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??2024年最后一個月，兩大重磅會議為房地產(chǎn)市場定調(diào)，2025年“止跌回穩(wěn)”可以確定。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年至今，共有三百多個省市發(fā)布超過千次的松綁政策，內(nèi)容涉及“四限”、公積金、稅費、落戶、土拍等等。中央層面也在不斷加強政策預期管理，提振市場信心，推出了一系列政策組合拳。

??從前三季度的筑底，到第四季度的翹尾，2024年的市場在一系列政策推動下走出了“U型”曲線。

??當前市場環(huán)境下，盡管部分城市已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，但整體市場的不確定性仍然較高，如市場預期的波動性、不同城市間的分化加劇等問題依然存在。

??展望2025年，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松毋庸置疑，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”將是政策發(fā)力和檢驗政策效果的重點。

??2024年9月26日，會將成為房地產(chǎn)行業(yè)很多年后，一個非常關(guān)鍵的日子。這一天，中央政治局會議首次明確要“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。這一會議對房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟都有著長遠的影響。

??在這之后，隨著9月29日、30日，四個一線城市先后出臺限購松綁政策，四季度一系列政策組合拳持續(xù)為市場“添火”。在一系列政策加持下，市場各項指標均有了顯著改善和企穩(wěn)跡象。

??年末中央政治局會議及中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)房地產(chǎn)市場走向，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”也成為了政策發(fā)力和檢驗政策效果的重點。

??回顧這一年，我們可以看到，2024年全年政策調(diào)控呈現(xiàn)“廣泛、高頻”的特征，從一季度開始每個月發(fā)布松綁政策的省市數(shù)量、頻次等都處于平均較高的水平，2024年全年共有三百多個省市發(fā)布超過千次的松綁政策。

??聚焦到具體政策內(nèi)容來看，2024年上半年并無過多實質(zhì)性重磅刺激，多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，意在規(guī)范市場秩序，完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，政策力度限于“托而不舉”。

??進入下半年政策力度、頻次均有所上升，政策轉(zhuǎn)向“托舉并用”。5月17日國務院政策吹風會正式開啟了去庫存重磅舉措：下調(diào)首付比例、取消首套和二套房利率下限、設立3000億元保障性住房再貸款等（詳見：重磅政策連發(fā)，樓市筑底修復）

??“517新政”開啟了政策轉(zhuǎn)向的序幕，“926政策”成為行業(yè)轉(zhuǎn)折點，一直到年末兩大重磅會議為房地產(chǎn)市場定調(diào)，這樣一以貫之的定調(diào)為2025年房地產(chǎn)市場的發(fā)展指明了方向，2025年“止跌回穩(wěn)”可以確定。

??2024年的一系列政策主要可以分為“化風險”和“穩(wěn)需求”兩部分。

??“化風險”的主要內(nèi)容為穩(wěn)市場和穩(wěn)主體。2024年供給端金融支持持續(xù)加碼、不斷升級，政策致力于幫助市場去庫存和逐步恢復企業(yè)正常運營能力。穩(wěn)市場和穩(wěn)主體雙管齊下，利用各種金融政策工具支持配套政策落地。主要聚焦在融資協(xié)調(diào)機制推進、擴容房企“白名單”，以及通過住房貸款、專項債保障存量收購。

??2024年融資協(xié)調(diào)機制加速進行，房企“白名單”持續(xù)擴容。在10月17日國新辦舉辦新聞發(fā)布會上，金監(jiān)總局表明預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。此外，未來融資協(xié)調(diào)機制將有三方面優(yōu)化，第一，將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”；第二，進入“白名單”的項目要做到“應貸盡貸”；第三，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。

??我們認為，“白名單”擴圍及撥付方式優(yōu)化有助于實現(xiàn)保交樓目標，有效保障所有在建項目獲得必要融資支持，有利于房屋建成，維護購房者合法權(quán)益，同時納入“白名單”以后項目管理更規(guī)范，融資也更快捷更便利，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。

??此外，金融政策對于存量商品房收購、存量土地回購、城中村改造給予了強有力支撐，并為了提高政策落地效率，在下半年繼續(xù)加碼出臺專項債以及提高央行資金比例等舉措。

??11月自然資源部發(fā)文通知積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后，在11月8日，全國常委會辦公廳召開新聞發(fā)布會上明確表示將增加地方政府債務限額6萬億元，2024年—2026年每年2萬億元，支持地方用于置換各類隱性債務。

??通過增加地方政府債務限額置換存量隱性債務，可以為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟、保障民生。為后續(xù)發(fā)行地方政府專項債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間，是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”和完善住房保障體系的有力舉措，是實現(xiàn)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要支持。

??2024年需求端政策以“組合拳”的形式持續(xù)松綁和刺激，意在提振市場購房預期和購房積極性。目前來看，當下居民購房門檻、購房成本已經(jīng)大幅降低，購房環(huán)境處在極為寬松的時期。

??需求政策主要聚焦在“4個取消、4個降低、2個增加”，四個取消主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；四個降低包括降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔；兩個增加中，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，一是年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。

??“四個取消”政策實際貫穿全年，尤其是部分弱二線和三四線城市，早在2023年限購等政策已盡數(shù)解除，基本上不存在太多抑制性的行政手段，政策環(huán)境極為寬松。

??2024年限購的取消更多聚焦在核心城市尤其是一線城市，廣州已經(jīng)全面取消，北京、上海、深圳均有不同程度放松，短期對市場起到了一定的刺激作用，而北京、上海等在年末取消普通住宅和非普通住宅標準，進一步降低了購房門檻。此外，多城限售、限價的取消，也對二手房的持續(xù)火熱起到助力。

??在降首付比例（首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%）、取消利率下限、降公積金利率之下，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。截止12月20日，央行公布LPR報價：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。作為房貸利率錨的5年期以上LPR利率在2024年已經(jīng)三次調(diào)整，累計下調(diào)幅度已達60BP。

??兩個增加中，其一就是要增加城中村改造規(guī)模。2024年增加100萬套城中村改造，并提供五方面支持。在前期城中村和危舊房改造基礎上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度，第一重點支持地級以上城市；第二，開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)可以給予專項借款；第三，允許地方發(fā)行政府專項債；第四給予稅費優(yōu)惠；第五商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

??總體來看，我們認為基于中央經(jīng)濟工作會議精神,2025年房地產(chǎn)行業(yè)政策仍將繼續(xù)保持寬松狀態(tài)。

??從“促進”到“持續(xù)用力”推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)表述的轉(zhuǎn)變，不僅凸顯了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的迫切需求，也反映了市場需要持續(xù)的政策支持。

??展望2025年，未來發(fā)力在已出臺政策的落地實施，比如繼續(xù)下調(diào)房貸利率、存量房貸繼續(xù)下降（本次仍未與新增齊平）、全面取消限制性購房措施(京滬深海南等)，以及逐步恢復企業(yè)正常運營能力，比如收購房企存量閑置土地、收購存量商品住房作保障性住房，推進“白名單”融資協(xié)調(diào)機制做好保交付穩(wěn)預期，多措并舉逐步改善市場供求關(guān)系失衡導致的房價下行預期，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。