先決條件一般要完成債務重組，且企業自身還需具備價值。單憑中東資本引入的消息，雖然能夠暫時提振股價，但市場信心的回歸仍然要看到后續真金白銀的投入。無論對于哪方機構投資者，“不見兔子不撒鷹”都是基本的投資策略。