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??“2024年，對于住建系統(tǒng)而言是極不容易的一年，全系統(tǒng)圍繞4大板塊18個方面62項任務(wù)扎實推進(jìn)，在‘穩(wěn)、進(jìn)、立’上取得顯著成效，在復(fù)雜形勢下交出了一份沉甸甸的成績單，來之不易。”虞曉芬表示，2025年將在穩(wěn)增長、惠民生、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型等方面更加積極作為、主動擔(dān)當(dāng)，奮力推進(jìn)住建事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。牢牢把握深化改革，狠抓落實這一條主線，全力穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱。

??虞曉芬是浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長，今年是她第2次應(yīng)邀參加全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議。

??她于會后接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，全國住建工作報告政治站位高，改革思路清晰，重點工作明確，既有頂層設(shè)計，又對地方工作有具體指導(dǎo)。相信2025年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作必將為國家“十四五”規(guī)劃圓滿收官作出貢獻(xiàn)，也為“十五五” 規(guī)劃開好局起好步打下扎實基礎(chǔ)。

??12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在會上作了重要工作報告。

??本次會議明確了2025年全國住建工作的五項重點任務(wù)：即持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

??虞曉芬認(rèn)為，“穩(wěn)住樓市”對維護(hù)好人民群體利益，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展意義重大。“穩(wěn)住樓市”要穩(wěn)定市場供求關(guān)系、穩(wěn)定價格、穩(wěn)定成交量、穩(wěn)市場預(yù)期、穩(wěn)投資。隨著存量政策逐步落地顯效，增量政策持續(xù)跟進(jìn)發(fā)力，市場預(yù)期正在持續(xù)改善，2025年房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)肯定會止跌回穩(wěn)。

??“穩(wěn)住樓市”要做到五個“穩(wěn)”

??中國房地產(chǎn)報：聽完倪部長的全國住建工作會議工作報告后，有什么感觸？

??虞曉芬：聽完之后感觸頗多，報告有3大關(guān)鍵詞，第一個關(guān)鍵詞是深化改革。

??報告緊扣二十大三中全會精神和剛結(jié)束不久的中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神，明確了住建工作改革的重點，核心通過改革進(jìn)一步充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長、惠民生的巨大潛力。

??第二個關(guān)鍵詞是狠抓落實，體現(xiàn)了住建系統(tǒng)一貫的工作作風(fēng)。從黨和國家事業(yè)大局著眼，從實際出發(fā)，想明白、干實在。

??第三個關(guān)鍵詞是高質(zhì)量發(fā)展，房產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、市場平穩(wěn)、風(fēng)險可控、城市更韌性更安全更智慧等。

??2025年繼續(xù)狠抓落實。報告明確了五大方面工作重點，既結(jié)合當(dāng)前需求，如持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，也提出了許多新賽道，如”中國建造“升級版新賽道、城市更新新賽道、好房子新賽道。又涉及基礎(chǔ)性制度建設(shè)，以更好地增加適應(yīng)新時代住房城建工作新變化。

??中國房地產(chǎn)報：中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議均明確提出“要穩(wěn)住樓市”，對于這一定調(diào)怎么看？

??虞曉芬：樓市是最大的民生工程，關(guān)系千家萬戶，房地產(chǎn)又處于產(chǎn)業(yè)鏈鏈主地位，涉及幾十個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更關(guān)系到金融安全。住有安居、住有宜居是中國式現(xiàn)代化建設(shè)的重要內(nèi)容和重要標(biāo)志，所以“穩(wěn)住樓市”的意義十分重大。今年的經(jīng)濟(jì)工作會議將擴(kuò)大內(nèi)需放在首位，盡管在這一篇幅中沒有提到房地產(chǎn)，但不可否定的，以住房為核心的房地產(chǎn)是最大的內(nèi)需。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會議中關(guān)于2025年9項重點工作，我仔細(xì)分析有7項都與房地產(chǎn)有直接或間接關(guān)系，如擴(kuò)大內(nèi)需、科技創(chuàng)新、新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興、防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險、加大保障和改善民生力度等都與房地產(chǎn)有關(guān)。穩(wěn)住樓市對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展以及更好地解決民生問題意義重大。

??中國房地產(chǎn)報：如何才能“穩(wěn)住”樓市？

??虞曉芬：“穩(wěn)住樓市”首先要穩(wěn)定市場的供求關(guān)系。如果一個城市嚴(yán)重供不應(yīng)求或者嚴(yán)重供大于求，那就意味著很難穩(wěn)價格和穩(wěn)成交量，所以，第一要穩(wěn)供求關(guān)系，要精準(zhǔn)制定每年的供地計劃，合理控制增量，優(yōu)化調(diào)整存量。

??其次是穩(wěn)定價格，要防止房價、地價的大起大落。2025年既要防范三四線城市或者一二線城市局部區(qū)域房價繼續(xù)下跌，也要防范防止一線城市的熱點板塊出現(xiàn)高地價的現(xiàn)象。

??第三要穩(wěn)成交量，通過鼓勵“賣小買大”“賣舊買新”、城中村改造貨幣化安置等保持市場交易的活躍。

??第四是穩(wěn)市場預(yù)期，避免市場過度恐慌或者過度樂觀，引導(dǎo)市場理性發(fā)展。

??第五是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，通過加大城市更新、城中村改造、加大保障性住房等穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模。

??最大困難是受到宏觀經(jīng)濟(jì)面影響

??中國房地產(chǎn)報：您怎么評判2024這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

??虞曉芬：2024年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了波折，1～9月份房地產(chǎn)市場的投資、房價、成交量等核心指標(biāo)都呈現(xiàn)單邊下行態(tài)勢。9月26日中央政治局會議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，各部門及時出臺了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，市場信心、成交量和房價都在恢復(fù)，樓市止跌回穩(wěn)初見成效，這是中央各部門以及地方政府協(xié)同發(fā)力的效果。

??2024年房地產(chǎn)工作的亮點有兩個：一是打好了“保交房”攻堅戰(zhàn)，已交付住房338萬套。保交房對增強(qiáng)市場信心、解決和維護(hù)老百姓的切身合法利益具有重要作用。

??二是從中央到地方及時調(diào)整供需兩端的房地產(chǎn)政策，到目前為止應(yīng)該說有效遏制了發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，市場總體趨于止跌回穩(wěn)。

??中國房地產(chǎn)報：2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”、“收儲”、調(diào)整限購限售政策、利率調(diào)整等，您如何看待這些政策及市場效果？

??虞曉芬：這些政策主要是圍繞需求端和供給端著手展開的。

??先看需求端，實際上市場的有效需求非常大，特別是在全國城鎮(zhèn)占比約58%的住房都是多層公寓，難以適應(yīng)老齡化時代和品質(zhì)居住的需求，大城市超過30%的常住人口都是租房，一些小區(qū)配套設(shè)施不全、設(shè)施老舊等，難以滿足居民對美好居住需求。但由于原來房地產(chǎn)市場處于過熱期，各地房價偏高，導(dǎo)致房價與普通居民購房能力之間存在脫節(jié)。而且，供給結(jié)構(gòu)調(diào)整滯后問題突出，例如高品質(zhì)住房供應(yīng)相對不足、“老舊小”供給明顯過剩，因此，這次通過需求端降低利率、降低購房契稅，降低首付款比例，調(diào)整限購政策，鼓勵建好房子等，實際上就是在釋放有效需求。

??第二個方面是供給端，需要解決開發(fā)商資金困難問題，已預(yù)售項目按時竣工，確保交房。同時多舉并措，加快去庫存，通過收儲、加大城中村改造和貨幣化安置等政策，從供給端促進(jìn)供求基本平衡，促進(jìn)市場信心恢復(fù)。

??隨著一系列政策的落實，居民預(yù)期正在持續(xù)改善，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)多重積極信號。10月和11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比、環(huán)比正增長，這個成績是來之不易的。

??中國房地產(chǎn)報：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？有何建議？

??虞曉芬：宏觀經(jīng)濟(jì)影響房地產(chǎn)發(fā)展，當(dāng)然房地產(chǎn)發(fā)展也影響宏觀經(jīng)濟(jì)。當(dāng)前，最大的困難首先是宏觀經(jīng)濟(jì)的外部壓力明顯增大，內(nèi)部多年積累的結(jié)構(gòu)性矛盾一直沒有消除；老百姓就業(yè)增收壓力比較大，導(dǎo)致老百姓在過去經(jīng)濟(jì)高速增長期通過擴(kuò)張性杠桿購房的意愿和能力下降。

??其次，供需錯配比較嚴(yán)重。一些城市具有良好配套和生活便利的優(yōu)質(zhì)土地供給嚴(yán)重不足，制約品質(zhì)住房的供給。一些城市出現(xiàn)滿足市場新需求的好房子、好小區(qū)一房難求，品質(zhì)一般、配套一般的房子銷售不出去。

??最后，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地能力和資金周轉(zhuǎn)仍然面臨較多困難，進(jìn)而導(dǎo)致有效供給能力不足。

??中國房地產(chǎn)報：對于2025年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

??虞曉芬：影響房地產(chǎn)市場發(fā)展因素非常復(fù)雜，尤其是經(jīng)濟(jì)面對房地產(chǎn)影響具有一定的不確定性。國家已定調(diào)“穩(wěn)住樓市”，反映了中央的決心與信心，肯定會力促樓市穩(wěn)定。因此，2025年房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)肯定會止跌回穩(wěn)，但因我國城市之間差別大，供求平衡甚至供不應(yīng)求的城市會加快止跌回穩(wěn)，庫存量較大的城市需要一定時間。

??首先，建議中央和各城市需要加強(qiáng)市場動態(tài)監(jiān)測，做好相關(guān)政策儲備，比如三四線城市要做好出臺應(yīng)對市場成交量可能再次下探的政策儲備，一線城市也需要出臺應(yīng)對過高地價或者開發(fā)商盲目競地的政策儲備。

??其次，要加大城市更新和城中村改造力度，徹底消除安全隱患，改善居住條件，更好地保障民生，提升城市功能。

??再次，加大好房子建設(shè)。這次住建工作報告特別提到不同面積、不同價格都有不同好房子，好房子不等于高端住宅，要把保障房率先建成好房子。在供大于求的區(qū)域，要加大收購已建成的商品房用于保障性住房，滿足工薪階層和住房困難群體的剛性需求。這些工作都是為了提高老百姓的滿意度和歸屬感。