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??如何在風(fēng)云突變的市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)業(yè)績左右逢源，是陶天海不得不慎重思考的重大發(fā)展問題。

??3月11日，中國金茂宣布陶天海成為新一任董事會(huì)主席。旋即，中國金茂的組織架構(gòu)也相應(yīng)大調(diào)整。

??中國金茂的新策略是，將“總部-區(qū)域-城市”三級(jí)管控架構(gòu)，調(diào)整為“總部-地區(qū)”二級(jí)管控架構(gòu)，取消華北、華東、華南、華中、西南5個(gè)區(qū)域公司，對(duì)現(xiàn)有城市公司撤并重組調(diào)整為14個(gè)地區(qū)公司。

??“此次架構(gòu)調(diào)整總體導(dǎo)向?yàn)楣局攸c(diǎn)城市做大做優(yōu)，強(qiáng)化總部運(yùn)營管控及管理穿透，提高組織敏捷度，提高決策效率和質(zhì)量。”中國金茂相關(guān)人士表示，本次組織調(diào)整及管理提效將在保持現(xiàn)有隊(duì)伍規(guī)模的前提下進(jìn)行，員工隊(duì)伍將總體保持平穩(wěn)。

??在此次組織架構(gòu)改革之前，中國金茂擁有5大區(qū)域公司，覆蓋56座核心城市。隨著這次區(qū)域公司的撤并，總部對(duì)區(qū)域的管理將更加直接，更為扁平化，“一竿子插到底”將更加有效率，以應(yīng)對(duì)瞬息萬變的市場。

??兩年蝶變

??2023年，陶天海接任中國金茂總裁。當(dāng)時(shí)，他面臨的最大挑戰(zhàn)是如何幫助中國金茂在房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)整形勢下，完成城市土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的調(diào)倉。

??在陶天海之前，中國金茂一度在城市運(yùn)營板塊投入大量資源進(jìn)行大盤開發(fā)，卻不料遇上了這一輪房地產(chǎn)市場深入調(diào)整，很多三四線城市土地和重要城市郊區(qū)項(xiàng)目成為業(yè)績下滑的源頭。

??陶天海上任后，一方面，徹底反思戰(zhàn)略布局，退出低能級(jí)城市，回歸自身更擅長的一線城市戰(zhàn)場，一方面推進(jìn)三四線退地，一方面大手筆一二線拿地。2023年，金茂先后在上海、天津、寧波、杭州等多城市積極拿地，在這些新拿的土地中，誕生了上海中環(huán)金茂府、杭州上城金茂府等開盤即售罄的現(xiàn)象級(jí)紅盤。

??兩年時(shí)間，陶天海以實(shí)際行動(dòng)，完成了從金茂首席執(zhí)行官到中國金茂“掌舵人”的進(jìn)階。

??“2025年所有房企仍需開源節(jié)流提升內(nèi)力，開年各大房企紛紛在架構(gòu)調(diào)整上以收縮為主。”市場人士認(rèn)為，中國金茂此輪精簡整合有利于進(jìn)一步提升經(jīng)營效率，以一個(gè)更加敏捷高效的組織體系適應(yīng)當(dāng)下市場環(huán)境的變化，同時(shí)聚焦核心城市確保項(xiàng)目盈利，保障企業(yè)盈利。

??今年以來，據(jù)克而瑞監(jiān)測65家重點(diǎn)房企中，已有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股等多家房企進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，同時(shí)也伴隨著新一輪的人事?lián)Q防。從多家房企的調(diào)整方向來看，主要以縮短管理半徑、三級(jí)管控變?yōu)槎?jí)、合并和裁撤區(qū)域或事業(yè)部為主流趨勢。

??據(jù)一位接近中國金茂的相關(guān)人士透露，金茂這次調(diào)整主要是為了管理更直接高效，戰(zhàn)略布局更聚焦，未來北京、上海、杭州、成都、天津、長沙、西安這些城市都是金茂深耕的地區(qū)，后續(xù)會(huì)將更多資源和精力投入到這幾個(gè)核心城市。

??變革突破

??向內(nèi)“動(dòng)刀”，中國金茂并非第一次。

??記者注意到，2023年，其進(jìn)行過一次組織架構(gòu)調(diào)整，總部原先8個(gè)中心和4個(gè)部室合并為13大職能部室，區(qū)域公司則由6大區(qū)域合并為5大區(qū)域。

??這次改革過后，到2024年，中國金茂實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。3月11日中國金茂發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)期集團(tuán)截至2024年12月31日止年度將錄得公司所有者應(yīng)占溢利約10億元，較2023年虧損約69億元實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，且錄得大幅增長。

??中國金茂對(duì)此表示，2024年經(jīng)營業(yè)績?cè)鲩L主要由于持續(xù)強(qiáng)化精益管理，全力推進(jìn)控費(fèi)提效，管理費(fèi)用、銷售及營銷開支、融資成本等于2024年度下降。集團(tuán)及集團(tuán)部分聯(lián)營及合營企業(yè)項(xiàng)目計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)等資產(chǎn)減值撥備于2024年度下降所至。

??另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年中國金茂在中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名中排位第12，操盤金額907.5億元；銷售榜同樣位列12，全口徑銷售金額982.5億元。

??“隨著全新班底組建，2025年中國金茂將迎來爆發(fā)之年，組織變革、強(qiáng)勢拓儲(chǔ)、產(chǎn)品升級(jí)、加快開發(fā)節(jié)奏，總之金茂會(huì)用盡全力‘搶跑’市場。”前述接近中國金茂的相關(guān)人士表示。

??最直觀的表現(xiàn)是，今年開年以來，中國金茂在土地市場拿地“兇猛”，截至目前，金茂總拿地金額已超過200億元。此前有消息稱，大概在去年三季度末，金茂內(nèi)部批準(zhǔn)了一筆300億～400億元的拿地預(yù)算。

??1月13日，中國金茂以總價(jià)20.7億元拿下上海寶山地塊；2月11日又聯(lián)合保利拿下北京三間房地塊，總價(jià)87.3億元；2月17日，以2.8億元獲得武漢漢陽地塊；2月20日，金茂聯(lián)合新加坡房企慶隆經(jīng)過184輪的競價(jià)拿下了上海虹口地塊，競得總價(jià)89.63億元，溢價(jià)率高達(dá)38.19%，樓面價(jià)達(dá)到11.75萬元/平方米，成為上海虹口單價(jià)新“地王”。“年初積極拿地，一是因?yàn)槟瓿踬Y金充裕，同時(shí)也是為了能趕在年中前將項(xiàng)目推盤入市，促進(jìn)現(xiàn)金回流，也留給下半年尋找投資的機(jī)會(huì)。”某房企內(nèi)部人士預(yù)計(jì)，接下來金茂會(huì)把項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率做到極致，從拿地到開盤入市的周期縮短至四個(gè)月左右，“加速”背后是為了回籠資金儲(chǔ)備“彈藥”。

??從近期一系列動(dòng)作來看，中國金茂已經(jīng)鉚足勁，在2025年樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一年，按下“進(jìn)擊鍵”。

??雨夜趕路，陶天海能否帶領(lǐng)中國金茂，在房地產(chǎn)周期中自我迭代到什么程度，答案還需在下一步揭曉。