??今年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)可謂是動蕩不安，爆雷、債務(wù)違約、信用評級下調(diào)等負(fù)面事件頻發(fā)，房企紛紛深入探索“自救”與“活下去”的命題，業(yè)態(tài)、運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型也在持續(xù)深化。

??商管作為一種以商業(yè)物業(yè)為依托提供運(yùn)營管理服務(wù)的輕型化業(yè)態(tài)，將業(yè)務(wù)觸角延伸到傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域之外的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，價值挖掘空間可期。尤其是隨著星盛商業(yè)、中駿商管成功上市，瑞安新天地、萬達(dá)商管相繼啟動IPO,以及龍頭品牌碧桂園也強(qiáng)勢入局，引發(fā)行業(yè)對商管航道的關(guān)注和想象。

??01

??商管賽道苗頭興起

??企業(yè)加速上市、投資布局

??今年以來，商管賽道布局呈現(xiàn)明顯的加速跡象。一方面，商管屬性公司相繼布局上市。繼1月26日，星河控股旗下商業(yè)運(yùn)營及管理公司星盛商業(yè)在港成功上市，7月2日中駿商管也掛牌上市，中駿商管是中駿集團(tuán)旗下以商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)為主導(dǎo)的服務(wù)提供商，凸顯“商管”定位。截至目前，商管屬性上市公司共有4家，此外瑞安新天地、萬達(dá)商管也相繼遞交招股說明書，加速推進(jìn)上市進(jìn)程。

??另一方面，物管公司在商管板塊的投資及收并購動作不斷。今年碧桂園服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等物管公司都在強(qiáng)化商管業(yè)態(tài)布局。以碧桂園服務(wù)為例，今年4月與碧桂園控股簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，整合收購了4家商管子公司，分別為貴陽商貿(mào)成、貴州宏泰、深圳碧桂園商管、廣州智慧城市，總代價2000萬元。8月又以1680萬元收購上海新碧園商業(yè)管理公司。另外，碧桂園服務(wù)還投資了萬達(dá)商管，持股1.79%股權(quán)。從上市、投資布局等一系列動作來看，商管賽道苗頭興起，未來布局或持續(xù)深化，競爭也將加劇。

      02

??輕型化、高收益是商管業(yè)態(tài)布局的主要價值點(diǎn)

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“存量時代”，資產(chǎn)輕型化趨勢逐步強(qiáng)化，物業(yè)拆分上市熱潮持續(xù)至今。尤其在房地產(chǎn)行業(yè)盈利持續(xù)下行、流動性緊張的現(xiàn)狀下，對于少投入、高收益的輕資產(chǎn)業(yè)態(tài)、運(yùn)營模式的探索也在不斷深化。

??商管是以商業(yè)物業(yè)為依托提供運(yùn)營管理服務(wù)的一種輕型化業(yè)態(tài)，順應(yīng)行業(yè)“輕型化”轉(zhuǎn)型趨勢，同時可以拓展傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域之外的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值，為行業(yè)帶來新的增長曲線。

??另外相較于傳統(tǒng)住宅物管，商管的盈利優(yōu)勢更加突出，這也是該業(yè)態(tài)具備吸引力的另一主要原因。商管的高盈利性主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是，商業(yè)物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)普遍高于住宅物業(yè)。根據(jù)保利物業(yè)中期報告披露，2021年上半年保利物業(yè)的商業(yè)及寫字樓平均物業(yè)管理費(fèi)7.66元/平方米/月，而住宅社區(qū)的平均物業(yè)管理費(fèi)僅為2.23元/平方米/月。商業(yè)物業(yè)不僅平均物業(yè)管理費(fèi)更高，且在市場較好的時候運(yùn)營管理方具備更強(qiáng)的議價能力，最終都將作用到物業(yè)收入的提升上，為企業(yè)帶來更高的績效。

??二是,商管毛利率水平更高，對物管公司整體盈利能力起到拉升作用。可以看到，2021年上半年中駿商管的商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)63.8%，高出住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)28.1個百分點(diǎn)。星盛商業(yè)、碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活的商管毛利率也都超過50%，展現(xiàn)出高收益性特征。卓越商企的商管業(yè)務(wù)綜合毛利率相較偏低，為26.9%，主要原因在于卓越商企的商管業(yè)務(wù)主要來自母公司卓越集團(tuán)和第三方物業(yè)開發(fā)商，其中來自母公司卓越集團(tuán)的商管業(yè)務(wù)毛利率處在高位，達(dá)47.9%，但來自第三方物業(yè)開發(fā)商的商管業(yè)務(wù)毛利率僅為14.3%，拉低了整體水平。

      03

??商管賽道存在門檻

??品牌沉淀將占據(jù)競爭優(yōu)勢

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測，目前超過7成百強(qiáng)房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的覆蓋，但多數(shù)房企的商業(yè)業(yè)務(wù)布局仍處于孵化期，成效有限。對于大多數(shù)企業(yè)來說，進(jìn)入或布局商管業(yè)態(tài)都將不可避免面臨賽道壁壘。

??目前，商管業(yè)務(wù)運(yùn)營邏輯還未形成，相比傳統(tǒng)住宅物管，商管并不是一味資源依賴型業(yè)態(tài)，在運(yùn)營管理中更加追求差異化特征，包括品牌之間的差異化以及不同地域、不同項(xiàng)目之間差異化，考驗(yàn)企業(yè)在策劃、設(shè)計(jì)、內(nèi)容、推廣等各環(huán)節(jié)的操作能力。

??且由于商管業(yè)務(wù)運(yùn)營管理難度、專業(yè)性較高，需要較長的市場培育期，因此無論是規(guī)模效應(yīng)、品牌效應(yīng)還是經(jīng)營績效益都難以快速形成，這也是對進(jìn)入企業(yè)較大的挑戰(zhàn)與考驗(yàn)。

??從商管賽道發(fā)展預(yù)期來看，未來具備項(xiàng)目、品牌沉淀的企業(yè)將占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，在市場競爭格局中也將占據(jù)主導(dǎo)地位。結(jié)合目前企業(yè)的布局情況，萬達(dá)商管位列第一梯隊(duì)，截至2021年6月30日，管理萬達(dá)廣場達(dá)380座，布局在全國204個城市，其中獨(dú)立第三方項(xiàng)目總數(shù)106個，在管商業(yè)物業(yè)建筑面積共5420萬平方米，年總客流量達(dá)到46.07億人次。此外，新城控股吾悅廣場、華潤萬象城、萬科印象系列等也在市場也有多年的沉淀，商業(yè)布局形成規(guī)模，未來借助成功案例經(jīng)驗(yàn)，將發(fā)揮出更大的效應(yīng)。

??總結(jié)：隨著商管業(yè)態(tài)的價值挖掘不斷深入，將有越來越多的房企加入該賽道，拆分上市標(biāo)的預(yù)期會增加。但是也并不是任何企業(yè)都能夠獲得紅利，商管業(yè)務(wù)并非單純資源依賴型業(yè)態(tài)，更加要求企業(yè)專業(yè)化的運(yùn)營管理能力，進(jìn)入門檻較高，且短期難有成效。基于此，我們認(rèn)為具備項(xiàng)目、品牌沉淀的企業(yè)將占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，在未來市場競爭格局中也將占據(jù)主導(dǎo)地位，目前來看萬達(dá)商管、新城控股、華潤萬象生活等企業(yè)具備了較強(qiáng)的競爭力。