??本月關注

??央行、銀保監(jiān)會繼續(xù)推進房地產貸款集中度管理

??本月3日央行在發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2021）》提出，當前房地產貸款集中度管理制度已進入常態(tài)化實施階段，未來將會同銀保監(jiān)會持續(xù)做好銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度日常監(jiān)測，在實踐中不斷完善房地產貸款集中度管理制度，促進房地產市場健康發(fā)展。27日央行在例會上提出要維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。29日央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會，再次提及之前提出的“兩個維護”，由此看來未來按揭貸款可能邊際放松，有利于房企加速銷售回款。本月政府對于房地產金融的表態(tài)較為密集，但暫時沒有推出實際的政策措施，未來房企的融資環(huán)境仍將繼續(xù)維持低位運行。

??本月融資規(guī)模繼續(xù)走低，房企境內外融資成本持續(xù)分化

??本月100家典型房企融資總量為851.22億元，環(huán)比上升1.2%，同比下降37.1%。其中發(fā)債總額526.59億元，環(huán)比上升31.8%，同比下降27.4%。本月房企融資成本5.55%，環(huán)比上升0.61個百分點，同比上升0.16個百分點。其中境外融資成本7.32%，環(huán)比下降0.49個百分點，持續(xù)維持高位；境內融資成本3.49%，環(huán)比上升0.19個百分點。房企融資利率在2.65%-12.50%之間，境內債券有旭輝、遠洋、越秀等企業(yè)發(fā)行，利率基本在5%以下，而境外發(fā)債的多家企業(yè)其融資成本高達12.50%，企業(yè)融資持續(xù)分化。

??本月30日首創(chuàng)置業(yè)完成私有化退市，華夏幸福大股東易主

??本月沒有房企和房企旗下業(yè)務公司完成上市。在遞表方面，本月房企方面沒有企業(yè)遞交招股書，而房企旗下公司方面則有升龍集團作為大股東的物業(yè)公司萬盈服務首次遞交了上市申請，此外中南物業(yè)也在30日更新了招股書。因此截至2021年9月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有10家和24家。此外值得注意的是本月30日首創(chuàng)置業(yè)完成了私有化，正式從港交所退市。除此之外，本月由于地產股股價相對較低，多家房企大股東對公司股票進行了增持，而部分經營出現(xiàn)問題的企業(yè)則出現(xiàn)了股東減持，其中華夏幸福因為大股東被動減持導致大股東易主為平安人壽。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：境外投資者恐慌情緒有所緩解，美元債發(fā)行環(huán)比上升106%

??2021年9月100家典型房企的融資總量為851.22億元，環(huán)比上升1.2%，同比下降37.1%，融資量維持不到千億元，持續(xù)走低。自2020年11月份以來，房企的單月融資連續(xù)11個月均呈現(xiàn)同比下降，而由于房企積極降杠桿，融資方面“量出為入”甚至用自有資金進行債務償還，單月低融資量或將持續(xù)成為常態(tài)。從融資結構來看，境內債權融資426.23億元，環(huán)比下降14.9%，同比下降50.1%；境外債權融資328.46億元，環(huán)比上升112.8%，同比上升18.9%，隨著近期境內房地產動蕩預期見底，境外融資買賣有所恢復；本月資產證券化融資96.53億元，環(huán)比下降47.9%，同比下降43.3%。

       其中，9月發(fā)債526.59億元，環(huán)比上升31.8%，同比下降27.4%。其中，境外發(fā)債279.05億元，環(huán)比上升106.6%，同比上升11.7%，由于境外投資者對房地產暴雷恐慌情緒逐漸緩解，境外地產美元債市場有所恢復。從發(fā)行企業(yè)情況來看，共有12家企業(yè)進行了境外發(fā)債，環(huán)比增加4家。境內發(fā)債247.54億元，環(huán)比下降6.4%，同比下降47.9%，其中，公司債發(fā)行118.86億元，環(huán)比下降20.1%，同比下降63.8%；中期票據發(fā)行39.5億元，環(huán)比上升10.3%，同比下降33.2%；融資券發(fā)行83億元，環(huán)比上升3.8%，同比上升45.6%。

??本月房企融資成本5.55%，環(huán)比上升0.61個百分點，同比上升0.16個百分點。其中境外融資成本7.32%，環(huán)比下降0.49個百分點，持續(xù)維持高位；境內融資成本3.49%，環(huán)比上升0.19個百分點。房企融資利率在2.65%-12.50%之間，境內債券有旭輝、遠洋、越秀等企業(yè)發(fā)行，利率基本在5%以下，而境外發(fā)債的多家企業(yè)其融資成本高達12.50%，房企融資持續(xù)分化。2021年截至9月100家典型房企新增債券類融資成本5.37%，較2020年下降0.70個百分點，其中境外債券融資成本達6.89%，下降0.94個百分點，境內債券融資成本4.18%，較2020年下降0.26個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，9月發(fā)債量最高的企業(yè)是碧桂園，發(fā)行了一筆78.3億港元的可換股債券和一筆14.35億元的公司債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有27家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)比上月大幅增加10家。而從發(fā)債年限來看，越秀發(fā)行的公司債年限達到7年，時間最長。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化，萬科發(fā)行的公司債利率達到3.08%，而部分房企的境外債發(fā)行成本最高達到12.5%。

??債券期限：本月到期債券類521.03億元

??本月房企有43筆債券到期，金額共計521.03億元,環(huán)比下降21.3%，到期債券只數(shù)較多，但由于企業(yè)做了部分提前贖回，使得到期金額下降較為明顯。具體到期情況來看，到期金額最高的債券為首開股份2016年9月發(fā)行的一筆30億元的公司債和招商蛇口2021年3月發(fā)行的一筆30億元的超短融，到期總數(shù)最高的企業(yè)是路勁，到期總額約達到48億元。

??提前關注到10月將有38筆債券到期，合計515.46億元，環(huán)比下降1.1%，償債壓力相對有所緩解，單筆金額最高為融創(chuàng)中國2018年發(fā)行的一筆40億元的公司債。