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??新年伊始，華南城債務問題便成為了市場關注的焦點。

??2月19日，華南城控股有限公司（華南城， 01668.HK）大股東特區建發發布公告稱，經核實，華南城2024年10月票據于2024年2月9日到期的強制贖回款項和2024年4月票據于2024年2月12日到期的利息均未支付，公司高度重視華南城本次境外票據違約事宜，并將持續與華南城保持聯系。

??實際，華南城境外票據違約事宜此前就有跡可循。2月9日，華南城公告稱，預計不會就2024年10月票據于2024年2月9日到期的強制贖回款項進行支付，這將導致2024年10月票據發生違約事件。

??對于違約，華南城在公告中表示，近年來，因外部因素變化，公司銷售不及預期，現金流只能保證日常經營所需。上述因素疊加效應導致集團流動資金日趨緊張。因此，集團在債務上面臨非常大的還本付息壓力。

??尋求債務展期的同時，華南城也在積極出售資產“自救”。

??2月1日，華南城公告稱，公司擬通過公開招標方式出售西安華南城約30.6472%股權（可予調整至38.6988%）。2月5日，華南城再度發布公告稱，擬通過公開招標方式出售間接持有的深圳第一亞太50%股權。

??對于西安華南城交易的最新進展筆者致電西安華南城了解，但電話始終未接通。

??展期未獲同意

??此次違約早有伏筆。

??2023年12月4日，就2024年4月到期的9.0%優先票據、2024年6月到期的9%優先票據、2024年7月到期的9%優先票據、2024年10月到期的9%優先票據及2024年12月到期的9%優先票據等5只美元債發出同意征求。征求同意的目的主要是為了通過延長票據期限、降低票據利率及分期支付票據本金，加強公司的流動資金及現金流量管理。

??16天之后，華南城再發公告稱，2024年7月到期的票據已獲得持有人同意，擬展期至2027年8月19日，年利率從9%降至4.5%，未償還本金金額約2.36億美元。然而，其余4筆票據（包括2024年4月、6月、10月及12月到期票據）則沒有獲得債權人的同意，未償還本金金額合約11.12億美元，這也導致了上述2筆票據違約。

??這不是上述5只美元債第一次展期。2022年8月，在國資大股東特區建發的信用背書下，華南城通過同意征求，將5只2022年、2023年到期的美元債展期至2024年，不過華南城最終仍未能走出經營困境。

??2002年，以珠寶起家的潮汕商人鄭松興聯合梁滿林、孫啟烈、馬介璋等“潮汕老鄉”共同成立了華南城，主要業務為開發、經營大型綜合物流及商品交易中心。2009年，華南城赴港上市，業績持續增長，先后在廣西南寧、黑龍江哈爾濱、河南鄭州等多個城市建立大型商貿物流綜合體。

??然而，2021年末，伴隨著地產行業的調整及電商沖擊等原因，華南城深陷債務違約危機深淵。為了應對債務問題，華南城積極引入國資，2021年12月30日深圳市屬國資企業特區建發認購華南城約29.28%股份，成為單一大股東，創始人鄭松興持股比例則由28.5%降至20.16%，成為第二大股東。

??特區建發入主后，多次給予華南城“真金白銀”支持。2022年7月18日，特區建發收購華南城旗下物管公司第一亞太50%股權，交易價約12.57億元，以現金支付。2022年11月30日，特區建發與華南城在南昌舉行了全面協同合作簽約暨南昌、鄭州、南寧華南城項目合作啟動儀式，明確提供資金支持。此外，特區建發還協同華南城集團與相關銀行開展合作，通過推動組建銀團貸款等方式，幫助華南城集團進一步補充流動性。

??盡管大股東力挺，但華南城仍然舉步維艱。2023年中期業績報告顯示，期內華南城實現經營業務收入25.16億港元，同比減少12.6%；毛利潤4.469億港元，同比下跌49.8%；毛利率下降至17.8%，去年同期為30.9%。經營的下滑未能對債務形成有效地支撐。

??再售西安華南城

??值得一提的是，這是華南城第二次出售西安華南城股權。2022年12月16日，華南城控股下屬公司華南城集團、華南國際及西安華南城與深圳市深基壹號產業園區投資運營有限公司（下稱“深基壹號”）簽訂了總額50億元投資協議。交易完成后，作為認購方的深基壹號將擁有西安華南城約69.35%股權，華南城集團持股比例從100%降至30.65%。彼時，西安華南城100%股權的評估價值約為22億元。

??對于這筆交易，華南城在公告中表示，將提高西安華南城的資金流動性并提供額外的營運資金，使其能夠償還華南城提供的現有股東貸款。

??公開資料顯示，深基壹號成立于2022年10月，由深基投資關聯方發起設立，大股東是特區建發，后者持有51%股份。諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄分析稱，國資入股對西安華南城今后發展是一個助力，不僅有效盤活產業資源，在資金及融資上也有了保障，同時在開發規劃和招商運營等方面增加了新機會。

??令人沒想到的是，2年之后，西安華南城再度被擺上了貨架。2月1日，華南城發布了公告，此次潛在出售事項尚未確定具體價格，也未簽訂任何買賣協議。

??對于接手方，華南城提出四點要求：一是意向受讓方應當為在中國境內或境外依法設立并合法存續的企業法人，或具有完全民事行為能力的自然人，本項目不接受聯合體受讓。二是意向受讓方應當具有良好的信用和充分的資金實力。三是意向受讓方應具備與西安華南城相同或類似項目的運營經驗。四是應當能夠為西安華南城項目導入相關資源，以促進西安華南城全面、協調、可持續發展。

??公告提到，這筆交易掛牌起止時間為2月1日17點至2月6日17點，如果沒有合格投標者，可能考慮延長招標程序的屆滿日期。關于后續進展，一位工作人員曾對媒體表示，有關西安華南城股權掛牌事項暫定到2月19日，有新進展會發布公告。不過，到目前為止，華南城仍沒有刊發相關公告。

??西安華南城探訪

??2009年，潮汕商人鄭松興決定在西安打造“西部華南城”，落子港務區。

??對于這個項目，鄭松興在接受媒體采訪時曾表示：“不只是陜西在找我們談，其他一些省市也非常想引進這個項目，但我們還是選擇了西安、選擇了國際港務區。這是因為陜西省、西安市領導對物流及關聯產業非常重視，非常熟悉。”

??對于該項目，華南城計劃建設一個集商品交易、會展中心、住宅、學校、醫院等多種功能于一體，以現代化綜合商貿物流業為主導的產業新城，規劃總建筑面積1750萬平方米，前期計劃投資額超過200億元。

??據華南城年報披露，截至2023年3月31日，西安華南城已購得總規劃建筑面積約417萬平方米土地，已完成約241萬平方米建設，包括商品交易中心、物流園及其他配套設施等，且已經投入運營。

??對于運營情況，西安華南城官微在2023年11月曾介紹，目前入駐園區商戶已達7000余戶。 截至2023年3月31日，西安華南城年度稅后凈利潤6.5億元，稅后虧損約1.44億元。

??實地走訪了解到，西安華南城A區主要為家居建材交易中心，園區內入住率較高，商戶主要經營電子、五金、化工、機電、建材裝飾等業態。因為剛過春節，園區內很多商鋪尚未開門，“過了十五之后開門的就多了，這里大部分商戶都是做工程類的單子，也有做零售的。”西安華南城一保潔人員表示。

??另外一位主做電動工具的商戶也表示：“前兩年北辰附近幾個機電建材市場拆了，這里承接了搬遷過來的經營戶，這里以批發業務為主，少量做零售”。一位主營照明的商戶也表示，他的店面主要做工程類的筒燈、射燈等業務。

??對于園區的租金情況，一家主做電纜的商戶表示：“一年租金基本上在3萬元~4萬元，離園區出入口較近的商鋪租金比較貴，這里的商鋪都賣給了個人，要租的話需要通過商鋪門上的電話找房東。”

??除了綜合商貿物流及商品中心外，西安華南城還配置商業配套及住宅等項目。其中，華南城1668新時代廣場公寓為住宅配套，該項目因多次推遲交房一直被購房者所詬病。2023年11月，西安華南城官方微信發布的一則公告表示，1688新時代廣場C區、D區應于2022年交付，但由于疫情、全運會及殘奧會等原因導致項目工期有所延誤，后調整為C區于2023年12月、D區于2023年11月交付。但2023年，由于中亞峰會、揚塵管控及一些不可控等原因導致未能正常交付，交付時間調整為2024年3月20日，完成竣工手續時間調整為2024年4月20日。

??西安華南城2號交易廣場為商業配套，目前東區入駐的商業體為華盛奧特萊斯，西區還處于招商階段。在走訪中看到，華盛奧特萊斯共6層，僅一層基本滿租，業態有餐飲、服飾、鞋、珠寶首飾等，三層主營皮草，六層為美食中心，其余樓層空置。

??二層最大的商戶表示，她在西安華南城已經開店9年，疫情之前在一樓開了幾家門店，之后生意比較差就搬到了二樓，目前她是二樓最大的商戶，租金一個月大概1.5萬元左右。“一層的租金比二樓貴，且只允許做品牌，這兩年因為疫情因關了不少門店。”

??雖然人流與生意都較為蕭條，但上述二樓商戶充滿了樂觀，“我賣的品類比較多，女裝、男裝、童裝、文具都賣，基本能覆蓋支出，隨著港務區入住的人越來越多，這里的商業肯定能起來。”

??盡管部分商戶表示出了樂觀，但西安華南城的未來仍存在不確定性，正在等待它的新主人。