??【熱點回放】

??圖1: 2021年上市房企20強多元化主要布局方向

??數據來源：企業(yè)公告、中房研協(xié)測評研究中心整理

       面對房地產市場的下行和行業(yè)整體信用水平的受損，房地產開發(fā)業(yè)務的經營難度逐步提升。房企只有提升自己的快速反應能力和適應能力才能繼續(xù)前進。那么身處困境的房企如何在變革的行業(yè)中扎穩(wěn)腳跟？當前行業(yè)已經步入無增長時代，房企應該把握哪些機會化解危機？房企又應如何發(fā)力“第二賽道”？本期內參將作相關分析。

??【各方觀點】

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，從創(chuàng)新能力方面來看，隨著行業(yè)發(fā)展模式的轉變，回歸產品居住本質、注重多元業(yè)務發(fā)展、向管理要紅利逐漸成為房企在艱難時期的發(fā)力點和突破點。越來越多的房企從客戶需求出發(fā)，進行產品的迭代升級，推動產品服務力的升級，加強客戶滿意度管理，強調工程質量的監(jiān)管，在科技賦能和數字化應用方面仍在不斷推陳出新。此外，為拓展收入，尋找多種盈利渠道，多元化的業(yè)務發(fā)展、努力尋找第二增長曲線可能成為眾多房企2022年的重要選擇。與此同時，物業(yè)管理板塊依舊是多數房企的優(yōu)先選擇，現金流穩(wěn)定、集中度低、成長空間大的物業(yè)板塊已經獲得資本市場的廣泛認可。

??佳兆業(yè)集團控股副總裁、首席經濟學家劉策認為，傳統(tǒng)地產開發(fā)已經進入低增長、低利潤階段，城市更新成為行業(yè)發(fā)展的新增長賽道已是行業(yè)共識。城市更新是為了達到城市經濟、社會、人文、生態(tài)環(huán)境與居住的有機融合，對于房企來說，也意味著需要具備一種更為全面、綜合的能力。

??東原集團總裁楊永席認為，房企的發(fā)展和投資不僅僅是拿地，從房企未來發(fā)展的角度來講，生產資料拿地是一方面，第二積極的向輕資產拓展，用自己的能力去賺錢，兩條腿走路才是更好的。

??58同城CEO姚勁波認為，存量物業(yè)、適老化改造是房企必然面臨的發(fā)展路徑，如果房企意識不到這是長期趨勢，不為此趨勢做內功儲備，包括人才結構、運營模式進行相應改變，沒有存量改造的能力，可能會逐步退出市場。其中，涉及養(yǎng)老領域的無障礙環(huán)境建設和適老化改造的本身就存在著諸多機遇，如果形成了一定規(guī)模效應，可以成為房企的第二賽道，提高房企的營收來源，擴大市場空間，同時也有利于品牌溢價率的提升。

??中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻認為，中國房地產行業(yè)目前是處于一個低谷期，但信心比黃金更重要，所以必須要堅定地前行。經過了這輪行業(yè)的變革，如果能夠積極地反思，直面問題，迎合新的市場、新的需求，創(chuàng)造出新的模式，房企依然會是中國企業(yè)當中優(yōu)秀的企業(yè)。數字經濟將成為未來中國經濟當中一個非常重要或者主導型的組成部分，要擁抱數字經濟，擁抱互聯網。

??中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘認為，作為房地產開發(fā)商來講，可以更多地關注個人對于生活質量的需求，還有對于社區(qū)生活的需求，要考慮在建房子和賣房子的過程中，不只是去提供一個物理的居住空間，而是要在居住中更多的融入文化、社群營造，并完善生活配套和服務，來提升未來城市居民的生活質量。

??旭輝控股CEO林峰認為，內外部環(huán)境在變，企業(yè)、行業(yè)長遠趨勢在變，唯一堅持不變的是變化，要用變革迎接外部的變化。企業(yè)在戰(zhàn)略上、經營上、管理上，特別在創(chuàng)新上都要做相應的調整，跟過去20年黃金時代、白銀時代，賣方市場時代告別，進入買方市場時代。所以戰(zhàn)略上要更穩(wěn)健，經營上思考更精細，在管理上要越來越細致，圍繞高質提效展開。在創(chuàng)新業(yè)務上，有很多創(chuàng)新賽道出來，地產行業(yè)很大，有很多機會可以出創(chuàng)新產業(yè)，包括已經成形的物業(yè)服務，包括商業(yè)、資管、長租公寓、代建等等，會有一堆新生的業(yè)態(tài)走出來，這是很多企業(yè)可以通過自身能力去變革、適應，得到發(fā)展機會的。

??光大證券研究所發(fā)布研報認為，從行業(yè)發(fā)展空間來看，當前房地產行業(yè)增量開發(fā)規(guī)模逐步見頂，人口和資源向大都市圈聚集的趨勢已較為明確，房地產行業(yè)逐漸由增量型主導向存量型主導過渡，由物業(yè)型地產主導向多元產業(yè)型地產主導轉化。當前疫情加速房地產企業(yè)于“地產+”業(yè)務的探索，在堅持基本盤深耕的同時，其他航道業(yè)務的協(xié)同利于房地產企業(yè)拓寬“長期主義”的維度。

??【中房分析】

??房企可持續(xù)發(fā)展邏輯需順應政策方向及行業(yè)發(fā)展趨勢

??當前房地產市場再次迎來了全行業(yè)層面的嚴峻考驗，過去依靠高杠桿、高周轉而做大做強的房企發(fā)展模式已失去了基礎，當下行業(yè)競爭加劇，格局劇變，頭部集中度趨緩，規(guī)模不一定是優(yōu)勢，在資金收緊的情況下反而呈現為劣勢。資源成為重要競爭砝碼，這方面先天不足的民企勢微，央企占有越來越多的競爭優(yōu)勢。民營房企不得不面臨如何生存和發(fā)展問題。

??短期來看，市場依然處于探底過程中，房企需要先生存下來，保證貨量供應的同時，繼續(xù)積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。而從中長期而言，如何發(fā)展下去，成為“剩”者，則需要房企重新尋找適合企業(yè)未來發(fā)展的第二增長曲線，在夯實開發(fā)主業(yè)的基礎上，探索新發(fā)展模式，實現高質量發(fā)展。

??在行業(yè)無增長時代，留給房企的窗口仍然存在。房企應首選在既有基礎上持續(xù)發(fā)展，重視新業(yè)務和地產主業(yè)的協(xié)同效應，相反，如果盲目投入多元化不僅達不到預期的效果，還會造成資源分散、對主業(yè)造成負面影響。當前政策和市場反應推動了企業(yè)發(fā)展邏輯變革的加速，一系列政策都在鼓勵房企在養(yǎng)老、租賃、城市更新等領域繼續(xù)嘗試與投入，也為房企“探索新的發(fā)展模式”提供了有利條件。

??保障性租賃住房、REITs支撐行業(yè)需求擴容，房企新發(fā)展模式越走越寬

??在政策支持和市場需求的支撐下，保障性租賃住房也為房地產企業(yè)的發(fā)展帶來了新的機遇。作為房地產市場主體，房企憑借自身優(yōu)勢參與其中，或通過“改租”“納管”形式將存量項目與保障性租賃住房對接，利于盤活存量資產；或通過與地方平臺公司對接，輸出輕資產服務，為業(yè)務發(fā)展打開新的局面。

??同時，近期保障性租賃住房REITs工作得到政策大力推進，首批保障性租賃住房REITs項目的正式落地，給房地產市場傳遞了積極信號，預計未來會有更多保障性租賃住房項目加快發(fā)展節(jié)奏，而國企央企、實力民企等有望率先落地保障性租賃住房公募REITs。房企試水REITs是未來發(fā)展趨勢，發(fā)行保障性租賃住房REITs產品，有助于打通住房租賃的退出環(huán)節(jié)，擴寬直接融資渠道，降低企業(yè)的債務負擔。

??隨著保障房市場的開拓和REITs 建設的提速，政府代建市場空間還有望進一步打開。未來企業(yè)的代建業(yè)務或能作為獨立的業(yè)務來增加新的盈利增長極，應對多變的行業(yè)環(huán)境，夯實企業(yè)穩(wěn)健、安全發(fā)展的底盤。另外，借力政策暖風，公募REITs試點范圍或將擴大到商業(yè)地產領域，這將有利于推動房企購物中心、寫字樓、酒店等物業(yè)的輕資產化運營，從而形成商業(yè)閉環(huán)。

??城市更新成為未來土地市場熱點領域，入局還需考驗房企實力

??在雙集中供地和房企資金鏈承壓的雙重影響下，公開市場的土地大多由國企、央企包攬。而城市更新業(yè)務成為當前房地產行業(yè)的一個新投資亮點，在一定程度上也緩解了房企們的拿地焦慮。房企可通過參與城市更新項目，獲取入局城市核心區(qū)域的開發(fā)機會，從而助力城市的發(fā)展建設。同時，城市更新項目的整體盈利性仍具有較高的增長潛力。但值得注意的是，城市更新業(yè)務能否“變廢為寶”，對運營者的舊改經驗、運營能力、資金實力等提出了很高的要求，因此入局“城市更新”存在一定門檻，房企需要三思而后行。

??推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，把握新一輪投資機遇

??前不久中央發(fā)文定調加快發(fā)展大城市周邊縣城，提出以縣城為載體進行城鎮(zhèn)化建設，改變了當前城鎮(zhèn)化建設的所承襲的內在肌理，政策層面發(fā)力調整當下發(fā)展資源大幅度向核心城市發(fā)展的物理格局，不得不說，這是一次巨大的城鎮(zhèn)化方向性的轉變。

??對于房企而言，在國家頂層設計之下，傳統(tǒng)開發(fā)的場景已經變遷，應在國家城鎮(zhèn)化建設新圖景中尋找新發(fā)展“破局點”，鄉(xiāng)村振興和縣城建設或是未來的機會所在，除房地產開發(fā)以外，老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老托育發(fā)展等都需要企業(yè)積極參與，而體制機制創(chuàng)新也將為市場主體參與縣城建設提供政策保障。可以明確，未來五年縣城會是房企競爭的主戰(zhàn)場。但差異化的縣城發(fā)展策略對房企是巨大的挑戰(zhàn)，對于所進入縣城的定位的判斷、提供產品和服務同縣城定位之間的對標，同房企自身優(yōu)勢的對標等，都是需要解決的問題。