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??2023年伊始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)點狀回暖，但前事不忘，后事之師，在市場趨勢尚未真正明確之時，對下一輪可能出現(xiàn)風險仍需以史為鑒、未雨綢繆，更何況目前大多數(shù)城市的庫存壓力仍未回復(fù)到合理水平，部分高庫存板塊的去化壓力依舊積重難返。另一方面，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了上一年的歷史性轉(zhuǎn)折點后，剛剛過去的2022年末正是審視去化困難板塊特征的最好時段。為此，研究中心從CRIC系統(tǒng)重點監(jiān)測的近3000個板塊中，選取出了庫存規(guī)模較大、且消化周期居于前列的50個板塊，在兼顧城市平均消化周期、交易規(guī)模變動的情況下，對這些板塊的共性標簽進行了梳理，并對各類高庫存典型板塊的區(qū)位特點和結(jié)構(gòu)性特征進行了研究。

??從高庫存板塊共性特征來看，其一，小戶型庫存占比更高,超四成板塊套均面積小于100㎡。其二，低價剛需板塊居多，近七成住宅均價低于本市平均。其三，需求端支撐不足，2022年交易跌幅顯著高于其他板塊。

??常見高庫存板塊可分為四大類別：“剛需新城”、“高價慢售”、“全市滯銷”、“戶型錯配”。最常見的即為“剛需新城”型，這類板塊大多位于城市中遠郊，有一定規(guī)劃利好，“空港”、“產(chǎn)業(yè)新城”是這些板塊的最常見標簽。此外“戶型錯配”也較為常見，且其他三種類型中不少板塊兼有這一特征。典型如沈陽大東的陶瓷城板塊，作為城市的主力舊改區(qū)域，陶瓷城板塊供應(yīng)了大量小戶型房源，庫存套均面積僅為73㎡，但需求端的成交套均面積已經(jīng)突破100㎡，供求錯位之下消化周期自然高企。

??分戶型來看，中大戶型去化情況相對稍好，小戶型庫存面臨更大去化困難。小戶型產(chǎn)品庫存占比更高，去化壓力更大，并且與價格水平較低的一房產(chǎn)品相比，二房均價與本市均價較為接近，所面臨的庫存壓力也遠高于對照組的其他板塊。對于大戶型產(chǎn)品而言，高庫存板塊雖然大多短板顯著，但憑借總價優(yōu)勢，依舊是各戶型中去化壓力最小的。

??展望未來，剛需新城、高價慢售型板塊去化壓力出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的可能性更大，剛需新城類板塊可寄希望于城市規(guī)劃的正式落地和配套設(shè)施的進一步改善，如珠海三灶、鄭州常西湖板塊等。對于高價慢售的高庫存板塊而言，隨著舊城改造的全面推進，也有望在城市板塊下一輪的價值輪動中贏得發(fā)展先機，如蘭州雁灘板塊。不過，考慮到我國新城建設(shè)規(guī)劃大于實際需求總量，不免有大量的新城會在大浪淘沙下面對“空城”的結(jié)局，對于大對數(shù)處于剛需新城、高價慢售型板塊的項目而言，仍不建議長期戀戰(zhàn)，盡可能抓準窗口期或找到自身的定位優(yōu)勢，加速出貨為先；只有對于少數(shù)預(yù)期確定的價值潛力板塊，如區(qū)域規(guī)劃等級較高，已有明確產(chǎn)業(yè)入駐，且企業(yè)自身資金面較佳，可以承受3-5年甚至更長的預(yù)期利好轉(zhuǎn)化期，才可適當考慮。

??PART.01

??共性特征：小戶型、低價板塊居多

??2022年成交縮量更為顯著

??（節(jié)選）

??就所有板塊的庫存指標特征來看，小面積一房、兩房戶型供需兩弱，面臨著比大戶型更顯著的去化壓力（詳見《典型城市庫存壓力及結(jié)構(gòu)性特征研判》），對于高庫存板塊而言，也存在著類似規(guī)律。為避免單盤滯銷對板塊庫存造成影響，本文選取了待售住宅超過4000套，消化周期均超過40個月的50個板塊作為研究對象，并將待售住宅同樣超過4000套的其他板塊對照組進行研究。

??就高庫存板塊的共性特征來看，待售住宅套均面積、成交均價均小于對照組板塊；但就絕對規(guī)模而言，又往往不是城市庫存規(guī)模最高的，由此來看，大多數(shù)城市還是較好地做到了“以銷定供”，最高庫存板塊往往也是去化水平最佳的一類板塊。

??1、高庫存板塊中超四成套均面積小于100㎡，占比遠超其他板塊

??對比戶型大小來看，高庫存板塊的套均面積中位數(shù)為103㎡，超過四成板塊的套均面積在100㎡以下，而對照組中不到二成的板塊在100㎡以下，兩者出現(xiàn)了顯著差異。在中國人均住房面積超過40㎡的時代背景之下，居民對于新房的需求已經(jīng)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。更多的小面積剛需已經(jīng)轉(zhuǎn)由二手房市場承接，對于意向購買小面積產(chǎn)品的剛需購房者而言，并且在市場逆周期中，議價空間大、配套完善、購房即入住的二手房也更適合他們這一階段的居住需要，由此也不難理解在高庫存板塊中出現(xiàn)更多小戶型板塊的緣由。

??另一方面，受近年疫情防控等因素影響，部分旅居板塊也出現(xiàn)了庫存高企、去化緩慢的情況，而這些板塊的住房也多以小戶型、低總價為主，如舟山朱家尖、惠州稔山、巽寮灣、環(huán)南昆山溫泉板塊，庫存套均面積僅為60㎡左右，待售庫存中超過一半房源均為一房戶型。

??2、低價剛需板塊居多，近七成低于本市均價（略）

??3、“以銷定供”下庫存規(guī)模同比相對穩(wěn)定，待售套數(shù)多為城市次高（略）

??4、需求端支撐不足，2022年交易跌幅顯著高于其他板塊

??成交規(guī)模方面，高庫存板塊需求端波動更為劇烈，2022年同比下降達到53%，而就對照組板塊情況來看，同比中位數(shù)僅為下降37%，相差超過16個百分點。大量中遠郊板塊的交易規(guī)模出現(xiàn)了顯著下跌，如剛需大盤扎堆的蘭州青白石，兩城交界的京津新城，主打旅居小戶型的舟山朱家尖等，2022年交易量同比跌幅均超過了七成。其中蘭州青白石板塊交易量更是從2021年的1.5萬套下跌至2022年的1800套，交易量直接下降了一個量級。

??僅極少數(shù)高庫存板塊在2022年成交面積不降反升，如大連星海、長春東盛大街等，就這些板塊的共性特征來看，一是房價水平處于本市前列，均可達到城市銷售均價的1.1倍以上，區(qū)位上擁有一定競爭優(yōu)勢，典型如星海廣場即是大連的地標板塊；二是成交規(guī)模不大，多在1000套以下，單盤影響明顯，如東盛大街的榮光路某項目2022年三次加推銷售636套，單盤去化套數(shù)即超過了2021年板塊全年成交總和（557套）。

??PART.02

??高庫存板塊的四大典型類別

??結(jié)合高庫存板塊區(qū)位特征和形成原因來看，大多數(shù)都可歸入四大典型類別之內(nèi)：“剛需新城”、“高價慢售”、“全市滯銷”、“戶型錯配”。僅極少數(shù)板塊情況較為特殊，如深圳龍華即出現(xiàn)了非典型性的“高價慢售”，在少數(shù)高端樓盤的帶動下，目前龍華新房成交均價已經(jīng)站上了6.7萬元/㎡，與深圳全市交易均價基本持平，導(dǎo)致真正的剛需客買不起龍華，而在高端客戶中認可度又不高，再加之前期售出了較多土地，待售規(guī)模居高不下，消化周期也由此達到了56個月的高位。

??1、剛需新城：地處偏遠、板塊尚在起步期，區(qū)位認可度較低（略）

??最常見的即為“剛需新城”型，有19個板塊可歸入此類，這類板塊大多位于城市中遠郊，有一定規(guī)劃利好，“空港”、“產(chǎn)業(yè)新城”是這些板塊的最常見標簽。

??2、高價慢售：常見于城市早期優(yōu)質(zhì)板塊，同價位已有更多選擇

??高價慢售型板塊也為數(shù)較多，這類板塊主要有兩類，較為常見的為各城市較早發(fā)展起來的一批板塊，典型如大連星海板塊和中山廣場所在的中心CBD板塊，作為大連市的老牌地標所在地，2011年房價水平即達到了2萬元/㎡左右，但近年來新增品質(zhì)新盤較少，交易規(guī)模明顯不及近年來房價快速上漲的甘中板塊，甘中板塊房價直至2016年還在1萬元/㎡左右，在遠洋、華潤、招商、中海多個優(yōu)質(zhì)項目入市的助推下，2016-2020年間一年一臺階，房價快速上升至2萬元/㎡左右，其后銷售套數(shù)即穩(wěn)定在了全市TOP3的位置，甘中板塊2022年成交套數(shù)達到了星海板塊的6倍，年末消化周期僅為26個月，去化壓力也遠遠低于星海板塊。 

??另一類則為非常規(guī)的旅居板塊、大城市外溢板塊，這類板塊的購房需求大多與民間投資意愿聯(lián)系的更為緊密，也更容易受到行業(yè)成交景氣變化的影響。典型如惠州新圩，交易均價達到了惠州成交均價的1.2倍，該板塊處于深莞惠交界的惠州新圩板塊，深圳的外溢需求亦是其主要的客戶來源，在房地產(chǎn)市場熱度下降、投資客減少的背景之下，該板塊自然也出現(xiàn)了需求減退，2022年交易規(guī)模大幅下跌44% ，消化周期指標亦同步高企。主打旅居地產(chǎn)的惠東巽寮灣情況更為典型，2020年疫情后其交易規(guī)模即快速下行，年備案量由2019年的1800套下降至2022年的650套左右，消化周期也上升到了90個月。

??3、全市承壓：多為成交主力板塊，庫存高企主要受城市市場拖累（略）

??4、戶型錯配：產(chǎn)品定位與需求結(jié)構(gòu)背離，供求錯位拉長去化周期（節(jié)選）

??供求戶型錯配之下，自然會有更多的產(chǎn)品會面臨滯銷，這也是較為常見的一類典型板塊，且前三種類型中不少板塊兼有這一特征。值得一提的是，就成交和庫存套均面積的差異情況來看，高庫存板塊中有四成的板塊兩者差異超過10㎡，而在對照組中，只有大約二成的板塊符合這一標準。相對而言，小戶型難去化的問題更為常見，典型如沈陽大東的陶瓷城板塊，作為城市的主力舊改區(qū)域，陶瓷城板塊供應(yīng)了大量小戶型房源，庫存套均面積僅為73㎡，但需求端的成交套均面積已經(jīng)突破100㎡，供求錯位之下消化周期自然高企。再如淄博淄川，該板塊的四房及以上產(chǎn)品消化周期均在18個月以內(nèi)，但是三房及以下產(chǎn)品去化速度卻相對較慢，消化周期均在70個月以上，其中二房產(chǎn)品全年交易套數(shù)僅150套，不到四房產(chǎn)品的1/3,小戶型產(chǎn)品的去化緩慢，直接導(dǎo)致了淄龍崗川板塊的消化周期高企。

??也有少部分板塊存在供給戶型過大的現(xiàn)象，典型如珠海的紅旗鎮(zhèn)。此外值得注意的是，極少部分板塊也存在著供需戶型的“兩頭錯配”，大戶型、小戶型均去化緩慢，因此庫存和成交套均面積差不多。典型如廣州花都汽車城、深圳龍崗板塊等，以深圳龍崗為例，二房、三房產(chǎn)品消化周期尚可，其中二房消化周期更是只有29個月，遠低于該板塊44個月的平均消化周期，但是其一房和四房及以上產(chǎn)品成交流量較低，導(dǎo)致大戶型和小戶型消化周期高企，從而拉高了該板塊的整體消化周期。

??PART.03

??戶型結(jié)構(gòu)：中大戶型去化情況相對稍好，

??小戶型庫存面臨更大去化困難

??（略）

??一、戶型：小戶型去化緩慢庫存積壓，部分板塊大戶型去化壓力較低

??分戶型來看，小戶型產(chǎn)品庫存占比更高，去化壓力更大，并且與價格水平較低的一房產(chǎn)品相比，二房均價與本市均價較為接近，所面臨的庫存壓力也遠高于對照組的其他板塊。對于大戶型產(chǎn)品而言，高庫存板塊雖然大多短板顯著，但憑借總價優(yōu)勢，依舊是各戶型中去化壓力最小的。

??1）高庫存板塊一、二房占比高達三成，較對照組高出13個百分點

??2）中大戶型產(chǎn)品“物平價廉”，價格低位下去化壓力反而較輕

??3）一房平均消化周期最高，二房庫存壓力與其他板塊差距最大

??2、面積段：100-120㎡庫存最高、消化周期最低，去化壓力“兩頭翹”

??1）高庫存板塊小面積段占比高企，較對照組高出7個百分點

??2）120㎡以上產(chǎn)品競爭力較弱，成交均價顯著低于對照組

??3）70㎡以下、180㎡以上消化周期“兩頭翹”，120-140㎡面積段陷入庫存“陷阱”

??PART.04

       總結(jié)與展望

??簡而言之，高庫存板塊出現(xiàn)的原因根本在于供求錯配，常見的具現(xiàn)形態(tài)主要有四類：或是城市新城板塊的供給過量，或是消費者有更好的競品板塊選擇，或是城市整體需求乏力，或是板塊內(nèi)的戶型供給結(jié)構(gòu)偏離實際需求。就這些板塊的共性特征來看，又以低價剛需、中小戶型占比高、逆市下交易集聚收縮最為常見。

??1、中低價板塊需求支撐更為脆弱，窗口期中更應(yīng)“搶收”業(yè)績

??與其他板塊相比，高庫存板塊需求端支撐本就不足，在行業(yè)出現(xiàn)大幅波動的年份中，高庫存板塊的成交規(guī)模降幅也更大。2022年高庫存板塊成交套數(shù)平均下降了56%，較對照組板塊降幅高出了20個百分點。典型如天津京津新城、武漢黃陂前川、鄭州白沙等板塊交易量同比跌幅均高于70%，2022年成交量不及上一年的三成。

??聯(lián)系價格指標來看高庫存板塊成交規(guī)模的回調(diào)幅度差異，可以看到成交均價在城市均價70%-90%之間的高庫存板塊跌幅最大，抗風險能力尤為脆弱，2022年平均成交跌幅接近七成。這些板塊大多處于城市近郊，屬于一般意義上的剛需板塊，購房者對于支付力變化的敏感性較強，與市區(qū)主流項目的價差又不如遠郊板塊（均價低于全市均價70%），因此在整體經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)景氣出現(xiàn)大幅變化的2022年，也是這類板塊交易規(guī)模出現(xiàn)了更大幅度的下降。典型如鄭州常西湖、蘭州青白石兩個剛需大盤板塊，2022年交易規(guī)模均出現(xiàn)了大幅下滑，其中蘭州北大門青白石2022年僅備案成交1800套左右，交易量僅為上一年的12%。

??因此在當前行業(yè)整體規(guī)模縮量，項目運營追求安全邊際的情況下，對于處于這一價位板塊的項目而言，除非擁有明確的中長期利好預(yù)期，更應(yīng)當抓住每一輪市場窗口期，在市場熱度回升之時果斷加強營銷，搶收業(yè)績以規(guī)避后期市場動蕩所出現(xiàn)的風險。

??2、三、四房去化壓力相對較低，合適投資機會亦可適度關(guān)注（略）

??3、發(fā)展期新城尚可盼規(guī)劃落地，戶型錯配高庫存板塊難翻身（略）