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??導(dǎo)語

??預(yù)判11月，我們認(rèn)為，供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣h(huán)比持增，成交則不容樂觀，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個數(shù)都將持續(xù)減少。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??10月供應(yīng)顯著縮量，成交在各地新政發(fā)酵下延續(xù)增勢：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比下降45%，前10月累計同比下降8%。成交環(huán)比上漲9%，同比減少4%，累計同比增幅收窄至1.58%。一線熱度回落但仍好于三季度月均水平。二三線環(huán)比上升13%，成都、西安、武漢等成交均突破100萬平方米且環(huán)比漲幅超5成以上。二手房成交同比增22%韌性仍好于新房。但土地成交規(guī)模量跌價增，溢價率僅3.4%創(chuàng)年內(nèi)新低。

??01新增供應(yīng)

??同環(huán)比分別降20%、45%
京蓉漢等縮量超5成

??10月，供應(yīng)仍處低位運(yùn)行，30個重點(diǎn)城市新增供應(yīng)998萬平方米，環(huán)比下降45%，同比下降20%，依舊是近5年同期最低。

??一線僅上海供應(yīng)保持相對高位，其余3城腰斬式回落。4個一線城市整體預(yù)計供應(yīng)面積195萬平方米，環(huán)比下降45%，同比下降2%。北京供應(yīng)急劇縮水，本月僅熙華臺、招商璽等個位數(shù)項(xiàng)目取證，供應(yīng)同、環(huán)比皆降8成以上。廣州、深圳環(huán)比腰斬，比如廣州在經(jīng)歷8-9月供應(yīng)潮之后，市場上貨量充裕，房企以消化庫存為主基調(diào)，再補(bǔ)貨積極性不高。上海維持一月一批次的集中推盤節(jié)奏，供應(yīng)仍保持相對高位。

??二三線城市供應(yīng)明顯縮量。26個重點(diǎn)二三線城市合計供應(yīng)804萬平方米，環(huán)比下降44%，同比下降23%。環(huán)比來看，8成以上城市供應(yīng)規(guī)模下滑，尤其是成都、武漢、西安等“供應(yīng)大戶”跌幅達(dá)6成，拉低整體供應(yīng)水平，僅寧波、無錫、常州等3城環(huán)比有所增長。同比來看，也只有天津、蘇州等6城供應(yīng)規(guī)模高于去年同期，杭州、長沙等強(qiáng)二線城市供應(yīng)同比均接近腰斬。

??02 新房成交降價+備案推升成交環(huán)增9%
但多城下半月快速轉(zhuǎn)降

??“銀十”延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情，成交持增，但主要是受到前期網(wǎng)簽集中備案影響。據(jù)CRIC監(jiān)測，10月30個重點(diǎn)城市成交面積為1383萬平方米，環(huán)比增長9%，同比下降4%。前10月累計同比微增1.58%，增幅較上月持續(xù)收窄0.65個百分點(diǎn)。

??一線城市熱度回落。北京受限于供應(yīng)，成交環(huán)比下降11%，同比降幅在4成以上；上海本月迎來十批次集中供應(yīng)，但是樓盤日光現(xiàn)象減少，外圍競爭加劇，成交略顯低迷，環(huán)比下降31%，累計同比降幅達(dá)6%。廣州持穩(wěn)，本月成交與上月基本持平；深圳階段性回升，10月環(huán)比上漲34%，寶安區(qū)、光明區(qū)部分項(xiàng)目延續(xù)低價策略，加速跑量。

??二三線城市成交環(huán)比持增，但可持續(xù)性不足。事實(shí)上，武漢、鄭州、西安等城市10月成交顯著放量，均創(chuàng)下半年來新高。武漢主要得益于二三四環(huán)線高性價比項(xiàng)目以低價入市，西安則因政策利好，主城區(qū)120-140平產(chǎn)品成交占比持續(xù)上升，鄭州成交熱點(diǎn)則集中于三四環(huán)間剛需/剛改產(chǎn)品。

??依據(jù)各地新政落地效果情況，大體可以將典型城市分為以下三類：一是以杭州、成都為典型代表，隨著新政落地，短期內(nèi)成交、去化均有不同程度的回升，杭州10月一圈層去化率回升至93%，成都10月一圈層中高新南區(qū)網(wǎng)簽量同環(huán)比漲幅均高于其他區(qū)。二是短期集中放量后，10月上下旬呈現(xiàn)“前高后低”走勢，諸如天津、合肥、昆明、南寧等，新政對成交的提振快速遞減。三是政策“失效型”城市，以長春、福州、濟(jì)南、青島、常州等弱二三線城市為主，市場信心缺失，成交尚在筑底階段。

??03 項(xiàng)目去化

??平均去化率降7pcts至30%
來訪去化轉(zhuǎn)化等回落至新政前

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市10月平均開盤去化率為30%，較上月下降7個百分點(diǎn)。雖然本月仍是寬松政策持續(xù)釋放利好期，成交持增，但項(xiàng)目微觀數(shù)據(jù)來看，政策對市場提振作用邊際效應(yīng)遞減。目前來看，10月各城市去化率環(huán)比跌多漲少，下跌城市主要分為兩類：一是前期熱點(diǎn)恒熱的北京、上海等，二手房房價持降，利好預(yù)期不再，也使得改善觀望情緒加劇，上海去化率環(huán)比降幅高達(dá)18個百分點(diǎn)；二是短期內(nèi)熱度回升的寧波、天津、鄭州等，回暖動力略顯不足，本月去化率由升轉(zhuǎn)降。而多數(shù)去化率上漲城市諸如武漢、佛山、蘇州等主要源于房企提質(zhì)縮量的推盤策略，帶動城市去化率穩(wěn)中有增，以武漢為例，二三環(huán)和三四環(huán)高性價比新盤集中入市，打破定價體系低價入市實(shí)現(xiàn)熱銷。

??04 庫存30城環(huán)降3.9%
消化周期普遍縮短但仍有23城超警戒線

??10月，重點(diǎn)城市供應(yīng)大幅縮量，而成交總體持穩(wěn)，致使庫存規(guī)模明顯收縮。具體來說，30個監(jiān)測城市整體供求比由上月的1.42降至0.72，7成以上城市供求比降至1以下，受此影響，30個重點(diǎn)城市庫存面積明顯下降，環(huán)比下降3.9%。由于庫存規(guī)模收縮而成交持穩(wěn)，近8成城市消化周期較上月有所縮短，不過即便如此，仍然有23個城市消化周期超過18個月的警戒線，去庫存壓力猶存。

??05 二手住房成交環(huán)增1%、同增22%
蓉杭領(lǐng)漲、北京沖高回落

??10月，17個重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計為615萬平方米，環(huán)比微增1%，同比增長22%。前10月，二手房累計成交6994萬平方米，累計同比增長33%。預(yù)判后市，季節(jié)性轉(zhuǎn)淡加上政策放松效應(yīng)漸弱，11月二手房成交或?qū)⒕S穩(wěn)或穩(wěn)中微降。環(huán)比來看，6成以上城市成交回升，特別是成都、杭州，成交環(huán)比增長20%以上，領(lǐng)漲各重點(diǎn)城市，但我們也留意到，這些城市二手房掛牌量同步快速增長，并且掛牌房源中，降價房源比例遠(yuǎn)超漲價房源，表明市場預(yù)期仍然不樂觀，成交走強(qiáng)的可持續(xù)性存疑。而北京等城市市場熱度、成交規(guī)模回到新政前，一部分積壓的置換需求在認(rèn)房不認(rèn)貸施行之初即9月釋放，帶動成交走高，但9月下旬以來，二手房帶看、成交等數(shù)據(jù)便現(xiàn)回落之勢，降價等房源增多強(qiáng)化了市場觀望情緒，10月市場熱度逐漸回到新政前水平，全月成交環(huán)比下跌3成，規(guī)模基本持平于8月。同比來看，7成以上城市成交規(guī)模高于去年同期，特別是深圳、成都、杭州等，增幅超過40%，不過北京、廈門、東莞成交仍然不及去年同期。

??06 土地市場溢價率創(chuàng)年內(nèi)新低
標(biāo)桿城市杭州熱度亦降至歷史低位

??截止10月25日，全國300城經(jīng)營性土地成交7423萬平方米，環(huán)比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅與上月基本持平。熱度方面，由于優(yōu)質(zhì)地塊占比略有減少，月份平均溢價率3.4%，較上月下滑1.2個百分點(diǎn)，為2023年以來新低。月末進(jìn)行集中土拍的杭州掛牌的4宗地僅1宗搖號，其余三宗底價，整體溢價率僅有0.82%，降至集中供地以來新低；南京表現(xiàn)也不佳，除綠城搖中的河西G55地塊外，其余11宗地塊均被城投托底。熱度明顯低于同期進(jìn)行集中土拍的成都（7宗地塊中有4宗地塊搖號成交）。

??各能級城市表現(xiàn)各不相同，一線城市成交規(guī)模和成交金額環(huán)比大漲，二三線城市成交規(guī)模和成交金額同環(huán)比均降。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止10月25日，受滬、廣等城市集中土拍的影響，一線城市本月共成交土地增至434萬平方米，環(huán)比大漲138%；成交金額908億元，環(huán)比大漲129%。具體城市來看，本月進(jìn)行多批次集中土拍的上海成交建面最高，達(dá)271萬平方米，其中17宗涉宅地塊總成交金額675.7億元，平均溢價率分僅有3.56%，較前幾批次有所降低，但仍有8宗地塊進(jìn)入搖號階段。廣州成交建面居于第二位，涉及6宗涉宅地和1宗商辦地塊。北京成交了6宗地，4宗地底價或超低溢價成交，深圳本月零成交。

??二線城市的成交規(guī)模同環(huán)比均降。具體來看，至25日二線城市成交建面僅1161萬平方米，環(huán)比大降20%；同比降幅更為突出，高達(dá)57%。受成交建面收縮的影響，成交金額亦明顯下降，環(huán)比下降了55%至516億元，同比降幅更是超六成。由于高價地占比較上月略有減少，樓板價環(huán)比上月略有下降，降至4447元/平方米。具體到城市來看，僅有西安和濟(jì)南兩個城市成交建面超過百萬平方米。值得注意的是，杭州本月集中土拍熱度降至歷史最低，掛牌4宗僅1宗觸及最高限價搖號成交，其余三宗底價成交，整體溢價率僅有0.82%。

??三四線城市則表現(xiàn)為量跌價漲。截止10月25日，總成交建面5829萬平方米，環(huán)比下降了13%，同比大降49%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中，徐州、金華、揚(yáng)州和無錫四個城市成交規(guī)模超過100萬平方米。從區(qū)域來看，長三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，徐州、金華、無錫、南通、常州、江陰、宿遷等長三角均以底價成交為主，市場熱度降至低位。

??07 綜觀11月預(yù)期供應(yīng)微增但成交謹(jǐn)慎樂觀
滬蓉等熱點(diǎn)城市亦承壓

??總體來看，10月供應(yīng)低迷，環(huán)比下降近乎“腰斬”，成交迎來了集中放量，主要受到前期新政持續(xù)發(fā)酵影響。不過值得關(guān)注的是，10月下旬以來，重點(diǎn)城市諸如廣州、南京、天津、武漢等項(xiàng)目來訪、認(rèn)購又復(fù)歸新政前水平。

??預(yù)判11月，我們認(rèn)為，供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣h(huán)比持增，成交則不容樂觀，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個數(shù)都將持續(xù)減少：首先，滬杭蓉等供給主導(dǎo)型城市預(yù)期市場保持穩(wěn)健運(yùn)行，但限購局部松綁等短期利好新政僅能帶動一部分前期積壓的剛需剛改需求入市，持續(xù)性存疑；其次，短期內(nèi)市場升溫的天津、鄭州等復(fù)蘇動力略顯不足，高庫存問題難解，成交或?qū)⒃俅斡缮D(zhuǎn)降。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，當(dāng)前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調(diào)整期。