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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）5月份，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模大幅下降，單月融資規(guī)模創(chuàng)下2019年以來第三低。

??同時(shí)，7、8月份將進(jìn)入年內(nèi)第二個(gè)償債高峰期，盡管當(dāng)前融資環(huán)境略有改善，但部分房地產(chǎn)企業(yè)能否安全“上岸”仍存在較大的不確定。

??5月100家典型房企融資總量同環(huán)比大降

??克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，5月份100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規(guī)模是2019年以來第三低。其中，房企發(fā)債375.07億元，環(huán)比增加0.6%，同比減少35.2%。

??根據(jù)報(bào)告，5月份房企境外發(fā)債約61.07元，環(huán)比增加366.9%，同比減少80.9%。境內(nèi)發(fā)債314億元，環(huán)比減少12.7%，同比增加21.1%，其中，公司債發(fā)行145億元，環(huán)比減少20%，同比增加50.3%；中期票據(jù)發(fā)行93億元，環(huán)比增加2.7%，同比減少23.4%；融資券發(fā)行30億元，環(huán)比減少65.9%，同比減少25%，境內(nèi)發(fā)債主體仍然基本為央企國(guó)企。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，5月發(fā)債量最大的企業(yè)是中海和保利發(fā)展，兩家企業(yè)的融資總量都是60億元，中海在本月發(fā)行了30億元的公司債以及30億元的中期票據(jù)，保利也發(fā)行了30億元的公司債和30億元的綠色中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有17家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少5家。

??對(duì)此，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，5月份房企融資規(guī)模較三四月又有較大的滑坡，主要是因?yàn)檫^去幾個(gè)月中作為融資主力的國(guó)企央企已經(jīng)獲得了較為充足的資金，因此在5月的融資規(guī)模有所減小，而民營(yíng)房企的融資規(guī)模仍然處于低位。

??年內(nèi)第二波償債潮臨近

??與此同時(shí)，房企年內(nèi)第二波償債潮臨近了。

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，6月份將有44筆債券到期，合計(jì)約639億元，環(huán)比增加68.6%。其中，佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)、新力到期的一只優(yōu)先票據(jù)以及華夏幸福的一筆境外債已經(jīng)出現(xiàn)了利息違約。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高為佳兆業(yè)于2017年發(fā)行的8.2億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

??另據(jù)CAIC數(shù)據(jù)顯示，2022年6-7月200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元。其中，民企約有1178億元債券到期，占比為67%。

??下半年，民營(yíng)房企到期債券中，海外債約占總規(guī)模的56%。年內(nèi)，有12家房企債券到期規(guī)模超百億，有8家為民營(yíng)房企。

??從過去幾個(gè)月的情況看，至少已經(jīng)有9家上市房企發(fā)布公告，因未能按期支付到期債券本金或利息，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。而在已構(gòu)成違約的房企中，全部為民營(yíng)企業(yè)。

??中房研協(xié)近日發(fā)布的報(bào)告分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來了全行業(yè)層面的嚴(yán)峻考驗(yàn)，過去依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)而做大做強(qiáng)的房企發(fā)展模式已失去了基礎(chǔ)，當(dāng)下行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，格局劇變，頭部集中度趨緩，規(guī)模不一定是優(yōu)勢(shì)，在資金收緊的情況下反而呈現(xiàn)為劣勢(shì)。資源成為重要競(jìng)爭(zhēng)砝碼，這方面先天不足的民企勢(shì)微，央企占有越來越多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。民營(yíng)房企不得不面臨如何生存和發(fā)展問題。

??《丁祖昱評(píng)樓市》文章指出，下半年對(duì)于房企來說仍然是煎熬的，雖然政策端有松動(dòng)跡象，但整體仍處于收緊態(tài)勢(shì)。當(dāng)前房企融資處境很難，尤其民營(yíng)房企，除受到重點(diǎn)扶持的優(yōu)質(zhì)民企仍可在國(guó)內(nèi)發(fā)債外，普通民企境內(nèi)發(fā)債較為艱難，海外發(fā)債多為與投資人達(dá)成展期協(xié)議，高息置換到期債券。可以看出，房企境內(nèi)外融資情況都沒有明顯的改善。當(dāng)前，任何一家房企都不能對(duì)自己的融資能力過于樂觀，資金鋪排計(jì)劃應(yīng)該謹(jǐn)慎，并通過銷售回款和處理優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得現(xiàn)金流入。