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??英國政治學家帕金森經過多年調查研究發現，在行政管理中，行政機構會像金字塔一樣不斷增多，行政人員的數目會不斷膨脹，每個人都很忙，但組織效率越來越低下。這種“金字塔上升”現象在房地產行業尤其明顯。

??過去幾十年的高速發展使得房地產業規模迅速膨脹，依靠金融驅動發展的房地產企業們在土地市場上揮金如土，靠著“土地儲備排名就是未來行業規模排名”的信念，攬下不少項目。隨著規模的膨脹，組織不斷裂變，區域公司、區域集團遍布全國，人員數量也急劇增加。

??機構臃腫是組織大忌。隨著“三道紅線”、預售資金監管等政策給這些房企當頭一棒。在市場下行壓力下，這些房企遭遇流動性危機，不得不加速“瘦身”。

??6月13日，陽光城集團股份有限公司發布公告稱，擬將全資子公司杭州高光置業有限公司轉讓給濱江集團，股權轉讓對價為14.98億元。同時陽光城及高光置業原對中融信托負有的33.04億元還款義務轉由買方承擔。

??陽光城并非個例。今年以來，已有包括世茂集團、龍光集團、正榮地產、大發地產、金科地產、富力地產、祥生控股在內的多家房企轉讓旗下項目或資產。

??在處置資產之外，房企精簡組織、優化人員也在持續進行，這些舉措即使不能從根本上解決問題，但也能解燃眉之急，為房企贏得一定生存空間。

??頻繁轉讓資產

??在房地產流動性緊張的情況下，通過出售資產償債或剝離負債成為眾多房企的選擇。同時，監管層也希望房企之間通過市場化并購化解流動性風險，并鼓勵部分房企發行不計入三道紅線的并購貸，來收購陷入流動性風險的房企的項目。

??Wind數據顯示，2021年四季度以來，由于房企流動性危機頻發，使得全年收并購交易金額暴增至7455億元，其中第四季度交易金額占到一半左右。

??在經歷了去年四季度瘋狂甩賣資產之后，不少房企意識到，變賣資產的確可以救急，但并不能解決流動性危機。而在買方市場下，不少房企的項目和資產被低價甩賣，對這些賣方而言也著實不劃算。

??基于此，2022年以來，房地產領域的收并購規模有所下降，一季度規模在500億元左右。

??一個明顯的現象是，今年以來，債務展期或提出債務交換要約的房企不斷增多，對不少房企而言，展期的確是主動進行債務管理的最佳選擇，但在有些房企看來，展期似乎都是奢侈的想法，相比之下，變賣資產更能解決燃眉之急。

??因此可以看到，今年以來仍然有不少房企在加速轉讓旗下項目資產。

??6月10日，路勁發布公告稱，將向河北建投出售河北建投路勁城鎮化建設開發有限公司的45%股權，代價約人民幣6890萬元。6月5日，祥生地產以9250萬元的價格出售所持湖州交投祥生房地產開發有限公司50%股權予浙江交投。

??據公開報道不完全統計，截至6月12日，北京、上海、重慶等產權交易所房地產項目公司股權掛牌明顯增長，疊加上市房企公告，項目公司股權轉讓的數量達到了66個，其中上市房企共發布20余筆子公司股權轉讓公告，涉及交易總價超170億元。

??陽光城董事會認為，項目公司股權轉讓至合作方，既可以維持項目的可持續性開發建設，有利于保證項目交付，又可以削減公司債務。

??處置資產確實是增加企業流動性的不錯選擇。但在當前環境下，通過處置資產達到“瘦身”很可能會“營養不良”，因為能夠處置的都是資質還不錯的項目，那些因為盲目而拿下的項目很可能面臨無人接盤而滯留開發商手中的窘境。

??總部撤離

??“我們也是今天才接到通知，具體情況也不太了解。”6月8日，弘陽地產上海總部的員工被通知，上海總部的部分職能將轉移至南京。

??弘陽地產相關人士表示，未來弘陽地產依然是南京和上海雙總部，貼近一線的業務板塊會轉移到南京，方便業務開展。

??就在不久前，據中國房地產報記者獲悉，浙系房企祥生控股也決定將上海的職能中心轉移到杭州，實行雙總部合二為一、統一管理。

??雖然兩家房企都對外宣稱并不是將總部撤離上海，只是部分職能的轉移。但在一些行業內人士看來，這就是一場撤離，本質上是為了節省經營成本，在組織上“瘦身”。

??曾幾何時，位于上海虹橋火車站旁的虹橋商務區曾是不少外來房企的總部聚集地。據公開報道統計，高峰時期，上海虹橋商務區聚集了大大小小的房地產企業多達40余家。但隨著房地產行業的生態發生變化，不少房企逃離于此。

??柏文喜認為，以前行業好的時候，為了實現全國化發展而獲取高端的人才、金融資源，不少外地房企涌入上海建立總部或成立雙總部。現在在行業進入調整與下行期，尤其在去化困難和流動性承壓的情況下為了降低成本、節省費用以實現“活下去”，不少房企都開始撤離上海并實現戰略性調整，這也是因應形勢變化不得不進行的求生存之舉。

??今年2月，三巽集團進行組織架構調整，將超一半員工撤回合肥總部。去年初，有報道稱，兩度沖擊資本市場失敗的奧山，其上海總部基本已人去樓空，大部分職能部門已經全部搬回武漢，僅有少部分人員留下善后。在奧山傳出撤退消息的一個月后，又有媒體稱，中庚置業集團正在以支援公司福州區域的名義，進行員工遷移遣散事宜。更為典型的還有藍光發展，在暴雷后放棄雙總部，從上海撤回成都。

??據公開報道粗略統計，已有約10家房企入滬設立總部后離開。

??“這些外地房企回到本地后，可以在調整和收縮原來全國化快速發展的規劃基礎上，轉而立足當地市場做實做精做專，成為區域性的龍頭企業也可以實現較好的生存與發展。”柏文喜表示。

??少數還留在大虹橋的房企，雖然暫時沒有搬離計劃，但一位來自出險房企的人士告訴中國房地產報記者：“后面的事，誰也不敢保證。”

??“現在都是過一個月算一個月，都不知道下個月公司會如何。”該人士稱，雖然所在公司暫時還不會撤離總部，但也要看后面的情況變化，市場一時半會好不起來，如果下半年市場能夠穩定就已經很好了。

??在柏文喜看來，從目前的行業情況與未來的發展走勢來看，以后行業不會再出現之前的高歌猛進快速成長的情況，房企的生存與發展戰略自然也會隨之調整并趨向謹慎，這一波房企總部職能撤離上海之后，應該不會像以前那樣出現大批搬遷總部或建立雙總部的情況了。

??地產開發人員縮減

??除了去除組織上的臃腫，將過去的雙總部合并精簡，房企還在人員上進行優化。

??“疫情封控兩個月，回到公司，大樓還是那個大樓，但人，很多各奔東西了。”一位總部位于大虹橋的房企人士感嘆，短短時間，物是人非，不免讓人唏噓。

??這其中，有的人選擇主動離開，因為對房地產行業的發展前景產生了擔憂，萌生了改行的心思；有的人則是被迫離開，本就慘淡的樓市又遇上上海本土疫情反復，很多房地產公司早已無力支付員工工資。

??“從去年下半年開始，公司一直在陸續優化人員，數量上不等。”上述人士進一步表示，去年下半年房企不在公開市場拿地，導致大部分的投拓人員失去用武之地，很多房企首先裁掉的就是投拓人員。有公開消息就曾指出碧桂園、融創中國的投拓團隊被裁掉，有的公司相關員工轉崗至營銷、運營等部門。

??此外，不少房企借助組織架構的調整，同時進行人員精簡。例如公開資料顯示，花樣年在杭州“退地”之后宣布裁掉杭州團隊，佳兆業撤銷北京公司和成都公司，相關職能及人員都劃歸北京集團和西南集團，等等。

??雖然房企動輒裁員30%的消息不時出現，但實際上發生大規模人員變動的房企并不多，不少房企2021年員工人數還有所增加。

??根據上市房企發布的年報數據顯示，新城控股、龍光集團、中梁控股、祥生控股和富力地產等房企2021年均呈現不同程度的減員，而碧桂園、龍湖集團、招商蛇口、旭輝控股等房企2021年員工人數還在增長。

??在多位業內人士看來，一方面，房企員工有進有出，在裁掉冗余部門和人員后，房企也在適當增加新鮮血液；另一方面，2021年上半年房地產市場形勢還不錯，直到下半年市場才變差，平衡之后，房企人員縮減并不厲害，相對平穩。

??實際上，即使是員工數量增加的企業，增加的人數也并非是地產開發類員工。

??數據顯示，截至2021年12月31日，萬科在冊員工達到139494人，較上年增加43.97%，而萬科房地產開發系統共有員工17323人，較上一年減少11.84%，增加的都是物業、多元業務系統內的員工人數。

??旭輝控股2021年員工總人數比2020年亦有所增加，但從事房地產開發業務的人數減少了25人，與之形成對比的是，物業板塊和商業板塊人數增長較多。

??無論是否裁員，“瘦身出清”已是當下行業大勢所趨，房企削減冗余人員能夠節省一大筆支出。雖然不能從根本上解決流動性問題，但有勝于無。

??就像上述大虹橋房企人士感嘆道：“行情變了，如今失業能得到一份體面的賠償已著實不易，而不失業就已經是最大幸運。”