??核心觀點(diǎn)

??【因水災(zāi)和疫情全年銷售目標(biāo)降至700億元，中原建業(yè)分拆上市】2021年5月建業(yè)地產(chǎn)成功將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)中原建業(yè)分拆上市，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開始獨(dú)立發(fā)展，建業(yè)地產(chǎn)未來以重資產(chǎn)業(yè)務(wù)為主。上半年建業(yè)地產(chǎn)的合約銷售金額約為人民幣310.53億元，同比增長了3.5%，在河南省的市場占有率為7.3%。由于河南地區(qū)受到了水災(zāi)和疫情的影響，建業(yè)地產(chǎn)將2021年的目標(biāo)銷售額由800億元調(diào)整至700億元，下半年企業(yè)的可售貨值約為688億元，只需要達(dá)到56.6%的去化率就能完成該目標(biāo)。

??【拿地力度有所加強(qiáng)，“大中原戰(zhàn)略”取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展】上半年建業(yè)地產(chǎn)的新增土地建面達(dá)663萬平方米，同比增長了81.48%；新增土儲總價(jià)為99億元，同比增長了128.27%。拿地銷售比為0.32，比2020年全年提高了0.1，企業(yè)的拿地力度有所加強(qiáng)。2021年年初，建業(yè)地產(chǎn)宣布啟動“大中原戰(zhàn)略”，將企業(yè)業(yè)務(wù)涵蓋以鄭州為中心、半徑500公里范圍內(nèi)的大中原區(qū)域，6月30日，建業(yè)地產(chǎn)在天津?yàn)I海新區(qū)項(xiàng)目簽訂股權(quán)合作框架協(xié)議，“大中原戰(zhàn)略”取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。截至2021年中期，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲備建面為5621萬平方米，足夠支持企業(yè)4-5年的開發(fā)。

??【營收大幅增長56%，盈利能力有待加強(qiáng)】上半年建業(yè)地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入203.57億元，同比增長了56%；毛利率則同比大幅降低了5.8個(gè)百分點(diǎn)至17.9%，主要是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)中有大量疫情期間打折促銷項(xiàng)目。除此之外，凈利率以及歸母凈利率也有小幅下降，整體看來建業(yè)地產(chǎn)的利潤率仍然處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強(qiáng)。

??【持有現(xiàn)金大幅減少，資產(chǎn)負(fù)債率有待改善】2021年中期建業(yè)地產(chǎn)的凈負(fù)債率相比于年初大幅提高了79個(gè)百分點(diǎn)至92.6%，逼近三條紅線的監(jiān)管要求，主要是因?yàn)槌钟鞋F(xiàn)金較年初減少了43.8%，同時(shí)所有者權(quán)益也相比于年初減少了12.6%。而在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比為1.93，長短期債務(wù)比為2.32，平均債務(wù)賬期為2.44年，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全，短期的償債壓力不大。但是企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為87.2%，觸碰一條紅線，未來需要改善。建業(yè)地產(chǎn)上半年的融資成本為7.6%，整體看來企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和融資能力都較為穩(wěn)定。

??01

??銷售

??因水災(zāi)和疫情全年銷售目標(biāo)降至700億元

??中原建業(yè)分拆上市

??2021年5月份，建業(yè)地產(chǎn)成功將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)中原建業(yè)分拆上市，建業(yè)集團(tuán)迎來了第4個(gè)上市平臺，其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開始獨(dú)立發(fā)展，建業(yè)地產(chǎn)未來以重資產(chǎn)業(yè)務(wù)為主。上半年，建業(yè)地產(chǎn)的合約銷售金額約為人民幣310.53億元，同比增長了3.5%，合約銷售面積約為405.15萬平方米，同比增長了9.9%。按此計(jì)算，上半年建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市場占有率為7.3%，相比于2020年全年的7.2%略有提高。

??而在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，根據(jù)中原建業(yè)在中期業(yè)績中的披露，上半年中原建業(yè)在管項(xiàng)目的合約銷售額約為168.16億元，同比增長了30%，因此建業(yè)集團(tuán)的總合約銷售額達(dá)到了479億元，同比增長11.7%，中原建業(yè)對集團(tuán)的銷售貢獻(xiàn)率進(jìn)一步提高。

??從銷售的城市分布來看，上半年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的銷售金額為57.8億元，同比減少了36.1%；在河南其他地區(qū)的銷售額252.69億元，同比增長了20.5%。主要是因?yàn)楦鞔蠓科鬆幭噙M(jìn)入鄭州市場，競爭較為激烈，而在省內(nèi)其他三四線城市競爭相對較小，建業(yè)地產(chǎn)有著更強(qiáng)的競爭力。

       從銷售貢獻(xiàn)率來看，鄭州地區(qū)對建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)率為19%，相比于2020年全年下降了3個(gè)百分點(diǎn)。近年來鄭州對建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)率逐年下降，預(yù)計(jì)2021年全年鄭州的銷售額占比將繼續(xù)下滑至17%。整體看來，高溢價(jià)的鄭州地區(qū)對建業(yè)地產(chǎn)的銷售占比下降，再加上目前行業(yè)整體利潤率都有下滑的趨勢，建業(yè)地產(chǎn)未來的利潤率可能面臨一定的壓力。

??由于河南地區(qū)受到了水災(zāi)和疫情的影響，因此建業(yè)地產(chǎn)將2021年的目標(biāo)銷售額由800億元降至700億元，按此計(jì)算上半年企業(yè)完成了全年44.4%的銷售目標(biāo)。下半年，建業(yè)地產(chǎn)的可售貨值約為688億元，只需要達(dá)到56.6%的去化率就能完成銷售目標(biāo)。

??02

??投資

??拿地力度有所加強(qiáng)

??“大中原戰(zhàn)略”取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展

??2021上半年建業(yè)地產(chǎn)的新增土地建面達(dá)663萬平方米，同比增長了81.48%；新增土儲總價(jià)為99億元，同比增長了128.27%。上半年建業(yè)地產(chǎn)的拿地銷售比為0.32，比2020年全年提高了0.1，企業(yè)的拿地力度有所加強(qiáng)。而在權(quán)益比例方面，上半年建業(yè)地產(chǎn)的新增土儲權(quán)益比例為64%，與2020年全年的新增土儲權(quán)益基本保持一致，而按面積計(jì)算企業(yè)的81%的新增土儲是來自于股權(quán)收購或合作，比2020年全年提高了10個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的合作力度有所加強(qiáng)。

??上半年建業(yè)地產(chǎn)的新增土地仍然都集中在河南省內(nèi)。從城市占比來看，企業(yè)在漯河的拿地力度明顯加大，占比達(dá)到了14%。將各年度建業(yè)地產(chǎn)的拿地匯總之后整體看來企業(yè)在河南各重要城市的拿地力度都較為均衡，有利于深耕河南市場，鞏固在下沉城市的市場地位。比較值得注意的是，上半年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的拿地占比僅為5%，雖然相比于2020年全年有所提高，但是仍然偏低，可能影響到企業(yè)未來在鄭州的競爭力。

??此外，2021年年初，建業(yè)地產(chǎn)宣布啟動“大中原戰(zhàn)略”，將企業(yè)業(yè)務(wù)涵蓋以鄭州為中心、半徑500公里范圍內(nèi)的大中原區(qū)域。6月30日，建業(yè)地產(chǎn)在天津?yàn)I海新區(qū)項(xiàng)目簽訂了股權(quán)合作框架協(xié)議，“大中原戰(zhàn)略”取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

??中原建業(yè)方面，上半年共新簽代建項(xiàng)目52個(gè)，總建面573萬平米。河南省外項(xiàng)目方面新簽約9個(gè)，合約建筑面積92.86萬平方米，已經(jīng)追平了2020年全年水平。由于中原建業(yè)的角色定位是建業(yè)集團(tuán)走出河南的主力軍，未來將在大中原戰(zhàn)略的指引下實(shí)現(xiàn)周邊7省全進(jìn)駐。在中原建業(yè)分拆上市之后，企業(yè)的發(fā)展可能會得到加速。

??截至2021年中期，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲備建面為5621萬平方米，相較于年初增長了3.88%，足夠支持企業(yè)4-5年的開發(fā)。其中權(quán)益建面約4082萬平方米，權(quán)益比例約為72.6%，相較于年初略微下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)，仍然保持較高水平。中原建業(yè)方面，截至2021年中期，中原建業(yè)共簽約了250個(gè)項(xiàng)目，總建面約3008萬平方米，相較于年初增長了17.8%，其中河南省外在管建面225萬平方米，繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長。

??03

??盈利

??營收大幅增長56%

??盈利能力有待加強(qiáng)

??2021上半年建業(yè)地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入203.57億元，同比增長了56%，其中銷售物業(yè)收入為194.18億元，同比增加了57%，主要是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)面積同比增加了49.4%至266.33萬平方米，同時(shí)平均售價(jià)也增加了9.8%至7013元/平米。而在盈利性指標(biāo)方面，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比降低了5.8個(gè)百分點(diǎn)至17.9%，主要是因?yàn)?020年疫情期間打折銷售的物業(yè)陸續(xù)在上半年交付結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致上半年整體物業(yè)銷售的毛利率僅為15.7%。

??相對于毛利率而言，上半年建業(yè)地產(chǎn)的凈利率以及歸母凈利率同比降幅相對較小，主要是因?yàn)槠髽I(yè)繼續(xù)加強(qiáng)成本控制，三費(fèi)比率同比降低了近6.2個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，建業(yè)地產(chǎn)的凈利率處于相對較低的水平，盈利水平仍然有待加強(qiáng)。

??04

??負(fù)債

??持有現(xiàn)金大幅減少

??資產(chǎn)負(fù)債率有待改善

??建業(yè)地產(chǎn)在上半年積極降負(fù)債贖回優(yōu)先票據(jù)，而受銀行貸款額度收緊的影響銷售回款率較低，加上上半年為獲取優(yōu)質(zhì)高周轉(zhuǎn)土地，支付土地款金額較大，因此導(dǎo)致了企業(yè)持有現(xiàn)金、有息負(fù)債和權(quán)益的全面降低。2021年中期建業(yè)地產(chǎn)的持有現(xiàn)金約為164.8億元，較于年初減少了43.8%；總有息負(fù)債為282.93億元，較年初減少了9.6%；企業(yè)的權(quán)益則較于年初減少了12.6%至127.52億元。綜合影響之下，企業(yè)凈負(fù)債率相比于年初提高了79個(gè)百分點(diǎn)至92.6%，但仍處于紅線安全范圍之內(nèi)。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，2021年中期建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比為1.93，長短期債務(wù)比為2.32，平均債務(wù)賬期為2.44年，負(fù)債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全，短期的償債壓力不大。由于企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為87.2%，超過70%的紅線要求，因此三條紅線中企業(yè)踩線了一條，未來有待改善。而在融資成本方面，上半年建業(yè)地產(chǎn)的融資成本為7.6%，相較于2020年全年略微提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的融資能力較為穩(wěn)定。