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??繼中國(guó)平安“清倉(cāng)”碧桂園后，保利發(fā)展也遭到第二大股東泰康人壽的減持。

??8月1日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利發(fā)展”）發(fā)布關(guān)于股東權(quán)益變動(dòng)的提示性公告。

??公告顯示，保利發(fā)展股東權(quán)益發(fā)生變動(dòng)，泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“泰康人壽”）和泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司自2017年2月21日至2024年8月1日，通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易和大宗交易方式轉(zhuǎn)讓公司股份。

??最新資料顯示，泰康人壽的股份比例由7.1181%降至4.9787%，泰康資產(chǎn)受托管理的其他賬戶股份比例由0.2269%降至0.0213%，兩者合計(jì)股份比例由7.3450%降至4.9999%。

??保利發(fā)展表示，本次權(quán)益變動(dòng)不涉及要約收購(gòu)，不會(huì)影響保利發(fā)展的控股股東和實(shí)際控制人。

??對(duì)于此次泰康人壽減持保利發(fā)展股份的具體原因，泰康資產(chǎn)相關(guān)工作人員表示，“一切以公告為準(zhǔn)。”

??“泰康人壽的減持主要集中在2023年7月至9月以及2024年7月，累計(jì)減持股份使其持股比例降至4.99%。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，泰康人壽在2016年大舉入股保利發(fā)展，當(dāng)時(shí)是基于對(duì)企業(yè)價(jià)值的認(rèn)可和對(duì)地產(chǎn)行業(yè)集中度提升的看好。不過(guò)在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期、市場(chǎng)規(guī)模下滑明顯的情況下，泰康人壽在2024年的投資策略也有所調(diào)整，泰康創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼CEO陳東升曾在新年賀詞中提到，將“堅(jiān)定轉(zhuǎn)換新賽道，打造長(zhǎng)期復(fù)利曲線”。

??值得注意的是，在“泰康系”減持地產(chǎn)股的同時(shí)，部分險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的配置力度正在加大。今年以來(lái)，陽(yáng)光人壽、中國(guó)人壽、長(zhǎng)城人壽、友邦人壽等險(xiǎn)企在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域動(dòng)作頻頻。

??泰康人壽再度減持

??在房地產(chǎn)利好政策頻出背景下，部分險(xiǎn)資正流露出地產(chǎn)投資策略的新變化，在二級(jí)市場(chǎng)選擇減持。

??8月1日，保利發(fā)展發(fā)布關(guān)于股東權(quán)益變動(dòng)的提示性公告。公告顯示，減持后泰康人壽兩者合計(jì)股份比例從7.345%降至4.9999%。

??這并非泰康人壽首輪減持保利發(fā)展。6月27日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，2017年2月21日至2024年6月27日，泰康人壽及其一致行動(dòng)人泰康資產(chǎn)受托管理的其他賬戶，持有保利發(fā)展股份的比例由7.35%減少至6.08%，合計(jì)減少1.43億股股份。

??此外，2023年4月，泰康人壽方面曾宣布，擬通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易減持保利發(fā)展股份不超過(guò)1.56億股，即不超過(guò)公司目前總股本的 1.3%。隨后，在2023 年 7 月至9 月，泰康人壽累計(jì)減持了泰康人壽約0.89億股股份，對(duì)應(yīng)減持比例0.75%。

??進(jìn)入2024年，在7 月 1 日至8 月 1 日期間，泰康人壽通過(guò)大宗交易方式累計(jì)減持保利發(fā)展1.29億股股份，減持比例為1.08%。

??資料顯示，泰康人壽及其一致行動(dòng)人在2016年6月認(rèn)購(gòu)保利發(fā)展將近7.33億股非公開(kāi)發(fā)行股票，由此持股比例從1.29%躍升至7.35%，泰康人壽也成為了保利發(fā)展的第二大股東。

??對(duì)于是否將進(jìn)一步減持，泰康人壽方面未明確透露，僅表示在未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)將根據(jù)自身實(shí)際情況增加或繼續(xù)減少其所持有的上市公司股份，若發(fā)生相關(guān)權(quán)益變動(dòng)事項(xiàng)將嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

??此次減持公告沒(méi)有公布泰康人壽減持的原因。不過(guò)，2023年3月，保利發(fā)展曾發(fā)布泰康人壽對(duì)非公開(kāi)發(fā)行股份的減持計(jì)劃，該計(jì)劃稱(chēng)相關(guān)減持是泰康人壽“根據(jù)資產(chǎn)配置需求和相關(guān)投資決策”的決定。

??談及泰康人壽險(xiǎn)資減持保利發(fā)展股份的原因，柏文喜表示，保利發(fā)展在2024年上半年的經(jīng)營(yíng)情況顯示，簽約面積和簽約金額同比均有所下降，但公司認(rèn)為市場(chǎng)正在發(fā)生積極變化，并預(yù)計(jì)下半年全國(guó)新房銷(xiāo)售同比降幅將有所收窄，這可能對(duì)險(xiǎn)資企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)投資上的態(tài)度產(chǎn)生影響。

??另有險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)相關(guān)媒體表示，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，所有房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和盈利性都在變差，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)亦開(kāi)始重新評(píng)估房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益。

??目前來(lái)看，保利發(fā)展雖然以銷(xiāo)售額1986億元穩(wěn)居2024年1~7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜第一名，但在樓市大調(diào)整下，其規(guī)模和盈利性都在變差。

??據(jù)保利發(fā)展預(yù)告，2024上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1392.69億元，同比增長(zhǎng)1.64%；歸屬母公司凈利潤(rùn)75.08億元，同比下滑38.57%。對(duì)于凈利潤(rùn)下滑，保利發(fā)展方面表示，受市場(chǎng)下行及價(jià)格承壓影響，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，導(dǎo)致凈利潤(rùn)大幅減少。

??險(xiǎn)資投資邏輯生變

??值得注意的是，在“泰康系”減持地產(chǎn)股的同時(shí)，今年以來(lái)，陽(yáng)光人壽、中國(guó)人壽、長(zhǎng)城人壽、友邦人壽等險(xiǎn)企在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資領(lǐng)域動(dòng)作頻頻。

??公開(kāi)資料顯示，7月，東莞厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)生股權(quán)變更，新的控股股東變更為蘇州聯(lián)商陸號(hào)商業(yè)管理有限公司，其實(shí)際控制人為陽(yáng)光人壽。

??6月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱(chēng)，其關(guān)聯(lián)方中國(guó)人壽及中國(guó)人壽集團(tuán)擬收購(gòu)遠(yuǎn)洋旗下一項(xiàng)目公司49.895%的股權(quán)及相應(yīng)的債權(quán)。該項(xiàng)目公司主要從事物業(yè)發(fā)展，主要負(fù)責(zé)位于北京的頤堤港二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

??5月，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)生股權(quán)變更，新的控股股東為蘇州聯(lián)商壹號(hào)商業(yè)管理有限公司，穿透股權(quán)來(lái)看，出手接盤(pán)合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)為陽(yáng)光人壽。

??4月，長(zhǎng)城人壽以10.2億元購(gòu)入辦公樓新街高和。據(jù)了解，此次收購(gòu)兼具了戰(zhàn)略投資及財(cái)務(wù)投資的雙重屬性，除了作為長(zhǎng)城人壽辦公職場(chǎng)使用外，部分物業(yè)將用于對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)。

??今年1月，友邦人壽以24億元的總對(duì)價(jià)收購(gòu)北京朝陽(yáng)區(qū)（CBD）“凱德·星貿(mào)”項(xiàng)目的控股權(quán)，這是友邦繼去年初以50.3億元拿下上海北外灘金融中心地標(biāo)項(xiàng)目后，又一次直投地產(chǎn)項(xiàng)目。

??對(duì)部分險(xiǎn)資在退出不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，為何還有不少險(xiǎn)企在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域動(dòng)作頻頻。柏文喜認(rèn)為，“這顯示出險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)投資上的不同策略和邏輯。險(xiǎn)資投資邏輯的變化，從持有房企股權(quán)轉(zhuǎn)向持有物權(quán)，即從'股權(quán)'變'物權(quán)'，在不動(dòng)產(chǎn)投資上做出重大調(diào)整。這種策略調(diào)整是基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的考慮，以及對(duì)長(zhǎng)期資金配置需求的適應(yīng)。”

??他進(jìn)一步表示，總的來(lái)說(shuō)，泰康人壽減持保利發(fā)展是基于公司戰(zhàn)略調(diào)整和對(duì)市場(chǎng)變化的響應(yīng)，而其他險(xiǎn)資企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)投資上的活躍可能是對(duì)市場(chǎng)不同判斷和策略選擇的結(jié)果。險(xiǎn)資企業(yè)的投資決策通常基于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的深入分析和長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的需求。