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??短短半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，國資接連現(xiàn)身建業(yè)地產(chǎn)。

??6月1日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“建業(yè)地產(chǎn)”，00832.HK）發(fā)布公告稱，公司第一大股東恩輝投資有限公司（以下簡稱“恩輝投資”河南同晟置業(yè)有限公司（以下簡稱“同晟置業(yè)”）于2022年6月1日訂立框架協(xié)議。

??根據(jù)框架協(xié)議，同晟置業(yè)擬以6.88億港元受讓恩輝投資所持8.6億股建業(yè)地產(chǎn)股份，占公司已發(fā)行股本的29%。此次交易，擬認(rèn)購價(jià)為不高于0.8港元/股。

??據(jù)此交易，認(rèn)購?fù)瓿珊螅鬏x投資將持有建業(yè)地產(chǎn)41.1%的股份，仍為公司第一大股東。

??建業(yè)方面與同晟置業(yè)不只有股權(quán)交易。根據(jù)公告，投資者簽訂最終認(rèn)購協(xié)定后，投資者將認(rèn)購公司發(fā)行的本金額不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

??若投資者到期后將債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán)，其持股比例將超過恩輝投資。這也意味著建業(yè)地產(chǎn)第一大股東的位置在不久的將來仍有易手的可能性，留給市場等各方不小的想象空間。

??對(duì)于投資者在未來是否會(huì)成為第一大股東，建業(yè)集團(tuán)回應(yīng)稱，可轉(zhuǎn)換股債券持有人有兩年可再延期一年的可選擇是否轉(zhuǎn)換選擇權(quán)，具體情況視后期市場交易狀況而定。

??“放眼當(dāng)前房地產(chǎn)市場，等待紓困房企者眾。建業(yè)地產(chǎn)能夠率先獲得國資支持，一方面是建業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量不錯(cuò)，國企才能介入，對(duì)價(jià)才能彼此接受；另一方面是建業(yè)本身的引戰(zhàn)的決心比較大。”一位房企副總裁對(duì)記者表示。

??引入國企投資者

??公告顯示，投資者同晟置業(yè)是一家在中國成立的公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營以及酒店管理。投資者由大型省屬國有獨(dú)資企業(yè)河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司全資擁有，而河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司又由河南省人民政府全資擁有，投資者及其股東是獨(dú)立于本公司及其關(guān)連人士（定義見上市規(guī)則）的獨(dú)立第三方。

??對(duì)于建業(yè)地產(chǎn)第一大股東恩輝投資，其則是一家在英屬維京群島注冊(cè)成立的公司，主要從事投資控股業(yè)務(wù)。截至公告日期，恩輝投資直接擁有20.78億股股份，相當(dāng)于已發(fā)行股份總數(shù)約70.11%，是建業(yè)地產(chǎn)的控股股東。恩輝投資由公司董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事胡葆森單獨(dú)和實(shí)益擁有。

??股權(quán)交易之后，胡葆森仍為恩輝投資第一大股東，同晟置業(yè)為第二大股東。

??根據(jù)公告顯示，受限于最終股份購買協(xié)議項(xiàng)下的條件及條款，恩輝投資建議出售并且投資者建議購買8.6億股股份，占本公司全部已發(fā)行股本的29.01%，代價(jià)為最高每股股份0.8港元，較股份于2022年6月1日的收市價(jià)有溢價(jià)約23.1%。約6.88億港元的代價(jià)總額預(yù)計(jì)將以現(xiàn)金結(jié)算。

??恩輝投資同意在收取上述代價(jià)后以股東貸款形式向建業(yè)地產(chǎn)提供貸款以補(bǔ)充本公司的運(yùn)營資金。

??股權(quán)交易之外，建業(yè)地產(chǎn)還建議發(fā)行并且投資者河南同晟置業(yè)建議認(rèn)購可換股債券。可換股債券預(yù)計(jì)將按每年5%計(jì)息并在發(fā)行日起滿24個(gè)月當(dāng)日到期，并可由雙方同意將有關(guān)可換股債券延期12個(gè)月。

??根據(jù)公司公告，可換股債券持有人預(yù)計(jì)有權(quán)按照不高于1.2港元的初始換股價(jià)將全部或一部分可換股債券轉(zhuǎn)換為股份。待可換股債券按初始換股價(jià)獲悉數(shù)轉(zhuǎn)換后，合共約5.9億股換股股份可予發(fā)行，相當(dāng)于建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有已發(fā)行股份總數(shù)約19.90%及公司經(jīng)發(fā)行換股股份擴(kuò)大后的已發(fā)行股份總數(shù)約16.60%（假設(shè)本公司已發(fā)行股份概無發(fā)生任何變動(dòng)）。

??如果投資者將可換股債券悉數(shù)換為股份，投資者持股從8.6億股增加至14.5億股。目前公司總股份29.64億股，屆時(shí)在換股后將擴(kuò)大至35.54億股，投資者持股將增至40.8%，而胡葆森持股在賣出8.6億股后減少為12.18億股后，持股占比34.27%。

??市場下行壓力依舊

??這已經(jīng)不是建業(yè)首次引來政府投資者。5月16日，建業(yè)方面曾出讓“只有河南·戲劇幻城”、足球小鎮(zhèn)兩個(gè)文旅項(xiàng)目股權(quán)，收購方為河南省政府背景企業(yè)。

??河南房企人士告訴記者，建業(yè)集團(tuán)作為河南省的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，旗下的地產(chǎn)和文旅都是省內(nèi)標(biāo)簽式的資產(chǎn)，在民企與國資合作“染紅”的趨勢下，建業(yè)的優(yōu)先級(jí)是排在前面的。

??盡管國資進(jìn)入后的建業(yè)地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展被市場看好，但市場方面的下行表現(xiàn)已經(jīng)持續(xù)了相當(dāng)長的時(shí)間，眼下建業(yè)地產(chǎn)面臨的經(jīng)營壓力仍舊不輕。

??2021年建業(yè)地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)下滑。實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入419.59億元，同比下降約3.1%；毛利潤約68.11億元，同比下降20.8%；毛利率為16.2%，同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤額約為12.53億元，同比下降40.4%，凈利潤率為3.0%，同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。

??盡管業(yè)績下滑，但在胡葆森的主導(dǎo)下,建業(yè)地產(chǎn)的減債也起到了效果。根據(jù)2021年度業(yè)績報(bào)告，截至2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及受限制銀行存款的總值約為98.48億元人民幣，現(xiàn)金短債比達(dá)1.5倍；有息債下降明顯，總有息負(fù)債下降29.9%至219.4億元，其中，短期有息負(fù)債下降55.7%至67.6億元。

??不過，作為“只有河南”的建業(yè)地產(chǎn)，其深受河南整體下行市場環(huán)境的影響。

??根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1~4月份河南省商品房銷售面積3038.18萬平方米，同比下降8.2%，其中，住宅銷售面積下降9.1%；商品房銷售額1846.45億元，下降17.4%，其中，住宅銷售額下降19.2%。

??2022年1月~4月，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售總額88.97億元，同比減少36.3%；總合同銷售建筑面積116.65萬平方米，同比減少35.7%。

??河南市場之外，整個(gè)市場的“黑鐵時(shí)代”特征明顯。6月1日，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企5月單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長5.6%，同比降低59.4%，2022年前5個(gè)月，百強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額23235億元，同比下降52.3%。

??好在能夠優(yōu)先獲得國資入主，一定程度上讓胡葆森減輕了資金壓力。今年8月，建業(yè)地產(chǎn)將有一筆5億美元債到期，該公司認(rèn)為，經(jīng)過公司踐行年初既定的緩解資金壓力專項(xiàng)工作，公司有信心按期償還8月到期的5億美元債。