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仲量聯(lián)行深度解析全國物流地產(chǎn)綠色發(fā)展進程

??2023年6月27日，北京——2023年《政府工作報告》提出，今年的重點工作之一是建設(shè)高效順暢的物流體系，強化對中國現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈支撐。隨著物流領(lǐng)域蓬勃發(fā)展，中國物流地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型蓄勢待發(fā)。

??基于此背景，仲量聯(lián)行從綠色認證、綠色溢價和綠色金融三個方面，對物流地產(chǎn)的綠色發(fā)展進程進行了梳理。

??物流資產(chǎn)綠色認證數(shù)量：井噴式增長后，成長空間仍巨大

??從過去幾年的實踐看，一系列綠色金融和投資政策的出臺，吸引了更多增量資金流入。豐富的融資渠道和金融產(chǎn)品的支持，極大地推動工業(yè)倉儲項目提升市場競爭力、順利踐行綠色轉(zhuǎn)型。與此同時，各國金融監(jiān)管機構(gòu)對上市公司ESG信息披露的要求在不斷提升，頭部物流集團因此加強在環(huán)境、社會和公司治理方面實施系統(tǒng)化運營戰(zhàn)略。預(yù)計未來擁有高級別綠色認證的項目將更具市場競爭力。

??全國物流資產(chǎn)的綠色認證數(shù)量在2017年開始顯著增長，增速逐年加快，并在2022年呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。目前，全國已獲綠色認證的物流倉儲項目超過350個，覆蓋90多個城市，呈現(xiàn)多點發(fā)展態(tài)勢。即使是上海和天津這兩個獲得美國綠色建筑委員會能源與環(huán)境設(shè)計先鋒（LEED）綠色建筑認證的物流項目最多的城市，它們的項目總數(shù)也僅占全國獲得綠色認證物流項目總量的12%。

??在仲量聯(lián)行統(tǒng)計的全國物流地產(chǎn)總項目中，獲得綠色認證的項目數(shù)量僅占3.9%，未來提升空間巨大。此外，從開放商角度來看，外資開發(fā)商更加重視ESG理念，目前全國84.3%的LEED綠色建筑認證物流項目為外資持有。

??租金“綠色溢價”：短期尚不明顯，長期大有可為

??根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，已獲綠色認證的物流項目租金較周邊市場平均租金高出6.1%。其中，一二線城市項目的平均溢價更為顯著，達到5%至7%；而下沉城市的溢價低于2%。

??從具體城市的表現(xiàn)來看，天津獲得綠色認證的物流項目溢價高達12%；北京、廊坊和寧波的物流項目綠色溢價可以達到9%左右。

??根據(jù)仲量聯(lián)行此前發(fā)布的《可持續(xù)發(fā)展的價值》報告，中國一線城市甲級辦公樓市場的租金綠色溢價區(qū)間在2%至10%，其中高級別綠色認證（例如LEED金級、鉑金級）的資產(chǎn)溢價表現(xiàn)更為突出。

??對比辦公樓市場，物流地產(chǎn)項目的綠色溢價也相當可觀。但是，這更多的是由于獲批綠色認證的項目多為周邊市場和同類物業(yè)中條件最優(yōu)質(zhì)的標桿項目，并多由成熟開發(fā)商持有運營，租金表現(xiàn)在多種有利因素加持下本就優(yōu)于市場均值。若控制這些有利因素，將獲得綠色認證的項目與區(qū)位相近、品質(zhì)相等、條件相似但未獲綠色認證的優(yōu)質(zhì)項目對比，則租金差距并不顯著。不過，仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人暨華北區(qū)研究部負責人米陽表示：“隨著雙碳政策嚴格落實、租戶綠色租賃需求增強，綠色物流項目的租金溢價和市場表現(xiàn)將進一步提升，促使更多的資產(chǎn)持有方積極探索物流項目的綠色轉(zhuǎn)型方案，形成正向傳導(dǎo)、正向反饋、正向激勵的良性循環(huán)。”

??綠色金融：推動物流地產(chǎn)升級、社會環(huán)境共贏發(fā)展

??目前，我國綠色債券發(fā)行規(guī)模處于全球領(lǐng)先水平。2022年，我國綠色債券發(fā)行量高達1.76萬億元，同比增長32.8%，位列全球綠色債券市場發(fā)行規(guī)模排名前三。與此同時，對綠色金融的監(jiān)管制度體系也日趨完善。2022年7月29日，綠色債券標準委員會發(fā)布《中國綠色債券原則》，標志著國內(nèi)標準的進一步統(tǒng)一并與國際接軌，大幅度提升了綠色純度。

??伴隨著相關(guān)政策法規(guī)的不斷完善、投資規(guī)模的穩(wěn)步上升、產(chǎn)品與業(yè)務(wù)的創(chuàng)新升級，預(yù)計綠色金融領(lǐng)域?qū)⒃诰G色轉(zhuǎn)型、“雙碳”環(huán)保的大背景下進一步有序發(fā)展、提速發(fā)展。通過適當?shù)慕?jīng)濟激勵措施和制度安排，綠色金融政策工具也有望不斷增加企業(yè)和項目從事綠色經(jīng)濟活動的收益、降低和補償其相關(guān)風險，推動企業(yè)資源環(huán)境成本內(nèi)部化、企業(yè)市場價值精確化，引導(dǎo)企業(yè)自發(fā)減少具有負外部性行為、增加正外部行為，協(xié)助企業(yè)解決在綠色低碳化轉(zhuǎn)型、綠色融資和綠色運營過程中存在的增量成本與增量收益之間的時間錯配、權(quán)益錯配、技術(shù)錯配，促進綠色可持續(xù)發(fā)展，并反過來不斷推動形成和完善與綠色發(fā)展更為相容的綠色金融制度。

??在提前明確和充分契合境內(nèi)外綠色項目的評估體系、評價目標、界定標準的基礎(chǔ)上，以ESG評價體系為導(dǎo)向的綠色金融，可以助力符合條件的綠色物流項目提升融資優(yōu)勢、拓寬融資渠道、降低融資成本、試錯成本與合規(guī)成本，使相關(guān)利益方更多地享受到綠色信貸、綠色債券等綠色金融的支持和隨之而來的良好的投資回報，踐行“綠色+建筑+科技”的綠色發(fā)展道路。