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??四成百強上市房企、過半50強上市房企的城市更新業務已成規模。我們初步假定城市更新規模達到百萬方即認定企業城市更新已成規模。故根據房企2020年半年報及公開信息，可知超六成百強上市房企有過城市更新改造的經歷，其中約有40%的企業已經達到超百萬方的規模。由于TOP50上市房企有更充足的資金和更強的運營能力，相比之下該梯隊中有更多房企樂于參與城市更新改造，78%的房企涉足了該領域，形成規模的房企占比則達51%。內外兩方面原因使得大部分房企加速布局城市更新：一方面，通過城市更新獲取的土地樓板價往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動更高的利潤；另一方面，隨著城市化進程的推進，土地資源特別是一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。 

??房企城市更新潛在土儲建面最高約1億平方米，行業規模持續擴大。雖大部分房企已布局城市更新業務，但基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響，涉及的規模有所差距。我們用房企通過城市更新業務獲取、但未轉化成土地儲備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊。根據企業披露和搜集到的公開信息，可以發現房企通過城市更新渠道獲取的建面跨度十分大，規模小的只參與了1個項目，建面不到10萬方，但規模大的涉及100多個項目，總建面可達1億平方米，釋放后貨值達數千億。整體來看，一是由于越來越多的房企進入城市更新賽道，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項目且這部分土儲轉化緩慢，行業整體規模持續擴大。 

??佳兆業、富力、恒大城市更新規模遙遙領先。第一梯隊包括佳兆業、恒大、富力、融創、時代這5家房企，他們或資本雄厚，或經驗豐富，獲取項目的能力強。2020年上半年新簽約項目未來可釋放建面達百萬級別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬平。第二梯隊房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬平,既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優勢高歌猛進。第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平，其中大于百萬規模的有十來家，絕大多數房企只涉及了零星一兩個項目。他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業務發展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。

??雖然城市更新對房企來說仍是一片藍海，但房企入局仍面臨挑戰，實現突圍更是需要時間沉淀。鑒于城市更新開發周期長、資金壓力大、規劃難度高、涉及關系復雜等問題，本身就存在很多的不確定性，容易造成資金壓力，甚至陷入財務風險。除此之外，還對房企的資源協調能力、運營能力提出挑戰。目前城市更新項目主要集中在大灣區和其余部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規模房企和有本土優勢的粵系房企，也反映了該領域存在一定的門檻。所以房企在布局時需全面考慮自身條件，清楚舊改模式的復雜性，而在城市更新領域已有所動作的房企要有意識地把城市更新改造經驗形成系統，打造團隊經營，才能有所突破。