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??“2023年若有符合公司原則的項(xiàng)目和標(biāo)的，我們還會積極的爭取，通過收并購擴(kuò)大規(guī)模。”3月28日，華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”，01209.HK）總裁喻霖康在業(yè)績會上如此表示。

??2022年，華潤萬象生活貢獻(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)最大規(guī)模的收并購，斥資約35.8億元一舉收購了4家物管企業(yè)，全年新增合約面積超過1億平方米，將管理規(guī)模推升至行業(yè)第一梯隊(duì)。

??作為商管業(yè)務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，2022年，華潤萬象生活受到的沖擊較聚焦住宅物業(yè)管理的同行小，收入和歸屬母公司凈利潤仍分別實(shí)現(xiàn)了35.4%、27.9%的增長，毛利率僅下跌1個百分點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，其對收并購的態(tài)度也更為積極。

??該公司在業(yè)績報告中透露，2023年計(jì)劃選擇性收購具有互補(bǔ)優(yōu)勢或具有一定運(yùn)營規(guī)模、盈利能力的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供者。

??營收、利潤雙增長

??商管毛利率超50%

??2022年，華潤萬象生活實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入120.16億元，同比增長35.4%，歸屬母公司凈利潤22.06億元，同比增長27.9%，毛利率則下跌1個百分點(diǎn)至30.1%。

??住宅物業(yè)管理服務(wù)的收入增長較為明顯，同比增幅達(dá)到47%，全年收入為78億元。該板塊的毛利率同比下降0.4個百分點(diǎn)18.9%，主要是受收并購無形資產(chǎn)攤銷影響。其中，業(yè)主增值服務(wù)收入同比大幅增長73.3%至12.56億元，占物管業(yè)務(wù)收入的比重提升至16.1%。

??截至2022年末，華潤萬象生活的在管面積、合約面積分別為2.9億平方米、3.5億平方米，同比增長87%、78%，其中第三方合約面積及在管面積分別占61.2%和57.6%。期內(nèi)，該公司新增第三方合約面積約1.43億平方米，同比增加297.4%，其中收并購、競標(biāo)、合資合作分別占75.9%、20.7%以及3.4%。城市公共空間在管面積約0.65億平方米，同比增長121.1%，年內(nèi)獲取城市公共空間項(xiàng)目年化合同金額8.85億元。

??商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)是華潤萬象生活的特色業(yè)務(wù)。2022年，該公司全年實(shí)現(xiàn)零售額1264.4億元，同比增長6.3%，實(shí)現(xiàn)業(yè)主端經(jīng)營利潤94.52億元，同比增長2.2%，業(yè)主端經(jīng)營利潤率達(dá)59.7%，拉動其全年實(shí)現(xiàn)購物中心商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入24.8億元，同比增長16.5%。雖然疫情對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營帶來不少影響，但該板塊的毛利率仍高達(dá)50.7%，同比增長2.1個百分點(diǎn)。

??過去一年，該公司新開業(yè)購物中心16座，平均開業(yè)率(不含國際品牌)達(dá)90.9%，年內(nèi)新增武漢、福州、海口三座重奢萬象城，旗下在營重奢萬象城增至11座，重奢購物中心的規(guī)模位列行業(yè)第一。全年新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目13個，其中TOD項(xiàng)目11個、核心城市項(xiàng)目10個，還通過創(chuàng)新模式獲取了深圳龍崗大運(yùn)中心PPP項(xiàng)目以及西安機(jī)場航站樓項(xiàng)目，外拓規(guī)模及素質(zhì)位列行業(yè)第一。截至2022年底，華潤萬象生活在營的購物中心項(xiàng)目共有86個，總面積為920萬平方米。

??地產(chǎn)行業(yè)的大幅調(diào)整已經(jīng)對物業(yè)管理行業(yè)的利潤率帶了負(fù)面影響。華潤萬象生活首席財(cái)務(wù)官陽紅霞表示，基于行業(yè)監(jiān)管以及行業(yè)競爭的整體影響，物管行業(yè)基礎(chǔ)毛利率有明顯的下行壓力。該公司的計(jì)劃是，一方面提升基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的毛利率，另一方面強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營服務(wù)能力，以及增值服務(wù)能力，從而增加運(yùn)營服務(wù)和增值服務(wù)在收入中的占比。陽紅霞預(yù)期，未來該公司的整體毛利率會穩(wěn)定在17%至20%的水平。

??對收并購態(tài)度積極

??2021年是上市物業(yè)公司通過收并購跑馬圈地的大年，僅那一年碧桂園服務(wù)就花出去了超過180億元的并購資金。2022年，物業(yè)管理行業(yè)的收并購市場大幅降溫，碧桂園服務(wù)公開表示大規(guī)模的收購時間已經(jīng)結(jié)束了。

??機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。相較民營企業(yè)，國資背景企業(yè)表現(xiàn)活躍，在物業(yè)并購市場共參與并購事件約11宗，涉及金額59.3億元，約占全年并購金額55.8%。大宗交易也在減少，2022年以來單項(xiàng)物業(yè)收并購金額超過10億元的案例共發(fā)生四宗，其中三宗為華潤萬象生活發(fā)起。

??年內(nèi)，華潤萬象生活落實(shí)的并購個案包括以10.6億元收購禹洲物業(yè)、24.85億元收購中南服務(wù)和長樂物業(yè)、約0.33億元收購九洲物業(yè)。

??據(jù)華潤萬象生活副總裁王海民介紹，該公司對中南服務(wù)及禹洲物業(yè)的整合計(jì)劃正在執(zhí)行，成效也達(dá)到預(yù)期，符合之前的規(guī)劃。“收并購的項(xiàng)目經(jīng)營情況良好，業(yè)績?nèi)孢_(dá)成，符合公司預(yù)期。”其中，禹洲物業(yè)和中南服務(wù)在2022年貢獻(xiàn)并表收入超過14億元，并表利潤超過1億元，分別實(shí)現(xiàn)了23%和19%的綜合毛利率，收繳率超過85%。“隨著未來全面融合的落地，無論是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)還是增值服務(wù)，都將進(jìn)一步釋放更大的價值、發(fā)揮更大的規(guī)模效應(yīng)。”

??除了擴(kuò)大規(guī)模外，華潤萬象生活也希望加大對上下游業(yè)務(wù)的滲透，考慮能夠?qū)灸芰ρa(bǔ)強(qiáng)、資質(zhì)增加以及體系完善發(fā)揮作用的項(xiàng)目。“2023年若有符合公司原則的項(xiàng)目和標(biāo)的，我們還會積極爭取。”

??不過，華潤萬象生活也并非來者不拒，發(fā)布業(yè)績的當(dāng)天便宣布終止收購祥生物業(yè)。

??值得關(guān)注的是，收并購不是一筆一勞永逸的買賣，華潤萬象生活的商譽(yù)從0大幅增長到了2022年底18.05億元，但并未計(jì)提減值準(zhǔn)備。

??碧桂園服務(wù)在此前發(fā)布的盈警中透露，預(yù)計(jì)2022年歸屬母公司凈利潤將同比下降45%至57%，除了額外防疫成本及新冠疫情期間部分業(yè)務(wù)無法正常開展外，還有一個重要原因，即若干收并購公司帶來的商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值。

??萬物云也很重視這個問題。該公司董事長朱保全在3月28日的業(yè)績會上表示，2022年對大家來說是一個反思年，其中一項(xiàng)便是對收并購的反思。2022年，萬物云此前的收并購帶來了1億元的原開發(fā)商壞賬，客戶關(guān)系攤銷4億元，從而影響了利潤指標(biāo)的表現(xiàn)。他認(rèn)為，過去大家都是基于高市盈率進(jìn)行收并購，都按100%商譽(yù)來計(jì)算，高出價對于資產(chǎn)負(fù)債表而言一定是變重了，“一旦像萬物云這樣大頭記錄了攤銷，對當(dāng)期利潤、業(yè)績也一定就會產(chǎn)生影響。”所以物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該反思商譽(yù)的真正定義。