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??物管行業的“三巨頭”正在呈現出不同的資本市場表現。

??10月13日，華潤萬象生活有限公司（01209.HK，以下簡稱“華潤萬象生活”）以每股30港元開盤，以每股29.15港元報收。

??截至10月13日下午15時30分，華潤萬象生活的總市值為665.35億港元、滾動市盈率(TTM)28.4；碧桂園服務的總市值為307.63億港元、滾動市盈率(TTM)5.69；萬物云的總市值為487.28億港元、滾動市盈率(TTM)22.42。

??實際上，自7月底替換碧桂園服務,成為物業板的新晉“市值王”之后,盡管港股物業板起起伏伏，華潤萬象生活的總市值也有所回落，卻一直保持行業首位。備受行業關注的萬物云在上市后，也未能在市值表現上超過華潤萬象生活。

??資本市場認可的背后，能看到華潤萬象生活是今年前三季度物管行業收并購最為活躍的企業之一。前三季度華潤萬象生活累計出資近50億元收并購資產，在收進的同時，還在“吐出”相對劣質的資產，進行資本騰挪。

??目前來看，幾大物管企業巨頭在管面積規模、營業收入、盈利能力、收并購活躍度、資本表現上各領風騷，行業頭名之位仍然懸念重重。

??前三季度花費46億元進行收并購

??有“進”有“出”，華潤萬象生活前三季度在物業管行業市場表現活躍。

??9月28日晚，華潤萬象生活公告稱，擬收購浙江祥生物業服務有限公司全部股權及關聯方債務，交易代價暫定約為10.37億元。這也是華潤萬象生活年內進行的第4筆收購。2022上半年半華潤萬象生活已相繼收購了禹洲物業、四川九洲（51%股權）及中南物業等3家物業企業，總耗資35.78億元。

??加之9月底的這次出手，華潤萬象生活在前三季度已經累計出資46億元進行收并購，成為今年當之無愧的“并購王”。

??在今年的中期業績發布會上，華潤萬象生活董事局主席李欣就曾經表示，此前物業行業處于上升風口期，資本市場估值比較高，這一階段華潤萬象生活在物業收并購層面沒有特別的成就。到了2021年下半年，房地產行業下行，物業板塊的整體估值也隨之呈下行態勢，同時大量的標的在市場上明顯增多。

??“出售物業板塊正在成為許多風險企業為數不多的可變現渠道之一，四季度這類物管企業的中小規模收并購、重組整合會更加頻繁。”一家曾在港股上市物業公司任職的企業高管告訴中國房地產報記者,國資背景企業憑借穩健的經營和充足現金流，在并購市場上的表現的游刃有余。“相對而言，很多民企背景的物業企業都無法擺脫跟地產母公司或者所在集團公司千絲萬縷的聯系。一些物業企業因為關聯企業的風險危機已經被擺上了貨架。”

??10月9日，中指研究院發布的《中國物業管理行業2022三季度總結與四季度展望》報告顯示，今年前三季度，物業管理行業總體規模仍在持續擴張，但增速放緩，資本市場表現分化。截至2022年9月，據中指研究院不完全統計，行業公開披露的并購案例近30宗（不含放棄或終止收購案例），涉及交易金額約100億元。其中，三季度收并購熱度大減，涉及交易金額約20億元左右，收購方和被收購方的整合能力和意愿都有所減弱。

??在這一行業背景下，華潤萬象生活的連續出手顯示了背后的資本實力。

??前有中報營業收入200.55億元的行業龍頭碧桂園服務珠玉在前，后有8.4億平方米在管面積的萬物云“橫空出世”，想沖擊行業第一梯隊，整合好大舉收并購后的資本包、穩健增加規模，是華潤萬象生活“規模擴張年”的重要考題。

??清理非優勢板塊資產包

??華潤萬象生活在連砸46億元連續收購四家公司后，也開始進行收購后的資產整合。

??10月8日，上海莘閔物業發展有限公司（以下簡稱“莘閔物業”）60% 股權掛牌轉讓，轉讓方為中南服務，底價為2512.8 萬元。而在今年4月華潤萬象生活發布補充協議,以人民幣24.85億元的代價,收購中南集團旗下中南服務的全部股權。

??莘閔物業的股權掛牌轉讓，也被指是“并購王”華潤萬象生活在“吐資產”。

??選擇更多，收并購后的資產整合也顯得尤為重要。這其中，莘閔物業顯然屬于應該被淘汰出局的“劣質資產”。

??掛牌信息顯示，截至2021年底，莘閔物業總資產1989.85萬元，負債總額1992.61萬元，負債率超過100%；截至今年8月底，其資產總計1811.06萬元，負債總計1787萬元，負債占資產比重達98.67%

??莘閔物業作為一家上海本土物業企業，1996年成立后多次被轉手，2021年7月，中南服務以3000萬元收購莘閔物業60%的股權，另40%股份持有者為上海沃華實業。

??中南服務在收購莘閔物業時曾經表示，收購將擴展該公司獨立第三方客戶的業務，并將非住宅物業方面的物業管理組合多元化，以包含長江三角洲地區的政府及服務物業。

??此前的公開資料顯示，截至2021年5月31日，莘閔物業共有16個物業項目，在管總建筑面積約為50萬平方米，主要負責管理上海的政府和公共服務物業。

??不過，政府和公共服務物業并不是華潤萬象生活最為看重的物管類型。“商管第一”才是華潤萬象生活引以為傲的優勢板塊。

??截至2022年6月30日，華潤萬象生活購物中心運營及物業管理服務業務布局68個城市，在營項目74個。就收入情況而言，其商業運營及物業管理服務板塊收入19.24億元，同比增長18.5%，收入占比36.5%。

??規模不大、非優勢板塊，且負債占資產比高達98.67%，莘閔物業成為第一時間被清理的資產包也就不足為奇了。

??新晉者的“規模擴張年”

??2022年三季度，物管行業的頭部陣容排位已經發生了微妙的變化。

??從2022年中期業績披露的數據來看，以“規模為王”的基本盤指標排次，碧桂園服務8.43億平方米的在管面積規模，還是當之無愧的行業翹楚；備受矚目的萬物云，憑借關聯地產方深厚的行業影響力加持，上市后的首份中報數據也報出了約8.4億平方米在管面積數據，其中社區空間居住消費服務在管建筑面積約7億平方米，商企和城市空間服務在管建筑面積約1.4億平方米；雅生活和保利物業也是“家底頗豐”，截至2022年6月30日，兩家公司的在管面積規模分別為5.29億和5.23億平方米，穩坐行業前五。

??如果不納入三季度的新收購標的數據，華潤萬象生活的在管面積規模上的表現并不突出，截至到2022年6月30日，華潤萬象生活總合約面積是3.34億平方米，總在管面積2.53億平方米。

??不過，華潤萬象生活的市值表現和收并購活躍度，在今年的物管行業一騎絕塵，做大規模顯然也計劃進程之中。

??在華潤萬象生活2022年中期業績發布上，華潤萬象生活內部把2022年定位為“規模擴張年”，2022年全年計劃獲取第三方的管理面積將超過1億平方米，而收并購就是外拓的重要渠道之一。

??根據華潤萬象生活的“十四五”規劃目標，到2025年，公司總體物業管理面積要達到4億平米，第三方外拓面積要占50%；商業方面，第三方外拓至少50個購物中心，在管項目達到150個。

??2022年上半年，華潤萬象生活新增第三方合約面積1.32億平方米，同比大幅增長650.1%。截至2022年6月30日，華潤萬象生活的第三方在管面積占比突破至57.3%。第三方外拓占比50%的目標已經達成。

??華潤萬象生活在9月28日發布的擬收購祥生物業公告中披露，祥生物業擁有的在管面積、合約面積以及在途面積分別為逾2350萬平方米、1480萬平方米、110萬平方米。在收購祥生物業之前，華潤萬象生活年內斥先后完成了對禹洲物業、中南物業及九洲物業的收購，新增在管面積7285萬平方米。

??華潤萬象生活在今年中期業績發布會上也公開表示，其目標是在“十四五”期間進入物業管理的第一梯隊。大規模連續收并購，也對應了其“在管面積超過4億平方米”的目標。

??四季度，物管行業頭部陣營還將再起波瀾。8月26日，龍湖集團執行董事、首席財務官趙軼在2022年中期業績媒體發布會上表示“龍湖智創生活的各種上市資料已經準備好了”。