公司編輯部 2022-06-10 08:53:54 來源：丁祖昱評樓市
??近日，十余家出險房企接連收到深交所問詢函，其中債務問題成為核心。
??償債壓力成為2021年以來房企繞不開的話題。
??2022年以來，房企債務問題可能比我們想象中還要嚴峻。
??克而瑞證券數據顯示，彭博行業分類下房地產行業全部1334家主體企業下半年約有6448億元境內外債券到期。
??這個數據基本上包含了全部的房地產企業。
??償債小高峰也加速到來。據CAIC數據，6-7月200家核心房企約有1755億元債券到期。
??民企的情況更糟糕，到期債券占比接近了7成。
??面對即期債券，不少企業因現金流壓力，直接宣告實質性違約，有的企業要約交換、尋求展期。
??據不完全統計，自2022年以來至今不足半年已有至少9家上市房企宣告實質性違約，至少3家房企實施債務重組，面對即將到期的債券，11家房企尋求債務展期。
??克而瑞證券數據顯示，下半年典型房企境內外到期債券規模約為2887億元，其中民企債券到期規模占比達到71%。
??聚焦接下來的兩個月，房企進入還債高峰期，尤其是民企債券違約風險加劇。
??CAIC數據顯示，2022年6-7月200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中，民企約有1178億元債券到期，占比67%。
??下半年，民營房企到期債券中，海外債約占總規模的56%。
??年內，有12家房企債券到期規模超百億，有8家為民營房企。
??其中，綠地于5月27日發起同意征集，對將于6月25日到期的美元債尋求展期。標普隨之下調其評級至“CC”，認為如果無法獲得債務展期，綠地集團很可能無法按時兌付該優先債券，綠地或將成為首家債券違約的國有房企。
??2022年以來，房企美元債幾乎處于“冰封”狀態，截止6月8日，中資房企美元債累計發行金額為513億元，其中5月份更是年內低點，中資房企美元債共發行65.9億元，同比減少79%。
??從月度數據來看，中資房企人民幣債自3月達到年內高峰，隨后發行規模“兩連降”，5月人民幣債共發行591.8億元，環比減少48%。
??我們從上述房企數據中梳理了國企和民企發債情況，通過對比發現，國企人民幣債發行規模是民企人民幣債發行規模約15倍。（由于萬科和綠城為混合所有制企業，我們將其劃歸國企進行統計。）
??克而瑞證券數據顯示，截止6月8日，民營房企人民幣債累計發行10筆共115億元，平均融資成本為4.7%。最高額度為龍湖發行的一筆20億元的公司債。
??再來看國企，共發行147筆人民幣債累計規模達到1683.44億元，平均融資成本3.4%。額度最大的一筆為華潤置地于4月22日發行的一筆50億元公司債。
??而民企融資主要集中于美元債，截止6月8日，18家民營房企共發行22筆美元債總計322億元，票面利率平均為10.6%，其中通過“要約交換”的形式發行的就有16筆。而國企有4筆共計60億元美元債發行，票面利率平均為3.6%。
??過去幾個月，至少9家上市房企發布公告，稱未能按期支付到期債券本金或利息，構成實質性違約。
??已構成違約的房企，全部為民營企業，其中不乏規模房企。
??陽光城在違約房企中比較典型。
??2022年2月17日，陽光城公告兩筆海外債出現實質性違約成為第一塊多米諾骨牌，后續不斷出現多只債券違約，至5月陽光城境外公開市場債券未按期支付本息累計1.09億美元，境內公開市場債券未按期支付本息累計81.67億元。
??6月2日，陽光城再發公告，稱未能足額按期償付“20陽城02”、“20陽城03”及“21陽城02”的本金和相應利息。
??為了解決到期債務問題，陽光城曾于1月24日和1月25日分別就“21陽城01”公司債、“21陽光城MTN001”中期票據進行債務展期，但無奈杯水車薪。
??陽光城方面表示，公司正全力協調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題。
??面對即將到期的債務，多數房企采取了債務展期的方式，以時間換空間，目前11家房企共15筆債券尋求展期。
??這里有一個共性，即“緩沖期”一般為一年，分期支付款項，且部分房企需要通過持有的項目公司股權質押用于增信。
??比如3月14日，富力地產就一筆19億元的公司債尋求展期。根據其展期方案，該筆債券展期一年，同時展期方案的增信措施為兩家項目公司50%股權。
??面對即將到期的美元債，房企多以“要約交換”為主，高息置換到期債券。但往往以抬高發行成本為代價。
??過去的幾個月，26筆美元債新增發行中，有16筆為要約交換，現有票據交換為新發行票據，變相展期，置換成功后，16筆美元債票面利率平均為11.4%。
??當然，也有房企進行債務重組紆困。6月1日，當代置業獲批召開大會審議境外債務重組計劃，如果得到債權人支持，那么當代置業將成為繼華夏幸福之后，又一個通過債務重組化解風險的房企。
??下半年對于房企來說仍然是煎熬的，雖然政策端有松動跡象，但整體仍處于收緊態勢。
??當前房企融資處境很難，尤其民營房企，除受到重點扶持的優質民企仍可在國內發債外，普通民企境內發債較為艱難，海外發債多為與投資人達成展期協議，高息置換到期債券?？梢钥闯?，房企境內外融資情況都沒有明顯的改善。
??當前，任何一家房企都不能對自己的融資能力過于樂觀，資金鋪排計劃應該謹慎，并通過銷售回款和處理優質資產獲得現金流入。
??寒冬仍未遠去，我們仍需嚴陣以待！
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
