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??導語

??自住需求回歸產品和性價比，京滬深高端穩定、津漢鄭剛需主導。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩 李詩昀

??專題視點

??2024年上半年，樓市繼續深度調整，住房需求總量持續收縮，一二手房成交總量同比降22%，環比降7%。新房市場規模加速收縮，上半年20個重點城市總成交同比降38%，環比降21%，而二手房市場相對堅挺，上半年成交同比下降7%，環比增長5%。受此影響，市場份額進一步向二手房傾斜，20個城市平均二手房成交占比升至62%，同比增長9個百分點，環比增長7個百分點，北京、上海、合肥、南京等二手房市場份額均增至70%以上。

??01

??上半年購房需求總量繼續收縮
新房同比再減四成、二手相對堅挺

??（本節有刪減）

??（一）一二手需求總量繼續收縮，上半年20城成交同比降22%，環比降7%（本節有刪減）

??（二）新房成交跌幅遠大于二手房，京滬廬寧等二手房市場份額增至7成以上（本節有刪減）

??相比于新房，二手房成交規模相對堅挺，上半年20個重點城市二手房成交累計同比微降7%，環比增長5%，而新房累計同比下降38%，環比下降21%。

??受此影響，樓市市場份額進一步向二手房傾斜，上半年20城二手房成交占比增至62%，同比增長9個百分點，環比增長7個百分點。各城市二手房成交占比均持增，其中，北京、上海、合肥、南京等二手房市場份額均增至70%以上，寧廬二手房份額相較2023年增長近20BP。

??02

??買什么：新房大面積高總價占比提升
二手總價中樞下移但中小面積段提升

??（本節有刪減）

??（一）成交結構：一二手房總價段中樞背向而行、面積段二手亦銜接一手大型化（本節有刪減）

??1、面積段：新房140平以上成交增長，二手房100-140平份額穩中有增（本節有刪減）

??（1）新房：140平以上成交占比持增，滬杭180平以上占比突破10%（本節有刪減）

??2024年上半年，新房面積大型化、產品改善化趨勢不變，各重點城市大面積產品成交占比普遍持增。具體來說：100平以下小面積產品成交占比整體走低，特別是90-100平產品，2024年上半年成交面積占比下降至14%，較2023年下降約2個百分點。100-140平產品份額穩中有降，但仍是市場絕對主力，其中100-120平占比為24%，較2023年下降1個百分點，120-140平產品成交占比為19%，較2023年微降0.4個百分點。140平以上產品市占率顯著提升，尤其是180平以上豪宅成交占比在近幾年持續增長，2024年上半年更是突破8%。

??（2）二手房：100-140平占比上升8PCTS，杭深80-90平、鄭漢120-140平為主（本節有刪減）

??二手房成交結構變化趨勢與新房有明顯差異，具體來說：80平以下小面積產品雖然仍然是二手房成交主力，但占比持續回落，70平以下產品近年來成交占比持續下滑，2024年上半年成交面積占比降至30%以下。100-140平產品份額穩中回升，其中100-120平占比為12%，較2023年增長1個百分點，120-140平產品成交占比為10%，較2023年同樣增長約1個百分點。

??2、總價段：新房高總價產品市占率增加，二手房總價中樞普遍下移（略）

??（1）新房：滬深杭千萬級產品份額增加，漢鎬300萬元級改善產品暢銷（略）

??（2）二手房：滬深杭250萬元以下、津鄭鎬漢等100萬元以下成交最集中（略）

??（二）熱銷項目：新房區位、產品、折扣復合優勢，二手房側重總價、學區（本節有刪減）

??1、新房：核心區域、產品力強勁、性價比高等復合優勢類項目備受青睞

??新房項目熱銷，主要原因有以下三方面，第一是核心區域，多為改善盤，主要位于城市中心區域，供應相對稀缺；第二是產品力和品牌號召力強勁，憑借開發商品牌口碑和產品力等軟實力，一些項目取得了不俗的銷售表現；第三是具有價格優勢。

??第一，熱點區域，板塊供應稀缺。比如上海中海恒昌玖里所在的建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目，是上海市余留體量最大的毛地項目，位于黃浦區核心區域，北鄰新天地，東接老城廂。根據規劃，項目包括3棟超高層住宅和約30棟聯排別墅，并包括歷史文物保護建筑。中海順昌玖里是整個新天地板塊首發的低密度產品，上海核心區這類產品長期斷供，同時上海市有相當一部分預算充足、購買力較強的人群持幣觀望多年。再比如深圳中海深灣玖序項目，位于南山區紅樹灣，該樓盤也是深圳灣超級總部基地近22年來第一宗住宅用地，6月28日，該項目開盤三個小時就實現100億銷售額。

??第二，產品力強勁，品牌具有號召力。部分項目產品力強勁，比如北京國賢府在園林景觀方面，營造近3000平方米湖景大境，在戶型方面，打造了主力面積段為100-180平的低密洋房，層高普遍達3-3.3米，100平大三居戶型增加了主臥和客廳面寬，設計了超大獨立家政間，滿足首置客群的收納需求；125平戶型則升級為5.4米巨廳，超越市場大平層的尺度；建面約143平四居則擁有十大采光面，南向面寬達14.8米，主臥采用270°IMAX級寬景轉角飄窗設計，主衛雙面采光，面寬約4.5米的寬景U型廚房，可滿足不同時期家庭功能需求。

??第三，價格優勢。比如深圳信義金御半山5期，價格方面綜合折扣9折開盤，當天認購可享2年物業管理費減免，開盤當天三房5萬元優惠，四房6萬元總價優惠，此外，該項目主打高贈送和高得房率，74平方米的戶型也可以做到三房設計，得房率91%，89平四房設計綜合得房率達到100%，整體性價比凸顯。

??當然，熱銷也并非單一因素，復合優勢類項目備受購房者青睞。就比如上海開盤“日光”的中海領邸·玖序項目，清盤過程用時不到90分鐘，項目備案均價14.61萬元/平方米，一方面是因為該項目位于徐匯濱江地段，板塊供應十分稀缺，另一方面，還與周邊項目存在明顯價格倒掛，比如同片區的云錦東方項目，目前的二手房掛牌價在20萬元/平方米上下，倒掛價格多達每平米5萬元。

??2、二手房：京滬等郊區次新、市區老破小熱銷，天津學區房熱度高（略）

??03

??誰在買：自住需求回歸產品和性價比
京滬深高端穩定、津漢鄭剛需主導

??（本節有刪減）

??（一）一二手房客群迥異，新房以改善客群為主，二手房聚焦剛需（本節有刪減）

??1、二手房供給量大、價格回調更多、區位配套更成熟等持續引流剛需首改目前來看，剛需客群價格敏感度較高，因當前一方面二手房業主調整預期，掛牌量激增、二手房年新增掛牌量維持200萬套高位。

??另一方面，二手房價遠低于新房，據CRIC 監測數據，14個核心城市一二手房價差至2024年6月末已擴大至超1萬元/平方米，二手房價格跌幅顯著高于新房，客戶選擇面較大；同時二手房具備“所見即所得”等優勢，配套已趨于成熟完善，也沒有交付焦慮而更受剛需客群青睞。

??2、新房因供應量少且中高端為主制約成交，產品創新優勢吸納中高改客群（略）

??（二）三類城市：京滬深高端穩定，杭鎬改善主導，津漢鄭聚焦剛需

??根據不同城市居民置業動機和購買能力，可以將購房客群劃分為以下幾類：一是剛需客群，置業目的以結婚、落戶、安家為主，購買力相對較低，容易被分流至二手房市場。二是首改客群，主要是面積和功能改善，傾向于城市近遠郊新房和次新房。三是中改客群，置換為主，追求戶型和物業配套改善，注重生活品質，置換居多，傾向于新房市場。四是豪宅客群，支付力高，稀缺資源占有，傾向新房市場。

??以上客群劃分適合多數城市，不過細化到單個城市，還存在一定的差異化特征：

??1、京滬深二手房剛需客群活躍度提升，新房高改客戶容量穩定

??第一類以北京、上海、深圳為典型代表，剛需客群活躍度提升，高改客戶容量相對穩定。

??（1）剛需主要源于限購調整后客戶基數擴容，二手市場表現更為顯著

??以北京為例，當前二手房買房活躍人群以購買一居及兩居產品的剛需、剛改類人群占主導，合計占比75%。其次為購買三居產品的首改人群，占比22%。尤其在 北京發布了430新政之后，剛需客群入市的積極性和活躍度有所提升，300萬以下的客戶成交占比提高了3個百分點，選擇60平以下房源的客戶成交占比提高了2個百分點。

??再如上海，以2024年527新政后二手房帶看量和總價段交叉分析來看，200-600萬總價段客戶活躍度相對較高，帶看量占比高達57%，而這部分客群5成左右關注外環外，剛需屬性顯著。從成交結構來看，剛需客群置業主要會選擇以下兩類產品：一是五大新城，因具備規劃及價格優勢，仍然是剛需購房者的主流選擇。二是核心區域“老破小”，可以實現職住平衡。尤其是世博、陸家嘴等板塊距離周邊產業聚集，且板塊發展成熟，板塊內老破小為低預算首選。

??（2）高端改善客戶容量相對穩定，主要集中在新房市場。一方面受新房供給結構影響，提質縮量，高改產品因供應稀缺，產品升級等因素往往有更高的溢價空間，因而也是開發商推盤重點；另一方面，高改客戶抗風險能力較強，加之北上深房價仍是全國高地，對外來高凈值人群仍具備一定的虹吸效應，因而高端需求也相對穩定。

??以北京為例，2024年上半年新房買房活躍人群以購買三居產品的首改類人群占主導，占比50%。其次為購買四居及以上產品的再改人群，占比29%。剛需及剛改客群占比僅15%。由此可見，在北京新房市場已進入改善市場的背景下，活躍在當前新房市場上的買房人群普遍為改善人群。

??再如深圳，高凈值客群比例上升，改善客戶由2020年的15.4%上漲到2024年的30%。其中豪宅客戶波動上行至6.16%。

??2、杭州、西安居民購房以改善需求主導，高改需求仍較充裕

??第二類以杭州、西安為典型代表，居民購房以改善需求主導，高改需求仍較充裕。

??杭州當前市場回歸理性，投資需求退潮、以自住需求為主導，經CRIC調研，目前杭州購房人群主要分為：進城小剛改（地段改善）+本地改善（面積改善）+本地多口 （功能改善）+多套房產終極改善（投資兼具自住）。

??再如西安，當前新房市場也呈現出剛需收窄，改善占比持增，再改漲幅較大的特征。根據西安市場成交總價段來劃分客群，2024年剛需客群占比28%，較2023年下降9pcts；首改客群占比43%，較2023年微增1 pcts；再改客群占比18%，較2023年增加5 pcts；豪改客群占比11%，較23年增加3 pcts。

??值得關注的是，核心區域基于供應稀缺+倒掛紅利，高改需求仍將堅挺。以杭州為例，一方面從2023年下半年高改產品去化及中簽率來看，下半年市場整體下行，但大多數5w+的高端樓盤項目仍能保持“即開即罄”狀態，中簽率保持低位甚至觸發“限售”。另一方面，高改產品供不應求，得益于杭州核心區供應克制而形成極健康庫存，一圈層廣義去化周期僅11個月。

??3、津漢鄭剛需客群主導，天津學區置業增加，鄭州地市客戶下降

??第二類以天津、武漢、鄭州為典型代表，居民購房以剛需客群為主導，因而整體呈現出二手房韌性強于新房，小面積、低總價房源持續熱銷。

??天津新房客群置業大體分為以下幾類：一是剛需客群占比七成，關于購房目的，（1）低總價的新天津人落戶，占比約28%，不過近期有回落態勢；（2）學區資源引導的剛需置業，占比約20%，強效學區房政策引導下，學區剛需置業需求增長明顯；（3）高性價比的本地首置。占比約22%。二是改善客群，主要是對面積和功能要求升級，占比約27%。三是豪宅客群，占比僅3%。

??武漢新房成交全面落后二手房，剛需板塊新房萎縮，二手房成交放量，拋售明顯；次高端板塊新房占比上漲，二手房成交相對占比少；剛改功改激烈內卷，互相分流。具體來看，剛需以及剛改功改板塊二手房明顯分流新房，套均面積僅相差6平米。同時品改板塊老舊二手房也出現拋售，搶占外圍板塊新房客戶。次高端及高端板塊新房與二手房成交面積差異大，二手房老破小拋售，次高端新房套均縮小，高端新房套均放大，板塊守門型以及頂端型兩頭成交優于中間檔。

??鄭州近5年以來河南地市25-34歲的客戶為主，不過今年以來地市客戶大量縮減，地市25-34歲客戶的成交比例，雖由5年前30%左右下降至今年的23.64%。而市區和郊縣客戶的比例并未顯著增長，由此也直接導致了市場的乏力。

??單身集中在西區板塊置業，如高新老城、常西湖等；已婚及已育家庭則更青睞于配套齊全的老城核心區，如三全國基、鄭新路、運河新城等；三代同堂家庭置業區域相對較為分散。

??目前市場以剛需為主導，剛需重配套，剛需客戶職業偏好多為環三環區域，如運河新城、高新老城等。而改善看環境，更青睞于高規劃標定區域，如濱河新城、北龍湖等；豪宅圈層屬性強，表現為較強的聚集性，主要以北龍湖板塊為主。

??04

??購買力：京滬深杭一二手互補性強
津漢鄭一二手互替性高

??（本節有刪減）

??聚焦到典型城市，因一二手房客群差異性較大，因而購買力也不盡相同，總體呈現出新房主力總價段顯著高于二手房主力總價段的共性特征。我們按照新房和二手房成交主力總價段的對比差異性，可以將8個典型城市分為以下幾類：

??（一）互補性：京滬深杭二手全面承接剛需，新房再改和高端需求有待釋放（本節有刪減）

??互補性城市，顧名思義，新房和二手房成交結構迥異，以北京、上海、深圳、杭州為典型代表，新房客群聚焦改善，二手房承接剛需，故二手房主力總價段也顯著低于新房。對于這類城市而言，二手房活躍度提升或將刺激部分“賣舊買新”再改和高端需求釋放，因而市場熱度或將逐步從二手房市場傳導至新房市場。北京、上海、深圳、杭州改善和高端客群主力集中在新房市場，改善客群成交總價段集中在500-700萬，高端客群購買力可達千萬級別；剛需客群主力集中在二手房市場，主力成交總價段多為350萬以下。

??（二）互替性：津漢鄭置換效率不強，一二手總價段均集中于200萬元以下 （本節有刪減）

??互替性城市，即二手房和新房成交結構存在相似性，總價段、面積段呈現出互替特征，客戶或因短期新房供應受限、或對新房交付安全存疑等原因被擠壓到二手房市場，若新房供應放量或后期保交付穩步推進，客戶信心構建后，整體新房成交仍具備上行可能。

??典型代表為天津、武漢、鄭州，無論是新房還是二手房，主力總價段均集中在200萬以下，成交占比均在5成以上。

??不過三城新房和二手房主力面積段還是存在顯著差異，天津二手房以小面積為主，70平以下占比32%，而新房成交主力面積段為80-120平；武漢新房和二手房成交主力面積段基本雷同，均為80-140平；鄭州二手房成交多以90平以下為主，新房成交主力面積段呈現出“兩頭翹”，為100-120平和70平以下。

??05

??總結預判
京滬深杭鎬等新房待再改需求釋放
津漢鄭一二手房競爭加劇

??（本節有刪減）

??（一）新房面積大型化、改善客群主導，二手住宅總價下移、剛需客主導（略）

??（二）京滬深杭鎬新房、二手房互補屬性更強，再改需求有待釋放

??對于北京、上海、深圳、杭州、西安等市場而言，二手房與新房市場成交結構存在較大差異，互補性更強，隨著房價不斷上漲，二手市場更多承接剛需，新房市場則進入改善時代。一方面一二手房購買力存在顯著差異，二手房市場主力總價段顯著低于新房市場；另一方面，從成交面積段來看，二手房面積段有小型化趨勢，整體主力面積段也低于新房市場，這也反映出二手市場客群和新房市場并不相同。目前這些城市二手房活躍度均高于新房，預期后續存在部分置換需求會轉移到新房市場，再改需求釋放有助于后市新房市場企穩回升，尤其是對于北京、上海、深圳等一線城市，千萬級別以上高端客群容量穩定，購買力堅挺，短期仍有釋放空間。（三）津漢鄭一二手主力總價段趨同，一二手“此消彼長”競爭加劇而對于天津、武漢、鄭州而言，新房和二手房市場購買力趨同，主力總價段高度相似，客群并無顯著差異，均依托剛需剛改購買力驅動。基于此，可以預判，后期一二手房“此消彼長”態勢延續，競爭加劇。二手房因選擇面寬、價格優勢、安全性高等優勢還將持續吸納剛需客群，而新房市場也存在一些結構性機會，只要后續新房小面積段供給增加，疊加房企各類促銷手段升級，戶型設計創新等都將使得購房者信心逐步修復，進而帶動一輪新房成交放量。