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??“最近幾年，市場可以看到綠城中國的權益、利潤都在不斷增長，但改革并不是容易的，也請大家給予耐心，我們會堅定的向目標方向前行。”面對關于2024年綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”，3900.HK）發展的提問，綠城中國董事會主席張亞東回應。

??3月25日，綠城中國舉行2023年度業績發布會，張亞東攜一眾高管出席，包括執行董事、副總裁李駿，執行董事、執行總裁周長江，執行董事、行政總裁郭佳峰，執行董事、執行總裁耿忠強等管理層。

??過去一年，綠城中國營業收入同比微增3%至1313.8億元，凈利潤同比上升13.15%至31.18億元，相比行業內多數企業，綠城中國這份成績單可圈可點。但在整體大勢下，綠城中國也有部分指標出現下降，例如毛利率下降至13%；同時，根據外部環境變化計提了20.35億元資產減值撥備。

??“一方面是整體市場下行及限價影響，導致售價不及預期；另一方面集團在拿地策略上聚焦一二線城市，對項目的安全性及抗風險能力要求較高，毛利率相對偏低。”耿忠強表示。

??對于2024年發展，綠城中國也給出了規劃，一是持續改革，實現企業全品質、高質量、可持續發展；二是做好產品，將產品優勢轉化為財務指標；三是做好投資，預計新增貨值1000億元左右，銷售目標爭取與2023年持平。

??“2024年的投資工作比較難做，我們當然也想求得更好更快的發展，希望能夠超過去年，但是綜合分析下來今年市場會面臨比較大的挑戰。”郭佳峰坦言。

??毛利率下降至13%

??最近幾年，由于房地產市場進入下行區間，房企的銷售額和銷售價格雙重承壓，多數房企都將眼光聚焦于安全性更高的一二線城市。這樣的城市土地市場競爭激烈，項目利潤相對微薄，在此情況下，房企的毛利率也隨之下行，綠城中國也未能獨善其身。

??根據其財報數據顯示，2023年，綠城中國毛利率為13%，相較2022年的17.3%下降4.3個百分點。

??在業績會上，綠城中國管理層也對此問題做了回應。

??耿忠強表示，公司毛利率下降主要是因為2023年結轉的物業大部分來源于2020年和2021年獲取的土地，2021年下半年起房地產市場整體下行嚴重，綠城中國也存在部分項目售價或流速不及預期的情況；另一方面，公司在拿地策略上，聚焦一二線城市，對項目的安全性及抗風險能力要求較高，毛利率相對偏低，比如杭州核心區域地價已放開但房價還未放開，這就導致了毛利率偏低。

??耿忠強繼續補充道，已售未結的項目毛利率整體比目前開發物業的結轉水平要高，但根據這幾年的投資策略，我們還是以安全作為拿地時的首要考慮因素，所以毛利率不會特別高，整體仍然是15%不到。雖然如此，但因為安全性有了，項目銷售很快，最終結轉量有保障。

??“2024年預計毛利率還是處于底部區間，但隨著2022年及2023年獲取的項目逐漸交付，未來公司的凈利潤及毛利率都會有所好轉。”耿忠強表示。

??2023年，根據外部環境變化，綠城中國共計提20.35億元的資產減值撥備，主要包括物業減值13.08億元、投資性物業的公允價值變動損失3.52億元、往來款減值2.3億元等。

??耿忠強解釋稱，物業減值主要是房地產市場下行，項目中部分業態銷售價格不及預期，如鹽城曉風印月、奉化鳳悅印湖和桐鄉鳳棲春瀾等。另外，投資性物業的公允價值變動損失主要是寫字樓租賃市場低迷，濟南金融中心、大連深藍國際等寫字樓公允價值下降所致。未來公司會隨著市場變化做出相應的處理。

??預計新增貨值1000億元

??2023年，綠城中國參與了近200場土拍，全年新增項目38個，總建筑面積約557萬平方米，權益地價595億元，平均樓面價約每平方米14231元，預計新增貨值1425億元，超過2022年。

??這些新拓項目中，一二線城市貨值占比84%，北京、上海、杭州三城新增貨值約823億元，占比58%。

??聚焦一二線重點城市進行投資的策略，也為綠城中國在銷售方面帶來了實打實的助益。2023年綠城中國在杭州市場實現合同銷售631億元，在上海市場實現全口徑銷售額208億元，在西安實現合同銷售額124億元。

??加之天津、長沙、濟南等城市的助力，綠城中國2023年實現總合同銷售額3011億元，其中來自自投項目的合同銷售金額約1943億元，對應權益銷售額1276億元，同比增長4%，權益比提升至66%。2023年的新增項目中，公司平均權益比進一步提升至約74%。

??談到2024年的投資鋪排，郭佳峰表示，公司也想尋求更好的發展，希望能超過2023年1425億元的新增貨值，但根據綜合分析來看，今年市場可能會面臨較大挑戰，權衡之下預計2024年將新增1000億元左右，且將視銷售及現金流情況安排。

??郭佳峰也透露，今年3月至5月，上海、杭州、北京等地區仍有優質土地在等待拍賣，綠城中國也一直在關注。

??當下，銷售仍是房企各項業績指標的基礎，業界對于房企的銷售走勢較為關心。

??對此，郭佳峰表示，一季度特別是一二月份回調比較大，新房市場低迷是2023年四季度市場情況的延續，市場整體仍在筑底震蕩。2024年預計將會是各方面調整的大年，包括政策、市場、需求等，整體趨勢上可能會進入緩慢復蘇的進程。三月市場總體有所好轉，但很難判斷四月、五月及往后的銷售形勢。綜合考量下，綠城中國將更加看重權益銷售，在充滿挑戰和更加不確定的市場，爭取與2023年銷售持平。

??持續改革

??近年來，隨著房地產行業進入深度調整，行業探索新模式加速，在張亞東看來，房地產企業的新發展模式就是“四個分化”和“四個變化”。

??“四個分化”即市場、資源、企業、產品的分化；“四個變化”是發展階段從增量時代變為存量時代，供求關系從供不應求變為供大于求，市場結構從剛需為主變為改善為主，房屋功能需求從金融屬性回歸居住屬性。

??在此次業績會上，張亞東也再次強調了上述觀點。他表示，在“四個分化”和“四個變化”中，綠城中國均處于好的、正確的一側，這也保證了綠城中國在近幾年發展中處于有利位置。特別是最近中央提出了保障房+商品房、剛需+改善的結構布局，這是房地產行業發展的前景所在。可以預見的是，不管是市場分析還是政策引導，對綠城中國而言是有利的。

??即使如此，綠城中國不能懈怠，張亞東認為：“改革，應該永遠在路上。”

??他進一步表示，現在整體市場的好壞，例如三四線城市發展情況，與綠城中國的布局和戰略關系不大，業界更應關注綠城中國目標市場的好與壞。目前來看，這些市場都是穩定的，甚至是向好的。在這樣的發展環境中要讓自身處于更加有利的位置，靠的是公司內部持續的改革、改變、改進，這也是綠城中國2024年發展的關鍵詞。

??對于改革的目標，張亞東表示，簡單說就是給投資人、給客戶更多貢獻。近些年，公司積極推動發展模式由以“擴量”為主的粗放式發展，向以“提質”為主的內涵式發展轉變，實際上就是增加權益、增加營業收入、增加利潤。

??說到此，張亞東也拜托大家一定要有耐心，綠城中國的權益占比一直在成長路上。管理層也在持續努力提升經營管理水平，堅持全品質發展，希望通過努力都展現到業績提升上來。