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??華潤萬象生活打響了今年物管行業收并購第一槍。

??2022年1月5日晚間，華潤萬象生活（股票代碼01209.HK）公告稱，公司全資附屬公司潤楹物業科技服務有限公司(以下簡稱“潤楹”)與天津禹佳就擬買賣禹洲物業服務有限公司（以下簡稱“禹洲物業”）的股權訂立框架協議，代價不高于10.6億元人民幣。

??在支付條款上，潤楹支付不低于代價67%的首筆代價（包括誠意金)存入托管賬戶后，雙方再根據框架協議進行交割，而余下的代價則將受到以下數據的影響。余下的代價（即交付在途面積及合約面積的代價)將根據在管面積(由在途面積及╱或合約面積轉換)的實際交付進度自股權轉讓協議日期起計每六個月支付一次。

??資料顯示，禹佳生活服務對外投資天津禹佳。而天津禹佳對外投資了兩家公司，持股比例均為100%，一家是禹洲物業，另一家是廈門禹洲商業投資管理有限公司。這次出售的是禹洲物業。

??2020年12月以來，禹佳生活服務曾二度向港交所遞表，均以失敗告終。禹佳生活服務是禹洲集團的關聯公司，主要從事物業管理業務。

??華潤萬象生活方面表示，收購標的公司在福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業管理項目。“本集團實施積極拓寬物業管理服務范圍及規模的策略。收購事項將擴大本集團的服務范圍，加強本集團于上述地區的物業管理組合，并透過提供更多物業管理服務獲得額外收入來源。”

??對于禹洲集團而言，出售禹洲物業表現出其對資金的迫切需求。

??為何買？

??擴規模增收入

??在收并購上，華潤萬象生活一直持謹慎態度。

??華潤萬象生活方面曾表示，2021年談了很多并購項目，但沒有成功的主要原因就是太貴，想要把更多的財務資源留到好的機會和好的標的上。

??2021年半年報顯示，截至當年6月30日，華潤萬象生活住宅及其他物業管理業務覆蓋全國88個城市，合約面積1.62億平方米，在管面積1.22億平方米。同期，碧桂園服務以6.44億平方米在管面積排名第一。

??2021年12月9日晚，華潤萬象生活于深圳灣萬象城舉行上市一周年品牌發布會。華潤萬象生活總裁喻霖康在現場表示，目前住宅及其他物業管理業務覆蓋全國92個城市，80%位于一二線城市，在管面積突破1.4億平方米。

??喻霖康還表示，2025年華潤萬象生活物管在管面積預計將達到4億平方米。

??2022年開局，華潤萬象生活對于規模開始變得積極起來。

??“規模追求是主要的。一方面，華潤萬象生活有確定的規模增長目標；另一方面，禹洲物業在福建、安徽及浙江有大量管理項目，且八成以上為禹洲地產開發項目，項目質量相對有保障。若成功收購禹洲物業將提升華潤萬象生活市場占用率。”克而瑞物管研究總監湯曉晨表示。

??根據協議，交易完成后，禹洲物業將交付的在途面積及合約面積總和約為1048萬平方米給華潤萬象生活。

??華潤萬象生活還表示，上述收購有助于加強集團在上述區域的物業管理組合，以便提高收入來源。

??為何賣？

??二次遞表失效緩解流動性危機

??禹佳生活服務兩度沖擊港交所失敗后，走上了出讓的道路。

??2020年12月，禹佳生活服務首次提交招股書，經歷6個月的聆訊期后失效；2021年6月16日，禹佳生活服務二次提交，2021年12月17日再次失效。

??2021年底物業股估值相比2020年整體回調。2021年12月以來，多家頭部上市物企，包括碧桂園服務、融創服務均在采用回購方式提振市場信心。

??在湯曉晨看來，“禹佳生活服務此時上市勢必難以達到既定目標，選擇出售是出于現實情況。”禹洲集團方面表示，華潤萬象生活擬以10.6億元人民幣收購禹洲物業100%股份，一方面該筆資產的出售將有利于禹洲降負債、降杠桿，優化現有負債結構；其次，禹洲將發揮專長優勢，集中精力聚焦商業板塊，提升市場影響力及品牌美譽度。出售禹洲物業后，禹洲將重新調配財務資源至其他業務，用于公司未來發展。

??值得一提的是，禹洲集團目前正遭受流動性緊張的困擾。

??2022年1月，禹洲集團就有兩只境外美元債將到期。1月23日，禹洲集團有一筆本金5億美元的票據到期，待償余額2.42億美元；1月25日將到期一只面額為3.5億美元票據，待償金額3.47億美元。

??此外，多家評級機構下調禹洲集團的評級。國際評級機構惠譽此前將禹洲集團的長期外幣發行人違約評級自“B+”下調至“B”，展望負面。同時，將高級無抵押評級和未償美元高級票據的評級從“B+”下調至“B”，回收率評級為“RR4”。另外一家國際評級機構穆迪也將禹洲集團的公司家族評級從“B1”下調至“B2”，將該公司債券的高級無抵押評級從“B2”下調至“B3”，展望維持“負面”。

??惠譽和穆迪均預計，禹洲集團的融資渠道趨弱，合同銷售額將下降，若用自有資金兌付債務，將使其流動性承壓。