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??總結

??多家房企完成債務重組，行業融資困局仍未解決

??01

??白名單制為房企融資開閘，下半年民營房企政策支持加大

??2022年末，房企融資政策迎來轉向，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。進入2023年，先后有多個部門陸續強調，要促進金融與房地產正常循環、落實“金融16條”等。同時，優質房企及白名單企業保持融資優勢。1月11日消息稱，首批改善優質房企資產負債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業、杭州濱江在列。1月31日，河南相關部門篩選了百家本土房企“白名單”，包括建業、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。

??與此同時，存量資產盤活也有新突破。2月21日中基協發布《不動產私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目。此外3月24日，國家發展改革委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，支持消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

??下半年，房企融資面利好政策力度持續加大,尤其是民營房企的融資支持力度不斷加大。7月10日人民銀行、金融監管總局發布通知，將此前《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》的適用期限延長至2024年12月31日。7月19日中共中央、國務院發布《關于促進民營經濟發展壯大的意見》，圍繞民營經濟提出31條措施，包含了完善融資支持政策制度、完善市場化重整機制、鼓勵民營企業盤活存量資產回收資金等。

??8月27日證監會消息稱，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制，房企股權融資再迎利好。8月30日人民銀行舉行金融支持民營企業發展工作推進會，其中新希望、龍湖、新城控股參會。消息稱，會上要求金融機構制定民營企業年度服務目標，加大民營企業服務方面的績效考核權重等。10月中央金融工作會議強調，促進金融與房地產良性循環，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求等。

??02

??四季度傳出“三個不低于”量化指標，多家國有行召開房企座談會

??值得注意的是，據11月21日資本市場消息，央行、金融監管總局、證監會三部門于11月17日召開金融機構座談會，有包括18家全國性商業銀行、5家全國性金融資產管理公司、4家大型證券公司主要負責人參加。會議上提及多項房地產金融放松政策，其中“三個不低于”的硬性指標要求引發市場關注。據悉，“三個不低于”，具體為：1）各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行行業平均房地產貸款增速；2）對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速；3）對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

??從這三個不低于來看，“第一個不低于”為國有銀行對房企信貸增速不低于同業水平，旨在營造行業競爭氛圍，從被動放貸到主動尋貸，緩解房企流動性不足及信用問題。“第二個不低于”針對非國有房企融資難的問題，這類房企是當前債務違約的“核心區”，有助于化解這類房企的債務風險。“第三個不低于”，則是從需求端出發，保障非國有房企的銷售回款預期，通過增強個人按揭貸款投放，實現非國有房企經營狀況持續改善。

??不同于去年2022年11月陸續出臺的“金融16條”以及“三支箭”等政策，本次“三個不低于”屬于量化的指標性監管要求。此外，根據市場傳言，“白名單”企業包括了50余家國有及民營房企，覆蓋范圍也有所擴大，且有傳言出險房企或將包含在內。

??雖然截止目前，50家房企白名單未有得到確認，但自11月央行、金融監管總局、證監會三部門金融機構座談會后，多家銀行均積極與房企組織座談會，包括有農業銀行、建設銀行、交通銀行、工商銀行、廣發銀行等等，其中萬科、龍湖、新城等房企更是多次出席。雖然政策持續利好，為市場帶來寬松預期，但具體落地效果如何，仍有待觀察。

??03

??全年融資總量同比下降28%，融資成本結構性下降

??從歷年80家典型房企的融資總量來看，2021年出現了首次負增長，融資總量12609億元，同比下降了24%。進入2022年融資規模的下滑趨勢仍在擴大，2022年全年新增融資總額為8262億元，僅為2021年全年融資總量的66%，同比減少34%，全年融資總額自2016年以來首次跌落10000億元以下。2023年全年新增融資總額5692億元，同比下降28%，下降幅度略有趨緩。

??從各季度融資情況來看，各個季度同比均出現不同程度的下降，其中四季度更是同比下跌了53%，有加速下跌的趨勢。雖然自2022年四季度以來政策放松，但融資開閘僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資面仍然處于筑底階段，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??從企業債券發行來看，2023年企業發債金額3056億元，同比下降31%。其中，境內發債2963億元，同比下降15%；而境外發債相比同期大幅下降90%到93億元，占比同比下降了18個百分點至3%。

??境外債券融資成本高達8.22%，較2022年全年抬升1.22個百分點，主要是期內萬達發行的境外債券成本高達11%，此外11月港龍中國發行了利率9.5%的優先票據；境內債券融資成本3.45%，較2022年全年下降0.09個百分點，主要由于發債主體大多數為國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較為明顯。由于境內發債占比不斷提升，整體發債融資成本呈現下滑趨勢。2023年整體新增債券類融資成本3.60%，較2022年全年下降0.62個百分點。

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??民營房企發債規模下滑72%，行業分化繼續加劇（部分略）

??從企業的性質分類來看，2023年國企、央企的發債量為2502億元，同比下滑了6%，民營企業發債量為368億元，同比大幅下降71%，從而使得國企央企的發債占總量占比較2022年的60%繼續上漲22個pct至82%，主要由于國企、央企歷來財務較為穩健，同時具有天然的信用背景優勢，受到融資政策影響較小。

??值得注意的是，2023年發債房企隊伍中多為“老面孔”，當前融資開閘僅限于部分房企。其中國企央企發債數量過半，發債規模位于前列的包括廈門國貿、招商蛇口及金融街等，均達百億級別；此外民企中有14家發行了新債券，其中只有美的置業、龍湖集團、濱江集團、新城控股、卓越集團、金輝集團、中駿集團控股、新希望地產8家企業下半年仍有新債券發行。如2023年4月卓越集團50億中票注冊發行獲批，9月發行了第一期10億元，11月再次發行了5億，未來還有35億的額度。2022年至今，卓越集團已累計發行四期共25億中期票據。

??05

??境內債權融資占比提高至79%，境內發債先漲后跌持續疲軟（略）

??06

??股權融資全年同比增長56%，部分房企低價增發遇阻（略）

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??公募REITs擴至消費基礎設施，發行前仍要做好各項準備工作（略）

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??多家房企境內外債務重組完成，采用債轉股作為主流方案（略）

??展望

??2024上半年債務到期壓力依然較大

??房企需抓住近期政策利好窗口

??雖然當前融資政策持續利好，但實際收益仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資面仍然疲軟。尤其是對于多數民企而言，境外融資依然處于冰封期，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優質房企；股權融資雖然大多數民企都可以使用，且2022年12月以來房企配股融資的熱情也相對高漲，但是這種融資方式卻并不具有可持續性且受股價波動等影響。可見，在當前行業風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??從債務到期來看，2023年房企債券到期總規模為6968億元，而發行規模僅為2927億元，到期規模高出發行規模138%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。值得注意的是，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規模均在1500億以上，明年上半年房企的債務壓力依然較大。

??自11月央行、金融監管總局、證監會三部門金融機構座談會后，多家銀行密集召開房企座談會，重點提及一視同仁支持不同所有制房企融資需求，其中萬科、龍湖、新城等房企更是多次出席。雖然近期暖風頻吹，但融資政策的寬松仍要有實際的落地，才能對房企形成有力支持。

??需注意的是，12月有多家房企發行了公司債或中期票據，如12月12日中海發行了30億利率3.2%的公司債；18日龍湖也發行了由中債增擔保的12億中期票據，還包括有首開、華發、招商等。但從發債企業來看，仍然以白名單房企為主，發債企業范圍并未有實際意義上的擴大。

??在當前環境下，出險房企仍難以得到銀行貸款。這主要是由于銀行辦理貸款抵質押擔保時，優先選取價值相對穩定、變現能力較強的擔保物，一般不接受不易變現、不易辦理登記手續或價格波動較大的擔保物。而大多出險房企能用于抵押貸款的標的較少，在市場化機制下仍不太可能取得銀行貸款。

??而對于仍能正常運營的房企而言，當務之急仍是把握好當前政策利好的窗口期，調整企業營銷策略，加快項目去化。同時，也要對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。

??具有多元化業務的房企還可以加快轉型進程。近期REITs進展迎來多個利好，如滬深交易所同意5家險資試點開展ABS及REITs業務，證監會將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。擁有優質不動產項目的房企運營商們可以借助公募REITs加快企業的戰略轉型，資產運作模式由重轉輕，自身角色定位從開發商轉變為資產管理服務商，對于當前房企走出行業困境具有重要意義。