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??放慢腳步，是為了更好地準備“過冬”。

??3月29日，建業地產（00832.HK）召開2021年全年業績會，建業地產董事局主席胡葆森、執行董事王俊、首席執行官楊明耀、建業地產首席財務官趙瑞昆等出席發布會。

??據建業地產年報，受疫情、洪災與行業大環境影響，2021年建業地產各項業績再度縮水，部分財務指標也出現下滑，其全年合約銷售額為601.05億元，同比2020年減少約12%；未實現經調整后的700億元銷售目標。在大本營河南市場占有率也從2020年的7.24%降至2021年的6.9％。

??建業地產管理層表示，2022年，將向管理要紅利，提質降本增效。管理層亦表示，規模不再是第一位，生存下去才有機會發展。

??2022年，胡葆森掌舵建業地產將迎來30周年。而立之年，建業地產放慢腳步，下調銷售目標至530億元，這背后正是胡葆森對企業管理和行業發展的思考。

??2009年，金融危機爆發后的第二年，胡葆森寫了一篇新年寄語，題為《向農民學習生存的智慧》，胡葆森在文中說，當你手里有很多糧食時，要想到有一天災荒來了沒有糧食怎么辦，要準備好充足的過冬糧食。

??“讓我們向農民學一點兒生存的智慧，將自己的心態打回躁動前的原形,這也許是度過漫長冬天最好的良方。”胡葆森曾說。

??業績再度縮水

??受洪災與疫情影響，河南省房地產市場遭受嚴重沖擊。官方披露數據顯示，2021年河南省商品房銷售額約8657億元，同比下降7.5%；鄭州市銷售額約2608億元，同比下降22.6%。

??受區域市場下行影響，以河南為大本營的建業地產雖穩坐省內房地產市場銷售金額與銷售面積“雙料冠軍”，但其多項經營指標均出現下滑。

??年報顯示，2021年，建業地產實現合同銷售金額601.1億元，同比減少約為12%；合同銷售面積約816.6萬平方米，同比減少8.2%。

??2021年，建業地產收益約為419.59億元，同比下跌3.1%，物業銷售收益由2020年約416.07億元減少2.2%至2021年約407.09億元；毛利約為68.11億元，同比減少20.8%；毛利率約16.2%，同比下跌3.7%；凈利潤約12.53億元，同比減少40.4%。

??這已經是建業地產第二年出現銷售業績下滑。2020年，受疫情等多因素影響，建業地產實現重資產合同銷售額683.39億元，較2019年的718.01億元同比下降4.82%。

??對于收入減少原因，建業地產在年報中指出，主要是因為2021年河南房地產市場受疫情、下半年水災及行業宏觀調控影響，導致全年整體市場需求回落，結轉物業面積減少；同時集團為輕資產項目提供的運營管理服務于2021年5月31日分拆導致收入減少。

??對于毛利下降，建業地產首席執行官楊明耀在業績會上表示，2021年建業地產為了應對疫情、洪災等特殊情況，制定了一系列措施，包括部分項目進行優惠促銷、通過全員營銷等方式積極拓寬銷售渠道，加速去化和回款，因此銷售單價提升空間有一定程度壓縮。在市場情況不明確情況下積極回籠現金，保障企業生存安全主要任務。

??“從行業趨勢看，房地產行業毛利率普遍下降是現實，是發展必須經歷的。”楊明耀稱，2022年建業地產將采取一系列措施提升毛利，一是降本增效，通過全員參與、全過程管理提升產品品質、成本競爭力，為土地獲取、毛利率提升提供強有力支持。二是隨著各項政策出臺，適時調整售價。

??2022年計劃動工94個項目

??年報顯示，截至2021年12月31日，建業地產共有69個項目動工建設，新開工面積778.8萬平方米。在建項目方面，河南省仍是建業地產布局主力市場。截至2021年12月31日，建業地產在建項目194個，其中位于鄭州24個，河南省其他城市共167個；海南省3個，在建項目總建筑面積約3265.8萬平方米。

??輕資產方面，建業地產子公司中原建業負責輕資產代建管理服務，2021年5月31日，建業地產成功分拆中原建業并于港交所上市。數據顯示，2021年1月1日至5月30日（分拆上市前），中原建業實現新簽約輕資產項目41個，新增合約建筑面積459萬平方米，合約銷售金額109.77億元。

??土地儲備方面，報告期內，建業地產通過招拍掛和股權合作等方式獲取土地約289.4萬平方米，新增儲備建筑面積約809.1萬平方米。截至2021年12月31日，公司擁有土地儲備建筑面積約5345萬平方米，其中權益建筑面積約3861萬平方米。從土地儲備的物業類型來看，建業地產的住宅用地儲備占比65.7%；商業及文化旅游地塊占比8.62%；酒店用地占比0.61%；其他用地占比25.07%。

??從地塊儲備分布來看，河南鄭州仍是其大本營，截至2021年12月31日，建業地產在鄭州土地儲備占23.08%；其次是河南洛陽，占比9.16%。

??對于今年的部署，建業地產年報顯示，2022年公司計劃動工建設94個項目，建筑面積800.02萬平方米；同時共有92個項目計劃于2022年交付，建筑面積約977.62萬平方米。

??2021風波不斷，2022降本增效

??在財務數據方面，建業地產多項指標出現下滑。在市場環境、融資渠道整體未見明顯好轉的情況下，償債風險進一步加大。

??年報顯示，截至2021年年底，建業地產總現金(包括現金及現金等價物以及受限制銀行存款)約為98.48億元，同比大幅減少66.4%；凈借貸額120.92%億元，同比增長511.7%；流動比率104.6%，同比下降6.2個百分點。

??“三道紅線”監管指標方面，盡管公司只有“剔除預收款后的資產負債率”一個指標超過70%、仍維持“黃檔”，其他3個指標均較2020年有不同程度地下滑。截至2021年年底，建業地產凈借貸比率為94.9%，同比上升了81.3個百分點；剔除預收款后的資產負債率為86.4%，同比上升0.9個百分點；現金短債比為1.46倍，同比下降24%。

??業績縮水、財務指標惡化背后是建業陷入“危機”爭議已久。尤其是疫情影響尚未消退，去年7月河南爆發洪災再次將建業推至風口浪尖。去年9月，建業發給政府的求救信在網絡上瘋傳，信中不乏“風險”“危機”“緊急狀態”等字眼。彼時，建業稱受洪災、疫情影響，損失或超50億元。

??到了今年年初，建業地產對管理結構進行了較大調整，被外界解讀為“變相裁員”。業績會上，建業地產執行董事王俊回應此事稱，此舉正是向管理要紅利的具體實踐。王俊表示：“未來規模很可能不是第一要位，如何實現更高利潤率，提質降本增效是成為非常重要的。

??對于后市，王俊分享了自己的幾個判斷：

??一是杠桿降低是行業未來的趨勢，保持相對較低的杠桿在目前這樣一個階段才能使地產企業生存下去。生存下去才有機會發展。

??二是市場從增量向存量轉變，城市更新、老舊小區改造等領域會成為行業發展新趨勢。

??三是穩健經營，現金流成為重中之重，預期民營房企將進一步加強跟央企、國企、政府之間合作，實現資源優勢互補。“這也是我們正在做的一件事情。”

??四是房地產市場健康發展整體態勢不會改變，不用過度地悲觀。“我們對于2022年包括對于未來尤其是在河南市場還是充滿了信心。”

??2022年，建業將分成幾個階段進行發展，第一階段、第二階段是在第一季度、第二季度平穩復工，去庫存、清欠款、支出減控；第三階段提前準備好8月份到期美元債，開源節流，保證回款，加大融資；第四階段在年底保證資金安全，達到合理水平，同時保交付、保結轉、降本增效，為全年業績做準備。

??今年2月中旬，建業地產董事局主席胡葆森談及發展策略時表示，接下來要堅持“少、小、好”，即盡量不再開辟新的賽道，不再追求規模的增長，在此基礎上把企業做得越來越好。

??2022年，胡葆森掌舵的這家千億級區域型房企正在放慢腳步，或許只有慢下來，才有可能活下去。