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??物管市場的收并購大戲還在持續(xù)上演，這一次的主角變成了華潤萬象生活和祥生物業(yè)。

??9月28日晚，華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”，1209.HK）公告稱，擬收購浙江祥生物業(yè)服務有限公司（以下簡稱“祥生物業(yè)”）全部股權(quán)及關聯(lián)方債務。

??根據(jù)公告內(nèi)容，此次交易對價暫定為10.37億元，但這并非最終價格，最終價格還要待雙方厘定并最終協(xié)議。且最終代價還需扣除擬轉(zhuǎn)移債務約2.07億元，因此華潤萬象生活僅有責任最終支付現(xiàn)金不高于8.3億元。

??另外，雙方還簽訂了不競爭條款，目標項目實際交付日期后三年內(nèi)，祥生物業(yè)方須確保其及關聯(lián)方不會對外提供物業(yè)管理服務，并確保祥生物業(yè)方及關聯(lián)方不會設立任何新的物業(yè)管理公司或新機構(gòu)或組織提供類似服務，以避免與目標公司競爭。

??祥生物業(yè)放棄上市、出售股權(quán)

??去年5月28日，祥生物業(yè)首次向港交所提交招股書，正式啟動IPO，并于去年11月22日通過聆訊。但此后并未有其成功上市的消息傳出，反而是其在港交所提交的聆訊后資料集顯示失效。這也意味著祥生物業(yè)最終暫停了上市進程。

??彼時，祥生物業(yè)方面對外表示，暫緩發(fā)行流程是基于對彼時市場動態(tài)的持續(xù)關注，且經(jīng)過管理層綜合考量。祥生物業(yè)方面認為上市不是目的，只是促進公司穩(wěn)健發(fā)展的手段之一。未來，公司將持續(xù)關注市場動態(tài)，選擇更佳時機推進上市計劃，以獲得市場予以更優(yōu)、更合理估值。

??但顯然，祥生物業(yè)最終放棄了上市這條路，轉(zhuǎn)而找了華潤萬象生活接盤。

??從公告披露的內(nèi)容來看，祥生物業(yè)是由陳國祥最終實際擁有，而陳國祥也是祥生控股的創(chuàng)始人。這種千絲萬縷的關系也讓外界自然聯(lián)想到，此次出售祥生物業(yè)可能會對祥生控股的現(xiàn)金流壓力起到緩解作用。

??作為浙系民營房企，祥生控股當下與所有民營房企一樣，不僅面臨大額的債務壓力，同時面臨現(xiàn)金流吃緊的問題。

??自從物管企業(yè)上市成為風潮之后，物管上市再出售便成為不少地產(chǎn)關聯(lián)公司獲取資金的一個來源，業(yè)界也稱物業(yè)為房企新的“現(xiàn)金奶牛”。

??但此次，祥生物業(yè)并未上市便選擇售出股權(quán)，在一位房企人士看來也在情理之中，因為當前物管企業(yè)上市環(huán)境并不是很好，連龍頭物管萬物云上市首日都破發(fā)，其他中小型物管股的表現(xiàn)可想而知。

??“祥生物業(yè)之所以通過港交所聆訊但暫停上市轉(zhuǎn)而直接出售股權(quán)，實際上能夠省去一些復雜的流程。”克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨認為：“上市后會有公眾持股，若上市后再出售，收購后再摘牌流程會復雜一些。”

??此前中南服務和中梁百悅智佳也都是啟動上市進程后選擇暫緩上市，轉(zhuǎn)身將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給有實力的接盤方。這種操作方式實際上對交易雙方都較為合適，尤其對買方而言，并購標的公司已經(jīng)啟動上市流程，相關數(shù)據(jù)較為透明，在上市前賣出既節(jié)省了流程，同時省去了買家的盡調(diào)時間。

??華潤萬象生活并購再出手

??根據(jù)資料顯示，祥生物業(yè)主要在中國從事基礎物業(yè)管理服務、業(yè)主增值服務、非業(yè)主增值服務及車位銷售代理服務業(yè)務。截至2022年中期，祥生物業(yè)在浙江省、安徽省及江蘇省等地區(qū)分別擁有逾2350萬平方米、1480萬平方米、110萬平方米的在管面積、合約面積以及在途面積。

??于2021年12月31日，祥生物業(yè)經(jīng)審核綜合賬面凈資產(chǎn)值約為1.97億元。

??對于此次收購，華潤萬象生活認為收購事項將增加集團在上述地區(qū)的管理濃度，提高市場影響力，擴大服務范圍，提升集團區(qū)域協(xié)同價值。透過股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及框架協(xié)議，華潤萬象生活可以享有此前祥生物業(yè)管理的項目帶來的經(jīng)濟效益。

??值得一提的是，收購祥生物業(yè)已經(jīng)是華潤萬象生活自2022年以來進行的第4宗收并購。在此之前，華潤萬象生活以10.58億元收購了禹洲物業(yè)、以24.85億元收購了中南服務、以約0.33億元收購了九洲物業(yè)，算上此次收購祥生物業(yè)的交易價格，年內(nèi)，華潤萬象生活累計在收并購方面的金額已達46.13億元。在這4次并購中，有3宗并購案例交易金額均超過10億元。

??在一些物業(yè)專業(yè)人士看來，華潤萬象生活頻繁收并購除了可以增加在管面積，提升已布局市場的市場影響力之外，還有一個值得關注的背景是，民營房企資金問題難解以至于售賣資產(chǎn)的行為在持續(xù)進行，同時，過去一兩年內(nèi)激進收購的企業(yè)，例如碧桂園服務、世茂服務等均放緩了并購計劃，收并購市場整體競爭趨緩，這樣的行業(yè)背景為華潤萬象生活實行收并購提供了契機。

??此外，湯曉晨提到，目前國企改革三年行動支持具有央企、國企背景的物管企業(yè)做大做強，綜合來看，華潤萬象生活在當前市場環(huán)境下有實力也有機會，所以才會在收并購市場高調(diào)發(fā)力。

??不過，華潤萬象生活并非盲目擴張，對其而言，此次與祥生物業(yè)的交易著實劃算，因為相比此前3筆交易市盈率，收購祥生物業(yè)的市盈率不足10倍。在湯曉晨看來，在前幾年收并購市場熱度較高時，交易市盈率普遍在10倍~15倍，但目前已經(jīng)逐步下探。從此次華潤萬象生活收購祥生物業(yè)來看，主要是目前收并購市場競爭趨緩，出價公司不會太多，所以買方議價能力更強。