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??2023年至今，成都可以說(shuō)是最亮眼的城市之一，無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)成交都在各大城市之中脫穎而出。

??8月，成都迎來(lái)了土拍高峰，合計(jì)高達(dá)47宗宅地將出讓，其中主城區(qū)有42宗。8月10日，成都首批12宗地成功出讓10宗，其中2宗于正式開(kāi)拍前一日終止出讓，最終，3宗搖號(hào)成交，7宗底價(jià)或低溢價(jià)成交，整體土拍熱度降溫。

??聯(lián)系到剛剛完成的上海第二批次集中供地以及深圳土拍來(lái)看，目前的土地市場(chǎng)可以用“冰火兩重天”來(lái)形容。

??一方面是多家房企爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)核心地塊，另一方面是流拍、終止出讓，城投托底再現(xiàn)。

??房企在有限的資金壓力之下，押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊成趨勢(shì)。

??我們認(rèn)為，在當(dāng)前銷(xiāo)售端回落的影響下，接下來(lái)熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。

??8月，成都迎來(lái)了土拍高峰，分別于8月10日、8月15日和8月24日進(jìn)行三場(chǎng)土拍，合計(jì)高達(dá)47宗宅地將出讓，其中主城區(qū)有42宗，還有來(lái)自彭州、青白江、新津的5宗土地。

??8月10日，除2宗于正式開(kāi)拍前一日終止出讓外，其余10地成功出讓，總成交建面96.5萬(wàn)平方米，成交總金額114.7億元。

??熱度方面，此次成都土拍延續(xù)7月的下降趨勢(shì)，3宗搖號(hào)成交，7宗底價(jià)或低溢價(jià)成交，還有兩宗終止出讓地塊，整體成交溢價(jià)率為5.06%，搖號(hào)比例和溢價(jià)率均處于較低位。

??從原計(jì)劃8月10日出讓的12宗地來(lái)看，天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流區(qū)均有三宗，成華區(qū)、溫江區(qū)和高新南區(qū)各有一宗。其中，出讓總價(jià)最高是位于高新南區(qū)新川板塊的純宅地，起拍價(jià)達(dá)17.62億元，樓板價(jià)15910元/平方米，該地也是起始樓面價(jià)最高的地塊，清水限價(jià)30000元/平方米，略低于天府新區(qū)麓湖板塊和雙流區(qū)怡心湖板塊的商住地塊。

??正式開(kāi)拍前一日，8月9日成都市公共資源交易中心發(fā)布兩則國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)終止出讓的公告，宣告原定于8月10日拍賣(mài)的東安湖42畝地塊，龍?zhí)端?9畝地塊終止出讓。這從側(cè)面印證了開(kāi)發(fā)商“優(yōu)中選優(yōu)”的拿地策略。

??從最終土拍結(jié)果來(lái)看，競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著。除去提前終止出讓的2宗地塊，余下的10幅地均成功出讓，成交的10幅地中，3宗觸及封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，占比為30%，在3月以來(lái)的歷次土拍中處于較低位；另有7宗低溢價(jià)或底價(jià)成交。整體溢價(jià)率為5.1%，與七月整體溢價(jià)率持平，較二季度土拍熱度有明顯下降。

??熱度最高的當(dāng)屬天府新區(qū)麓湖商住地塊，該板塊目前是成都樓市的高端項(xiàng)目云集之地，該地近地鐵1號(hào)線和18號(hào)線交匯處麓湖站，交通比較便利，近紅石公園和麓湖生態(tài)城，生態(tài)資源配套有優(yōu)勢(shì)，十分宜居，因此該地吸引了多家房企參拍。

??該地經(jīng)過(guò)多達(dá)22輪競(jìng)拍觸及限價(jià)，有多達(dá)36家房企參與抽簽，最終中鐵建中簽該地塊，樓板價(jià)為17200元/平方米，溢價(jià)率為14.67%，該地清水限價(jià)32000元/平方米，這樣測(cè)算下來(lái)，地房比為54%，房地差接近1.5萬(wàn)元/平方米，再考慮上裝修，盈利空間還是比較可觀的。

??同樣位于天府新區(qū)麓山板塊的萬(wàn)安純宅地，在觸及限價(jià)后，吸引了6家房企參與抽簽，最終被廈門(mén)建發(fā)抽中，樓面價(jià)12900元/平方米，溢價(jià)率為14.16%；另一宗麓山地塊則有28家房企參與抽簽，最終由中交以樓面價(jià)12600元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率14.55%。

??值得注意的是，3宗搖號(hào)地塊均位于天府新區(qū)，均是大型央國(guó)企中簽，三個(gè)幸運(yùn)兒分別是中鐵建、中交和建發(fā)。余下的6宗分別被高投、空港興城、空港科創(chuàng)、人居、魚(yú)鳧、成都城投等本地國(guó)企或城投低（底）溢價(jià)競(jìng)得，托底的意味十分明顯。

??在成都土拍前不久，上海和深圳也完成了部分土地出讓。

??8月1-2日，上海第二批次集中供地的剩余地塊完成出讓，9宗地全部成功出讓，總成交金額238億元，總建面75.8萬(wàn)平方米，平均樓板價(jià)31407元/平方米，整體溢價(jià)率8.14%，再度刷新近兩年記錄。整體來(lái)看上海此次土拍熱度較7月有所升溫，優(yōu)質(zhì)地塊依然備受歡迎。

??此次出讓的9宗地塊是上海第二批次集中供地的剩余地塊，雖然剩余地塊數(shù)量不多，但是質(zhì)量較高，9宗地塊里有4宗吸引了10家以上的房企參拍，另外還有4宗地塊參拍人數(shù)在2-5家左右，僅奉賢區(qū)奉賢新城16單元05A-02地塊為1家企業(yè)參拍。

??幾宗熱門(mén)地塊分別位于青浦徐涇、嘉定南翔、浦東川沙和閔行梅隴，均為新房市場(chǎng)熱度較高的板塊，且周邊配套成熟，嘉定南翔13-02、16-01直接位于印象城南側(cè)，步行可達(dá)地鐵站，周邊也有小學(xué)、幼兒園等學(xué)校規(guī)劃；閔行梅隴鎮(zhèn)地塊周邊更是已開(kāi)通15號(hào)線、在建19號(hào)線和機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線。

??此外，奉賢新城16單元05A-02地塊一方面所在區(qū)位相對(duì)較偏，另一方面地塊包含辦公、科研和住宅屬性，住宅占比較低，因此僅有1家企業(yè)參拍。

??從不同房企的報(bào)名情況來(lái)看，國(guó)央企對(duì)于在上海拿地、尤其是拿優(yōu)質(zhì)地塊仍有相當(dāng)高的熱情，4宗最熱門(mén)地塊均參與報(bào)名的房企有10家，包括華潤(rùn)、華發(fā)、招商、中海、保利、中鐵建、中鐵置業(yè)、越秀、綠城和安徽高速，毫無(wú)例外均為國(guó)央企。

??8月2日，深圳與上海同日完成土拍，共掛牌出讓3宗宅地，涉及龍崗2宗（G02309-0008地塊、G02309-0009地塊）、寶安1宗（A001-0212地塊），總出讓面積4.058萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建面20.6萬(wàn)平方米，總起始價(jià)46.32億元。

??其中寶安A001-0212號(hào)地塊是深圳首宗競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積”的宅地，在還未正式開(kāi)拍前就吸引了21家房企參與報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)直接封頂至34.06億元，最終由中鐵以“34.06億+3.55萬(wàn)㎡現(xiàn)房銷(xiāo)售”競(jìng)得。但龍崗寶龍的2宗地卻同時(shí)成為今年首次流拍的宅地。

??事實(shí)上，從2023年下半年至今，已有多個(gè)熱點(diǎn)城市土拍降溫，造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是受到大環(huán)境較差的影響，另一方面，房企在有限的資金壓力之下，押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年7月80家典型房企的融資總量為499.74億元，環(huán)比減少10.1%，同比減少46%，從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-7月80家典型房企的累計(jì)融資總量為3795.34億元，同比減少26.7%。

??雖然7月發(fā)布了“金融16條”適用期限延長(zhǎng)的通知，但在市場(chǎng)銷(xiāo)售未有明顯起色、融資端現(xiàn)況未有改變的背景下，大部分民營(yíng)房企而言融資環(huán)境仍然較為嚴(yán)峻。

??在這背景下，整體土拍市場(chǎng)依然延續(xù)國(guó)央企為主的投資格局，較高的參拍成本令民企難以像國(guó)央企一樣采用“廣撒網(wǎng)”的策略，“優(yōu)中選優(yōu)”的拿地策略成主流。

??各地優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)白熱化，非核心區(qū)地塊就可能低溢價(jià)或底價(jià)成交。

??結(jié)合日前上海、杭州、南京集中土拍出現(xiàn)流拍等情況展望，在當(dāng)前銷(xiāo)售端回落的影響下，接下來(lái)熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊。

??總體來(lái)看，2023年1-7月，仍有近六成百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，市場(chǎng)不斷走弱之下房企投資謹(jǐn)慎且聚焦，一二線是企業(yè)布局、補(bǔ)倉(cāng)、調(diào)倉(cāng)的重點(diǎn)，三四線則無(wú)人問(wèn)津。

??值得注意的是，在當(dāng)前銷(xiāo)售端回落的影響下，再加上大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在上半年密集出讓，若三季度銷(xiāo)售無(wú)明顯企穩(wěn)回升，房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎，聚焦一二線的同時(shí)，更加關(guān)注性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊。

??我們認(rèn)為，未來(lái)土拍熱度指標(biāo)將逐步與新房市場(chǎng)趨同。拿地格局上，短期不會(huì)有明顯變化，依舊是央國(guó)企占主導(dǎo)，民企保持弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。